Altersvorsorgedepot für die Immobilie: So nutzt du es fürs Eigenheim (2027)

Ab 2027 fördert der Staat dein ETF-Depot. Darfst du das Geld für ein Haus oder eine Wohnung nehmen? Ja, aber nur selbst genutzt. Alle Regeln, geprüft am Gesetzestext.

Ab dem 1. Januar 2027 gibt es das Altersvorsorgedepot: ein staatlich gefördertes ETF-Depot, das die Riester-Rente ablöst. Viele fragen sich jetzt, ob sie das Altersvorsorgedepot für eine Immobilie nutzen können. Die kurze Antwort: Ja, aber nur für das eigene Zuhause, und nur unter einigen Bedingungen, die kaum jemand erklärt. Hier bekommst du alle Regeln, geprüft am Gesetzestext.

Was ist das Altersvorsorgedepot?

Der Bundestag hat das Altersvorsorgereformgesetz am 27. März 2026 beschlossen, der Bundesrat hat am 8. Mai 2026 zugestimmt (Deutscher Bundestag). Kern der Reform ist der Altersvorsorgedepot-Vertrag. Statt in teure Garantieprodukte fließt dein Geld in Fonds, ETFs und Staatsanleihen. Eine Garantie, dass am Ende mindestens deine Einzahlungen da sind, gibt es nicht mehr (§ 1 Abs. 1b AltZertG, Gesetzesbeschluss BR-Drs. 206/26).

Wer sich nicht selbst um die Fondsauswahl kümmern will, wählt das Standarddepot. Es besteht aus genau zwei Fonds, einem sicheren und einem chancenreichen, und schichtet vor der Rente automatisch in den sicheren um. Fünf Jahre vor Rentenbeginn dürfen höchstens 50 Prozent im chancenreichen Fonds liegen, zwei Jahre vorher höchstens 30 Prozent (§ 1 Abs. 1c AltZertG). Ausgezahlt wird frühestens ab 65 (§ 1 Abs. 1 Nr. 2 AltZertG).

Wie viel Förderung gibt es ab 2027?

Die Zulage hängt jetzt direkt davon ab, wie viel du selbst einzahlst (§§ 84–86 EStG in der Fassung ab 2027):

• Grundzulage: 50 Prozent auf die ersten 360 Euro im Jahr, also bis zu 180 Euro, plus 25 Prozent auf alles zwischen 360 und 1.800 Euro, also bis zu 360 Euro. Zusammen sind das bis zu 540 Euro pro Jahr.
• Kinderzulage: 100 Prozent deines Beitrags, höchstens 300 Euro pro Kind und Jahr.
• Berufseinsteiger: Wer zu Beginn des Jahres jünger als 25 ist, bekommt einmalig 200 Euro extra.
• Mindesteigenbeitrag: 120 Euro im Jahr, sonst gibt es keine Zulage.
• Steuerabzug: Beiträge bis 1.800 Euro plus Zulage kannst du als Sonderausgaben absetzen. Das Finanzamt prüft, ob Zulage oder Steuerabzug für dich günstiger ist (§ 10a EStG).

Neu ist auch der Kreis der Berechtigten: Selbstständige unter 67 Jahren, die eine Steuererklärung abgeben, können ebenfalls gefördert werden. Einzahlen darfst du bis zu 6.840 Euro im Jahr, gefördert werden aber nur die ersten 1.800 Euro.

Kann ich das Altersvorsorgedepot für eine Immobilie nutzen?

Ja, wenn du selbst darin wohnst. Das Gesetz nennt das Altersvorsorge-Eigenheimbetrag. Ab 2028 darfst du dein gefördertes Kapital bis zum Rentenbeginn ganz oder teilweise so verwenden (§ 92a Abs. 1 EStG, neu gefasst durch das Reformgesetz):

1. für den Kauf oder Bau einer Wohnung oder eines Hauses,
2. zur Tilgung eines Kredits, den du genau dafür aufgenommen hast,
3. für Pflichtanteile an einer Wohnungsgenossenschaft, wenn du dort wohnst,
4. für einen barrierearmen Umbau oder eine energetische Sanierung durch einen Fachbetrieb. Diese Kosten darfst du dann nicht zusätzlich als Steuerermäßigung (etwa § 35a oder § 35c EStG) geltend machen.

Dabei gelten feste Grenzen:

• Du musst mindestens 3.000 Euro auf einmal verwenden.
• Die Immobilie muss deine Hauptwohnung bzw. dein Lebensmittelpunkt sein und in der EU oder im EWR liegen (§ 92a Abs. 1 EStG).
• Den Antrag stellst du bei der Zentralen Zulagenstelle für Altersvermögen (ZfA) (§ 92b EStG).

Was ist mit vermieteten Wohnungen?

Für eine Immobilie als Kapitalanlage funktioniert das nicht, auch nicht für eine Ferien- oder Zweitwohnung. Nimmst du das Geld trotzdem raus, ist das eine schädliche Verwendung: Du musst die Zulagen und die Steuervorteile zurückzahlen (§ 93 Abs. 1 EStG).

Merksatz: Das Altersvorsorgedepot hilft beim Eigenheim, nicht beim Vermögensaufbau mit Mietwohnungen.

Haken 1: Nicht jeder Anbieter bietet die Eigenheim-Option an

Bei Riester musste jeder zertifizierte Vertrag die Entnahme für Wohneigentum ermöglichen. Beim Altersvorsorgedepot gilt das nicht mehr: Das Geld darf nur verwendet werden, „sofern es die Vertragsbedingungen zulassen“ (§ 92a Abs. 1 EStG neu). Jeder Anbieter entscheidet also selbst.

Stand November 2026 haben die meisten Banken und Broker noch nicht veröffentlicht, ob sie die Option anbieten. Prüf vor dem Abschluss die Vertragsbedingungen. Achte dabei auf zwei Punkte:

• Steht dort eine Auszahlung für eine Verwendung nach § 92a EStG?
• Welche Frist gilt? Das Gesetz erlaubt den Anbietern eine Kündigungsfrist von drei Monaten zum Quartalsende (§ 1 Abs. 1 Nr. 10 AltZertG). Plane diesen Vorlauf vor dem Notartermin ein.

Haken 2: Das Wohnförderkonto – die Steuer kommt später

Das Altersvorsorgedepot wird nachgelagert besteuert: Normalerweise zahlst du Steuern erst auf die Auszahlungen im Alter. Nimmst du das Geld vorher fürs Eigenheim, merkt sich der Staat den Betrag auf dem Wohnförderkonto. Das ist kein echtes Konto, sondern ein Rechenkonto bei der ZfA (§ 92a Abs. 2 EStG).

Für Verwendungen ab dem 1. Januar 2028 gilt:

• Das Wohnförderkonto wächst nicht mehr um 2 Prozent pro Jahr. Dieser Aufschlag wurde gestrichen.
• Ab Rentenbeginn (vereinbart zwischen 60 und 68, sonst mit 67) wird der Stand auf fünf Jahre verteilt und wie Rente versteuert. Bisher lief das bis zum 85. Geburtstag.
• Die alte Einmalbesteuerung mit 30 Prozent Rabatt entfällt (§ 22 Nr. 5 EStG, Sätze 5 und 6 gestrichen).
• Du kannst das Wohnförderkonto vorher freiwillig durch Einzahlungen verringern.

Rechenbeispiel

Ein Paar mit zwei Kindern zahlt zehn Jahre lang je 1.800 Euro im Jahr ein. Dazu kommen 2 × 540 Euro Grundzulage und 2 × 300 Euro Kinderzulage, zusammen 1.680 Euro im Jahr. Bei angenommenen 5 Prozent Rendite stehen nach zehn Jahren rund 66.000 Euro bereit, die als Eigenkapital in die Immobilie fließen können. Später versteuert jeder der beiden fünf Jahre lang rund 6.600 Euro zusätzlich zur Rente, mit dem persönlichen Steuersatz. Die Rechnung ist gerundet und keine Prognose.

Haken 3: Was passiert bei Auszug oder Verkauf?

Wohnst du nicht mehr selbst in der Immobilie oder verkaufst sie, musst du das melden. Dann wird das gesamte Wohnförderkonto auf einmal versteuert (§ 92a Abs. 3 EStG). Bei einem großen Betrag kann das richtig teuer werden.

Es gibt aber Ausnahmen. Die Sofortversteuerung entfällt, wenn du:

• innerhalb von zwei Jahren vorher bis fünf Jahre nach dem Auszug eine neue selbst genutzte Wohnung kaufst,
• den Betrag innerhalb eines Jahres in einen neuen zertifizierten Vorsorgevertrag einzahlst,
• wegen Krankheit oder Pflege ausziehst, Eigentümer bleibst und die Wohnung nicht an Dritte gibst,
• innerhalb von fünf Jahren wieder selbst einziehst,
• die Wohnung nach einer Trennung oder Scheidung dem Ehepartner überlässt.

Für einen beruflich bedingten Umzug gibt es eine eigene Sonderregel (§ 92a Abs. 4 EStG).

2027 oder 2028: Wann gelten die neuen Regeln?

Das Depot startet am 1. Januar 2027. Die neuen Eigenheim-Regeln treten aber erst am 1. Januar 2028 in Kraft (Art. 14 Abs. 3 Altersvorsorgereformgesetz). Wer das Geld schon 2027 für eine Wohnung verwendet, fällt noch unter das alte Wohn-Riester-Recht, also mit 2 Prozent Aufschlag pro Jahr und Versteuerung bis 85 (§ 52 Abs. 51a EStG neu). Wenn du ohnehin erst später kaufst, betrifft dich das nicht.

Für wen lohnt sich das Altersvorsorgedepot fürs Eigenheim?

• Familien mit Kindern: Die Kinderzulage von bis zu 300 Euro pro Kind macht den größten Unterschied.
• Kauf in fünf bis fünfzehn Jahren: Dann hat das Depot Zeit zu wachsen und Kursschwankungen auszugleichen.
• Weniger geeignet für einen Kauf im nächsten Jahr: In so kurzer Zeit kommt wenig zusammen, und das Börsenrisiko ist hoch.

Bedenke: Was du entnimmst, fehlt dir später in der Rente. Dafür wohnst du im Alter mietfrei, und auch das ist eine Form der Altersvorsorge.

Fazit

Das Altersvorsorgedepot kann ein starker Baustein für dein Eigenkapital sein, vor allem mit Kindern. Drei Dinge musst du dir merken: Es gilt nur für die selbst genutzte Immobilie. Prüf vor dem Abschluss, ob dein Anbieter die Eigenheim-Option hat. Und plane die spätere Steuer aus dem Wohnförderkonto für die Rente ein. Wenn du später doch vermietest, findest du auf ImmoFluss Ratgeber und Werkzeuge für Vermieter.

Dieser Beitrag ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Stand: November 2026.

Häufige Fragen

Kann ich das Altersvorsorgedepot für eine vermietete Immobilie verwenden?

Nein. Begünstigt ist nur eine selbst genutzte Wohnung als Hauptwohnsitz. Eine Entnahme für eine vermietete Wohnung ist eine schädliche Verwendung, und du musst Zulagen und Steuervorteile zurückzahlen (§ 92a, § 93 EStG).

Wie viel muss ich mindestens entnehmen?

Mindestens 3.000 Euro auf einmal (§ 92a Abs. 1 EStG in der Fassung ab 2028).

Bietet jede Bank die Eigenheim-Option an?

Nein. Anbieter müssen die Entnahme für Wohneigentum nicht mehr anbieten. Ob dein Vertrag sie enthält, steht in den Vertragsbedingungen.

Wie wird das Wohnförderkonto versteuert?

Für Verwendungen ab 2028 wird der Stand ab Rentenbeginn auf fünf Jahre verteilt und mit deinem persönlichen Steuersatz versteuert. Der jährliche Aufschlag von 2 Prozent entfällt.

Kann ich mit dem Depot einen bestehenden Immobilienkredit tilgen?

Ja, wenn der Kredit für den Kauf oder Bau deiner selbst genutzten Wohnung aufgenommen wurde und dein Vertrag die Entnahme erlaubt (§ 92a Abs. 1 Nr. 1 EStG neu).