Du willst eine Immobilie nicht selbst bewohnen, sondern als Geldanlage kaufen. Gute Idee – aber nur wenn du vorher weißt, auf welche Zahlen es wirklich ankommt. Immobilie kaufen als Kapitalanlage klingt verlockend: monatliche Mieteinnahmen, Wertsteigerung, Steuervorteile. Doch zwischen einem soliden Investment und einem teuren Fehler entscheidet oft nur eine Handvoll Faktoren, die viele Käufer unterschätzen.
Dieser Guide zeigt dir die zehn wichtigsten Dinge, die du vor dem Kauf kennen und prüfen solltest – konkret, ohne Buzzwords.
1. Kaufpreisfaktor: Der erste Filter für jedes Objekt
Der Kaufpreisfaktor (auch „Vervielfältiger" genannt) ist die wichtigste Kennzahl beim Einstieg: Er gibt an, wie viele Jahreskaltmieten du für eine Immobilie zahlst.
Formel: Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete = Kaufpreisfaktor
Beispiel: Kaufpreis 300.000 €, monatliche Kaltmiete 900 € → 300.000 ÷ 10.800 = Faktor 27,8
Was ist ein guter Faktor? Das hängt von der Lage ab – in B-Städten oder Randlagen gelten Faktoren von 20–25 als realistisch rentabel. In A-Städten wie München oder Hamburg liegen Faktoren von 35–45 keine Seltenheit, was eine Bruttomietrendite von unter 3 % bedeutet. Als Faustregel: Faktor über 30 rechnet sich nur, wenn du auf starke Wertsteigerung spekulierst – das ist kein Invest, das ist Spekulation.
2. Bruttomietrendite vs. Nettomietrendite: Den Unterschied kennen
Viele Angebote werben mit der Bruttomietrendite – die klingt attraktiv, sagt aber wenig aus.
Bruttomietrendite: Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Nettomietrendite: (Jahreskaltmiete − nicht umlegbare Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
Von der Bruttomietrendite gehen ab: Kaufnebenkosten, Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage, eventuelle Mietausfälle, nicht umlegbare Betriebskosten. In der Praxis liegt die Nettomietrendite 1–2 Prozentpunkte unter der Bruttomietrendite. Wer das ignoriert, rechnet sich sein Investment schön.
Als grobe Orientierung: Eine Nettomietrendite unter 3 % ist in der Regel kein attraktives Investment – außer die Wertsteigerung der Lage ist langfristig gesichert.
3. Kaufnebenkosten: 10–15 % on top einkalkulieren
Viele Erstkäufer unterschätzen die Nebenkosten massiv. Du zahlst nicht nur den Kaufpreis – dazu kommen:
Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (NRW, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein) (§ 11 GrEStG). Thüringen hat den Satz zum 1. Januar 2024 auf 5 % gesenkt. Notarkosten liegen gemäß GNotKG bei ca. 1,5 % des Kaufpreises, dazu kommen Grundbuchgebühren von ca. 0,5 %. Falls ein Makler beteiligt ist, teilen sich Käufer und Verkäufer seit der Gesetzesänderung 2020 die Provision gleich auf – maximal also 3,57 % für dich.
Bei einem Kaufpreis von 300.000 € in Hessen (6 % Grunderwerbsteuer, Makler) kommen also bis zu 33.000–36.000 € Nebenkosten oben drauf – die du nicht finanzieren, sondern aus Eigenkapital stemmen solltest.
4. Eigenkapital: Mindestens 20–30 % sollten bereitstehen
Banken fordern für Kapitalanlage-Finanzierungen in der Regel mehr Eigenkapital als beim Eigennutz. Als Faustregel gilt: mindestens 20 % des Kaufpreises plus die gesamten Kaufnebenkosten sollten aus eigener Tasche kommen. Wer das nicht aufbringt, zahlt deutlich schlechtere Zinsen oder bekommt gar keine Finanzierung.
Vollfinanzierungen bei Kapitalanlagen sind möglich, aber teuer – und wenn die Immobilie einen Monat leersteht, kann die Deckungslücke zur echten Belastung werden.
5. Lage ist nicht gleich Lage – B-Städte schlagen A-Städte bei der Rendite
In München oder Frankfurt kaufst du Sicherheit und Wertstabilität – aber kaum Rendite. Die Kaufpreisfaktoren liegen in Toplagen bei 35–50+, was Bruttomietrenditen von 2–3 % bedeutet.
Wer auf Rendite setzt, schaut auf mittelgroße Städte mit stabiler Nachfrage: Leipzig, Halle, Erfurt, Kaiserslautern, Magdeburg. Dort sind Faktoren von 18–25 realistisch, was Bruttomietrenditen von 4–6 % ermöglicht. Das Risiko: Bevölkerungsentwicklung und Leerstand müssen sorgfältig geprüft werden.
Wichtigste Lage-Fragen vor dem Kauf:
- Wächst die Bevölkerung in der Stadt und im Stadtteil?
- Gibt es Arbeitsplätze in der Nähe – Industrie, Hochschulen, Verwaltung?
- Wie ist die Anbindung an ÖPNV und Autobahn?
- Wie hoch ist der lokale Leerstand?
6. Zustand und Instandhaltung: Der versteckte Kostenfresser
Ein günstiger Kaufpreis ist schnell relativiert, wenn das Dach in drei Jahren neu muss. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie gilt:
- Baujahr und Sanierungsstand prüfen: Dach, Fenster, Heizung, Leitungen – was wurde wann gemacht?
- Energieausweis lesen: Effizienzklasse F oder schlechter bedeutet künftigen Investitionsdruck durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG)
- Instandhaltungsrücklage einkalkulieren: Als Faustregel gelten 1 % des Gebäudewerts pro Jahr für Rücklagen
- WEG-Protokolle lesen: Bei Wohnungseigentum die letzten 3 Eigentümerversammlungs-Protokolle anfordern – dort stehen geplante Maßnahmen
7. Steuerliche Vorteile nutzen: AfA und Werbungskosten
Eine vermietete Immobilie bietet echte Steuervorteile – wenn du sie kennst.
Lineare Abschreibung (AfA): Seit dem Jahressteuergesetz 2022 gilt: Für Wohngebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden, beträgt die lineare AfA 3 % pro Jahr (§ 7 Abs. 4 EStG). Ältere Gebäude (Fertigstellung bis 31.12.2022) werden weiterhin mit 2 % abgeschrieben. Zusätzlich kann für Neubauten, bei denen der Baubeginn oder Kaufvertrag nach dem 30. September 2023 liegt, nach § 7 Abs. 5a EStG eine degressive AfA von 5 % vom jeweiligen Restwert gewählt werden – das ist ein erheblicher Vorteil in den ersten Jahren.
Werbungskosten: Zinsen für die Finanzierung, Verwaltungskosten, Reparaturen, Fahrtkosten zur Immobilie, sogar anteilige Steuerberatungskosten – all das mindert deinen steuerpflichtigen Überschuss aus Vermietung und Verpachtung.
Einen eigenen ImmoFluss-Post zu AfA und Abschreibungen findest du hier: AfA Immobilien: So schreibst du als Vermieter ab
8. Mietrechtliche Rahmenbedingungen kennen
Als Vermieter bist du an das Mietrecht gebunden – das schränkt dich stärker ein als viele Käufer vorab wissen.
- Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen: Innerhalb von drei Jahren darfst du die Miete um maximal 20 % erhöhen, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nur um 15 % (§ 558 Abs. 3 BGB)
- Kündigung: Du kannst einen Mieter nur mit gesetzlichem Grund kündigen – Eigenbedarf, Vertragsverletzung, wirtschaftliche Verwertung. Beim Kauf einer vermieteten Wohnung gilt: Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB) – der Mieter bleibt.
- Kaution: Maximal drei Monatskaltmieten (§ 551 BGB), getrennt vom eigenen Vermögen zu verwahren
9. Leerstandsrisiko und Mietausfall einplanen
Keine Immobilie ist dauerhaft vermietet. Bei der Renditebrechnung solltest du realistisch 1–2 Monate Leerstand pro Jahr einkalkulieren – also ca. 8–17 % weniger Einnahmen als im Idealfall. Dazu kommen potenzielle Mietausfälle bei zahlungsunfähigen Mietern.
Besonders wichtig: Kann die Finanzierung auch dann bedient werden, wenn zwei Monate keine Miete eingeht? Wer das nicht aus Rücklagen oder anderen Einkünften abfedern kann, ist zu knapp kalkuliert.
10. Verwaltung: Selbst oder Hausverwaltung?
Wer eine oder zwei Einheiten besitzt und in der Nähe wohnt, kann gut selbst verwalten. Ab drei bis vier Einheiten – oder bei großem räumlichem Abstand – lohnt es sich, die Verwaltung abzugeben.
Kosten für Hausverwaltung: ca. 25–40 € pro Einheit und Monat, je nach Aufwand und Region. Das klingt wenig, zieht aber bei mehreren Objekten spürbar an der Rendite.
Digitale Verwaltungstools helfen auch bei selbstverwalteten Portfolios: Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen, Kommunikation mit Mietern – alles zentral. Mit ImmoFluss behältst du auch mehrere Einheiten ohne Mehraufwand im Blick.
Fazit
Eine Immobilie als Kapitalanlage kann ein solides Investment sein – wenn du die Zahlen ehrlich rechnest. Der häufigste Fehler: zu optimistische Annahmen bei Rendite, zu wenig Puffer bei Nebenkosten, zu wenig Eigenkapital. Wer diese zehn Punkte vor dem Kauf durchgeht, entscheidet auf solider Grundlage statt auf Bauchgefühl.
FAQ: Immobilie kaufen als Kapitalanlage
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Kapitalanlage-Immobilie?
Als Faustregel solltest du mindestens 20–30 % des Kaufpreises plus die gesamten Kaufnebenkosten (ca. 5,5–12 %) aus Eigenkapital stemmen können. Banken verlangen bei Kapitalanlage-Finanzierungen in der Regel mehr Eigenkapital als beim selbstgenutzten Wohnen, da das Kreditausfallrisiko höher eingestuft wird.
Welche Rendite ist bei einer Anlageimmobilie realistisch?
Eine Nettomietrendite von 3–5 % ist bei sorgfältig ausgewählten Objekten in mittelgroßen deutschen Städten realistisch. In A-Städten wie München oder Hamburg liegen Nettomietrenditen oft unter 3 %, dort spekuliert man stärker auf Wertsteigerung. Bruttomietrenditen über 6 % sollten genau geprüft werden – oft spiegeln sie Lage- oder Substanzrisiken wider.
Darf ich eine vermietete Wohnung kaufen und dann kündigen?
Nicht ohne triftigen Grund. Nach § 566 BGB tritt der Käufer in alle Rechte und Pflichten des bisherigen Mietverhältnisses ein – eine Kündigung ist nur wegen Eigenbedarfs, wirtschaftlicher Verwertung oder erheblicher Vertragsverletzung möglich, und auch dann gelten gesetzliche Kündigungsfristen. Wer kauft, um schnell wegen Eigenbedarfs zu kündigen, sollte sich rechtlich beraten lassen.
Was ist der Kaufpreisfaktor und wann ist er zu hoch?
Der Kaufpreisfaktor gibt an, wie viele Jahreskaltmieten du für eine Immobilie zahlst. Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete = Faktor. In mittelgroßen Städten gelten Faktoren von 20–25 als rentabel, in A-Lagen können es 35–50 sein. Ab Faktor 30 rechnet sich das Investment nur noch, wenn man auf erhebliche Wertsteigerung setzt – das ist kalkuliertes Risiko, kein sicherer Ertrag.