Wer eine Immobilie vermietet, hat einen mächtigen Steuerhebel in der Hand, den viele Vermieter nicht voll ausschöpfen: die Absetzung für Abnutzung, kurz AfA. Mit der AfA kannst du den Wertverlust deiner Immobilie steuerlich geltend machen und so über Jahrzehnte erhebliche Beträge vom zu versteuernden Einkommen abziehen. Wer die Regeln kennt, spart bares Geld – wer sie nicht kennt, verschenkt es.
Was ist die AfA bei Immobilien?
Die AfA (§ 7 EStG) ermöglicht es dir, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines vermieteten Gebäudes über seine Nutzungsdauer verteilt als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzusetzen. Der Grundgedanke dahinter: Eine Immobilie nutzt sich über die Jahre ab – der Staat erkennt diesen wirtschaftlichen Wertverlust steuerlich an.
Was viele vergessen: Die AfA mindert nicht nur die Steuerlast im aktuellen Jahr, sondern wirkt über Jahrzehnte. Bei einer typischen Eigentumswohnung in Frankfurt oder München können sich die kumulierten Steuerersparnisse auf fünf- bis sechsstellige Beträge summieren.
Entscheidend: Nur das Gebäude wird abgeschrieben, nicht das Grundstück. Der Bodenwert unterliegt keiner Abnutzung und muss aus der Bemessungsgrundlage herausgerechnet werden.
Welche AfA-Sätze gelten 2026?
Der AfA-Satz hängt vom Baujahr deiner Immobilie ab:
- Fertigstellung ab 01.01.2023: 3 % jährlich (Nutzungsdauer: 33 Jahre) – eingeführt durch das Jahressteuergesetz 2022
- Fertigstellung zwischen 01.01.1925 und 31.12.2022: 2 % jährlich (Nutzungsdauer: 50 Jahre)
- Fertigstellung vor 1925: 2,5 % jährlich (Nutzungsdauer: 40 Jahre)
Die Erhöhung auf 3 % für Neubauten ab 2023 war ein wichtiger Schritt: Sie macht neue Mietwohnungen steuerlich deutlich attraktiver und soll Anreize für den Neubau von Mietwohnungen schaffen.
Tipp: Das Baujahr bestimmst du anhand der Baugenehmigung oder Fertigstellungsbescheinigung, nicht anhand des Kaufdatums.
Wie berechne ich die AfA-Bemessungsgrundlage?
Die Bemessungsgrundlage ist nicht einfach der Kaufpreis. Du musst zunächst den Grundstücksanteil abziehen – dann erst wendest du auf den reinen Gebäudewert den AfA-Satz an.
Schritt 1: Anschaffungskosten ermitteln
Zu den Anschaffungskosten zählen alle Kosten, die du aufwenden musstest, um die Immobilie zu erwerben:
- Kaufpreis laut Notarvertrag
- Maklerprovision (käuferseitig)
- Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 %)
- Notargebühren für die Beurkundung des Kaufvertrags
- Grundbuchgebühren für die Eigentumsumschreibung
- Vermessungskosten, Gutachterkosten
Achtung: Notar- und Grundbuchgebühren für die Eintragung einer Grundschuld gehören nicht zu den Anschaffungskosten – sie sind als Werbungskosten sofort abziehbar.
Schritt 2: Grundstücksanteil herausrechnen
Das Bundesfinanzministerium stellt eine Arbeitshilfe zur Aufteilung des Kaufpreises (Excel-Tabelle) zur Verfügung. In der Praxis liegt der Grundstücksanteil häufig bei 20–40 % der Gesamtkosten, in teuren Städten wie München oder Hamburg auch darüber. Nur der verbleibende Gebäudeanteil bildet die AfA-Basis.
Du kannst den Anteil auch durch ein Wertgutachten ermitteln lassen – das ist teurer, aber rechtssicherer und kann bei hohen Kaufpreisen sinnvoll sein.
Praxisbeispiel AfA-Berechnung
Du kaufst eine Wohnung für 400.000 € (Baujahr 2020) in Frankfurt:
- Kaufnebenkosten (Makler, Notar, Grunderwerbsteuer): 30.000 €
- Gesamte Anschaffungskosten: 430.000 €
- Grundstücksanteil laut BMF-Arbeitshilfe: 25 % = 107.500 €
- Gebäudewert (AfA-Basis): 322.500 €
- AfA-Satz: 2 % (Baujahr 2020)
- Jährliche AfA: 6.450 €
Über 50 Jahre kannst du so insgesamt 322.500 € steuerlich geltend machen. Bei einem persönlichen Steuersatz von 35 % entspricht das einer kumulierten Steuerersparnis von rund 112.875 € – ein erheblicher Betrag.
Wann beginnt die Abschreibung?
Die AfA startet nicht mit Vertragsunterzeichnung oder Grundbucheintragung, sondern mit dem Übergang von Nutzen und Lasten – also dem Datum, das im Kaufvertrag als wirtschaftlicher Übergang festgelegt ist. In der Regel ist das der Zeitpunkt der vollständigen Kaufpreiszahlung.
Im ersten Jahr gilt die zeitanteilige Abschreibung: Kaufst du im Oktober, darfst du nur 3/12 der Jahres-AfA ansetzen. Das klingt nach wenig, läuft aber in der Steuererklärung oft zugunsten des Käufers – denn andere Kosten aus dem Kaufjahr (Zinsen, Nebenkosten) sind voll absetzbar.
Sonder-AfA nach § 7b EStG: Neubauten besonders fördern
Für neue Mietwohnungen, die zwischen 2023 und 2029 fertiggestellt werden, gibt es zusätzlich die Sonder-AfA nach § 7b EStG. Damit kannst du in den ersten vier Jahren nach Fertigstellung jeweils bis zu 5 % zusätzlich abschreiben – parallel zur regulären AfA.
Das ergibt in den ersten vier Jahren: 3 % (reguläre AfA) + 5 % (Sonder-AfA) = 8 % jährlich. Bei der Beispielwohnung oben wären das 8 % von 322.500 € = 25.800 € pro Jahr in den ersten vier Jahren – ein gewaltiger Steuervorteil in der Anfangsphase.
Voraussetzungen für die Sonder-AfA:
- Die Wohnung wird zu Wohnzwecken vermietet (keine Ferienimmobilie)
- Anschaffungs-/Herstellungskosten unter 5.200 €/m² Wohnfläche
- Bestimmte Einkommensgrenzen dürfen nicht überschritten werden
- Antrag muss in der Steuererklärung gestellt werden
Erhaltungsaufwendungen vs. Herstellungskosten: Was gehört wohin?
Nicht alles, was du investierst, wird über die AfA abgeschrieben. Du musst unterscheiden:
- Herstellungskosten: Werden über die Nutzungsdauer abgeschrieben (z. B. Anbau, neue Heizungsanlage, Einbauküche, Fahrstuhl, umfassende Sanierung). Faustregel: Maßnahmen, die den Wert oder die Nutzbarkeit dauerhaft erhöhen.
- Erhaltungsaufwendungen: Sind sofort als Werbungskosten abziehbar (z. B. Reparatur defekter Fenster, Austausch alter Bodenbeläge, Malerarbeiten, Austausch von Heizkesseln gleicher Art).
Achtung – die 15 %-Grenze: Übersteigen Baumaßnahmen in den ersten drei Jahren nach Kauf 15 % des Gebäude-Kaufpreises (ohne Grundstück), gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Sie sind dann nicht sofort abziehbar, sondern müssen aktiviert und über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden.
Weitere Werbungskosten rund um die Vermietung
Neben der AfA kannst du als Vermieter noch zahlreiche andere Kosten als Werbungskosten (§ 9 EStG) geltend machen. Hier die wichtigsten:
- Schuldzinsen für Finanzierungskredite (oft der größte Posten in den ersten Jahren)
- Verwaltungskosten und Hausgeld (nicht umlagefähiger Anteil)
- Versicherungen (Gebäudehaftpflicht, Hausrat für Gemeinschaftsräume)
- Grundsteuer (soweit nicht auf Mieter umgelegt)
- Kosten für Steuerberatung und Rechtsbeistand
- Fahrtkosten zum Objekt (Verwaltungsfahrten: 0,30 €/km pauschal)
- Leerstandskosten während Renovierung oder Mieterwechsel
- Kontoführungsgebühren für ein gesondertes Mietkonto
AfA bei geerbten oder geschenkten Immobilien
Bekommst du eine Immobilie geschenkt oder geerbt, trittst du gemäß § 11d EStDV in die AfA-Bemessungsgrundlage des Vorgängers ein – also die ursprünglichen Anschaffungskosten des Schenkers oder Erblassers. Du kannst keine neue AfA auf den aktuellen Verkehrswert berechnen. Die verbleibende Restnutzungsdauer des Vorgängers läuft weiter.
Beispiel: Dein Vater hat die Immobilie 1990 für 150.000 DM (ca. 76.700 €) gekauft. Heute ist sie 350.000 € wert. Du darfst AfA nur auf Basis des damaligen Kaufpreises weiter abschreiben – und nur für die noch verbleibenden Jahre der Nutzungsdauer.
Fazit: AfA konsequent und richtig nutzen
Die AfA ist kein Steuer-Gimmick, sondern ein zentraler Baustein jeder soliden Vermietungsstrategie. Wer die Bemessungsgrundlage korrekt berechnet, den richtigen Satz ansetzt und zusätzliche Förderungen wie die Sonder-AfA nach § 7b EStG kennt, kann die Steuerlast über Jahrzehnte erheblich reduzieren.
Gleichzeitig lohnt es sich, alle anderen Werbungskosten vollständig zu erfassen – denn viele Vermieter vergessen Kleinbeträge, die sich über Jahre summieren. Mit ImmoFluss behältst du Mieteinnahmen, Werbungskosten und Dokumente zentral im Blick – damit du beim Steuerberater bestens vorbereitet bist und keine Abzüge verschenkst.