Eigenbedarfskündigung: Was ist erlaubt und wie gehst du rechtssicher vor?

Eigenbedarf kündigen – aber richtig. Wer begünstigt ist, welche Fristen gelten, was im Schreiben stehen muss und welche Fehler teuer werden können.

Du brauchst deine vermietete Wohnung selbst – aber da wohnt noch ein Mieter. Darf man in solchen Fällen kündigen? Die Antwort ist ja, aber nur unter bestimmten Bedingungen. Die Eigenbedarfskündigung ist im deutschen Mietrecht klar geregelt, und wer die Regeln kennt, handelt rechtssicher und vermeidet unnötige Konflikte mit dem Mieter.

Was ist eine Eigenbedarfskündigung?

Die Eigenbedarfskündigung ist eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses, bei der der Vermieter nachweisen muss, dass er die Wohnung für sich selbst oder für bestimmte Personen benötigt. Die rechtliche Grundlage findet sich in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB: Der Vermieter muss ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben.

Das klingt simpel – in der Praxis gibt es jedoch viele Fallstricke. Gerichte prüfen Eigenbedarfskündigungen genau, und eine fehlerhafte oder gar vorgetäuschte Kündigung kann teuer werden. Fehlt die Begründung oder ist sie zu allgemein gehalten, ist die Kündigung formal unwirksam – egal wie nachvollziehbar der eigentliche Bedarf ist.

Für wen darf Eigenbedarf angemeldet werden?

Eigenbedarf ist nicht nur für den Vermieter selbst zulässig. Begünstigt sind laut § 573 BGB:

• Der Vermieter selbst
• Familienangehörige: Kinder, Eltern, Geschwister, Groß- und Schwiegereltern, Enkel, Nichten und Neffen – in der Regel je nach Verwandtschaftsgrad und nachgewiesenem Bedarf
• Haushaltsangehörige: Personen, die dauerhaft im gemeinsamen Haushalt leben oder dies planen, z. B. pflegebedürftige Elternteile

Wichtig: Freunde oder Bekannte zählen grundsätzlich nicht als begünstigte Personen – auch wenn der Vermieter einen nachvollziehbaren Wunsch hat, ihnen zu helfen. Auch Arbeitnehmer des Vermieters sind nur in engen Ausnahmefällen anerkannt.

Welche Gründe sind erlaubt?

Der Eigenbedarf muss konkret, nachvollziehbar und ernsthaft sein. Typische anerkannte Gründe:

• Der Vermieter möchte selbst einziehen, z. B. nach Trennung vom Partner oder Verkleinerung des bisherigen Hauses
• Ein Kind zieht für das Studium oder eine Ausbildung in die Stadt und braucht die Wohnung
• Die Eltern sollen in die Nähe gezogen werden und benötigen die Wohnung als eigenständigen Haushalt
• Ein Haushaltsangehöriger braucht altersgerechten oder barriereärmeren Wohnraum
• Der Vermieter trennt Berufs- und Privatleben und möchte die Wohnung als Zweitwohnsitz nutzen

Merksatz: Der Bedarf muss zum Zeitpunkt der Kündigung bereits bestehen oder in absehbarer Zeit realistisch entstehen – Vorratskündigungen für eventuelle Zukünfte sind unzulässig.

Was ist nicht erlaubt?

Die Gerichte schauen hier sehr genau hin. Nicht rechtmäßig sind:

• Vorsorge-Kündigungen: „Vielleicht brauche ich die Wohnung irgendwann" reicht nicht aus – der Bedarf muss konkret und zeitnah absehbar sein.
• Vorgetäuschter Eigenbedarf: Wer kündigt, tatsächlich aber sofort weitervermietet oder die Wohnung auf dem Markt anbietet, macht sich schadensersatzpflichtig.
• Eigenbedarf für Personen ohne plausiblen Bezug: Wenn der genannte Angehörige keinen nachvollziehbaren Bedarf hat, wird das Gericht die Kündigung kippen.

Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Urteilen klargestellt: Vermieter, die Eigenbedarf vortäuschen, haften dem Mieter auf Schadensersatz – dazu zählen Umzugskosten, höhere Miete in der neuen Wohnung und sonstige nachgewiesene Nachteile. Aktuelle Rechtsprechung und Hintergründe dazu findest du bei Haufe Immobilien.

Kündigungsfristen bei Eigenbedarf

Die Kündigung muss die gesetzlichen Fristen nach § 573c BGB einhalten. Diese richten sich nach der Wohndauer des Mieters:

• Bis 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate Kündigungsfrist
• 5 bis 8 Jahre Mietdauer: 6 Monate Kündigungsfrist
• Mehr als 8 Jahre Mietdauer: 9 Monate Kündigungsfrist

Die Kündigung muss dem Mieter spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, damit dieser Monat als erster Kündigungsmonat zählt. Geht das Schreiben später ein, verlängert sich die Frist automatisch um einen weiteren Monat. Empfohlen wird deshalb die Zustellung per Einschreiben mit Rückschein oder persönlicher Übergabe mit Zeugen.

Sperrfrist bei umgewandelten Wohnungen (§ 577a BGB)

Wer eine Mietwohnung kauft, die nach dem Kauf erst in Wohnungseigentum umgewandelt wird, muss die Sperrfrist nach § 577a BGB beachten. Danach ist eine Eigenbedarfskündigung erst nach mindestens drei Jahren möglich – in angespannten Wohnungsmärkten mit Verordnung sogar bis zu zehn Jahre.

Das gilt auch dann, wenn die Wohnung in eine Familien-GbR eingebracht wird – das hat der BGH erst im Januar 2026 bestätigt (BGH, Urteil vom 21.01.2026, Az. VIII ZR 247/24). Die Einbringung in eine GbR ändert nichts an der Sperrfrist – ein wichtiger Hinweis für Vermieter, die über Umstrukturierungen nachdenken.

Das Kündigungsschreiben: Was muss rein?

§ 573 Abs. 3 BGB ist eindeutig: Die Gründe für das berechtigte Interesse müssen im Kündigungsschreiben angegeben werden. Nachträglich vorgebrachte Gründe zählen grundsätzlich nicht – außer sie sind erst nach Ausspruch der Kündigung entstanden.

Ein rechtssicheres Kündigungsschreiben bei Eigenbedarf enthält:

• Name und Adresse des Mieters sowie Bezeichnung der Wohnung
• Kündigungsdatum und konkreter Auszugstermin
• Konkrete Begründung des Eigenbedarfs mit Name und Verhältnis der begünstigten Person
• Erklärung, warum genau diese Wohnung benötigt wird (keine andere verfügbar oder geeignet)
• Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mieters nach §§ 574–574b BGB

Widerspruch des Mieters: Der Härtefall

Der Mieter hat das Recht, der Kündigung schriftlich zu widersprechen – wenn der Auszug für ihn oder seine Familie eine unzumutbare Härte bedeuten würde (§ 574 BGB). Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor dem Auszugsdatum beim Vermieter eingehen.

Anerkannte Härtegründe sind z. B. hohes Alter, schwere Krankheit, Schwangerschaft, Kinder mitten im Schuljahr oder nachweislich fehlende Ersatzwohnungen im Umfeld. Das Gericht wägt dann ab, ob die Interessen des Vermieters überwiegen – das Ergebnis ist nicht vorhersehbar. Das bedeutet für Vermieter: Auch eine formal korrekte Kündigung garantiert keinen bestimmten Auszugstermin.

Wenn der Eigenbedarf wegfällt

Fällt der Bedarf nach der Kündigung weg – der geplante Einzug findet nicht statt, die Tochter zieht doch woanders hin – muss der Vermieter den Mieter unverzüglich informieren und ihm die Wohnung erneut anbieten. Tut er das nicht und vermietet stattdessen anderweitig oder bietet die Wohnung zum Kauf an, droht Schadensersatz. Gerichte nehmen hier kein Blatt vor den Mund.

Nebenkostenabrechnung und weitere Vermieterpflichten

Neben der rechtssicheren Kündigung gehört auch die ordentliche Dokumentation des Mietverhältnisses zu den Aufgaben eines Vermieters. Wie du die Nebenkostenabrechnung Schritt für Schritt erstellst, haben wir in einem separaten Artikel erklärt.

Mit ImmoFluss behältst du Mieterverträge, Fristen und Schriftverkehr zentral im Blick – damit du im Ernstfall alle Unterlagen sofort griffbereit hast.

Häufig gestellte Fragen zur Eigenbedarfskündigung

Kann ich wegen Eigenbedarf kündigen, obwohl ich noch eine andere Wohnung besitze?

Ja, das ist möglich – aber nur wenn du nachvollziehbar darlegen kannst, warum die andere Wohnung nicht geeignet oder nicht verfügbar ist. Gerichte prüfen hier, ob die Kündigung tatsächlich notwendig ist.

Wie konkret muss ich den Eigenbedarf im Kündigungsschreiben begründen?

Sehr konkret: Name der begünstigten Person, ihre aktuelle Situation, warum sie die Wohnung braucht und warum andere Wohnungen nicht in Frage kommen. Allgemeine Formulierungen wie „meine Tochter benötigt Wohnraum" reichen Gerichten in der Regel nicht.

Was passiert, wenn mein Mieter trotz Kündigung nicht auszieht?

Du musst nach Ablauf der Kündigungsfrist eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht einreichen. Ein Anwalt ist hierbei empfehlenswert – vor allem wenn der Mieter Widerspruch wegen Härtefall eingelegt hat.

Darf ich die Wohnung nach dem Auszug des Mieters sofort weitervermieten?

Nein, wenn der ursprünglich genannte Eigenbedarf weggefallen ist. Du bist verpflichtet, dem ausgezogenen Mieter die Wohnung zuerst anzubieten. Ignorierst du das, droht Schadensersatz in voller Höhe der entstandenen Nachteile.

Mehr zum Thema: Welche weiteren Kündigungsgründe es für Vermieter gibt und welche Fristen gelten, erfährst du in unserem Ratgeber Mietvertrag kündigen als Vermieter – alle Fristen, Gründe und Regeln.