Gartenpflege im Mietvertrag betrifft zwei Fragen: Wer zahlt, und wer arbeitet? Was nach § 2 Nr. 10 BetrKV umlagefähig ist, welche Klauseln halten und wo Vermieter am häufigsten Fehler machen.
Ein gepflegter Garten hebt den Wert einer Immobilie – und sorgt zwischen Vermietern und Mietern trotzdem regelmäßig für Streit. Denn hinter dem Stichwort Gartenpflege stecken zwei völlig verschiedene Fragen: Wer bezahlt die Pflege, und wer erledigt sie? Beides regelst du im Mietvertrag, beides nach unterschiedlichen Regeln. Hier findest du, was du umlegen darfst, welche Klauseln vor Gericht halten und wo Vermieter am häufigsten danebenliegen.
Gartenpflege im Mietvertrag: zwei Fragen, zwei Regelwerke
Trenne die beiden Ebenen von Anfang an:
- Kostenumlage: Ein Dienstleister pflegt den Garten, du legst die Rechnung als Betriebskosten auf die Mieter um. Grundlage ist die Betriebskostenverordnung.
- Arbeitspflicht: Der Mieter pflegt den Garten selbst. Grundlage ist eine ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag – und die muss inhaltlich klar sein.
Beides gleichzeitig geht nicht. Wer den Rasen selbst mäht, darf nicht zusätzlich anteilig den Gärtner bezahlen.
Wann darfst du Gartenpflegekosten umlegen?
Betriebskosten trägt der Mieter nur, wenn ihr das vereinbart habt (§ 556 Abs. 1 BGB). Bei Wohnraum genügt dafür die Vereinbarung, dass der Mieter „die Betriebskosten“ trägt; der komplette Katalog muss nicht abgedruckt sein. Fehlt eine solche Abrede und ist nur eine Miete ohne Nebenkosten vereinbart, kannst du die Gartenpflege später nicht nachträglich in Rechnung stellen.
Steht die Umlage im Vertrag, greift § 2 Nr. 10 BetrKV. Umlagefähig sind danach die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, die Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand sowie die Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen.
Auch Mieter ohne Zugang zum Garten zahlen mit
Der häufigste Einwand lautet: „Ich darf den Garten gar nicht betreten, warum soll ich zahlen?“ Der Bundesgerichtshof hat das entschieden (BGH, Urteil vom 26. Mai 2004, Az. VIII ZR 135/03): Für die Umlage kommt es nicht darauf an, ob der einzelne Mieter die Fläche selbst nutzen kann. Eine gepflegte Gemeinschaftsfläche verschönert das Anwesen insgesamt und verbessert damit die Wohnqualität auch für Mieter, die den Garten nicht nutzen.
Die Ausnahme: Flächen zur alleinigen Nutzung
Genauso klar ist die Gegenrichtung. Gartenflächen, die dir als Vermieter oder einzelnen Mietern zur alleinigen Nutzung überlassen sind, dürfen nicht auf die übrigen Mieter umgelegt werden. Wer den Mietergarten der Erdgeschosswohnung pflegen lässt, darf die Rechnung also nicht in die Abrechnung für das ganze Haus schieben. Praktische Konsequenz: Halte Sondernutzungsflächen in der Abrechnung sauber getrennt.
Was zur Gartenpflege zählt – und was nicht
Umlagefähig sind laufende Kosten, nicht die einmalige Herstellung oder Verbesserung. Diese Zuordnung hilft im Alltag:
- Umlagefähig: Rasenmähen, Hecken- und Baumschnitt, Unkraut jäten, Laub entfernen, Bewässerung, Ersatz abgängiger Pflanzen und Gehölze, Sand im Sandkasten, Pflege von Zuwegen.
- Nicht umlagefähig: die erstmalige Anlage eines Gartens, die Umgestaltung einer Fläche und Instandsetzungen. Das sind einmalige Investitionen, keine laufenden Kosten.
Ein Sonderfall sind Bäume. Der BGH hat entschieden, dass die Kosten für das Fällen eines morschen, nicht mehr standsicheren Baums grundsätzlich umlagefähige Gartenpflegekosten nach § 2 Nr. 10 BetrKV sind (BGH, Urteil vom 10. November 2021, Az. VIII ZR 107/20). Entscheidend war: Zur Pflege gehört ausdrücklich auch die Erneuerung von Gehölzen, und laufende Kosten müssen nicht jährlich anfallen – bei Pflanzen sind mehrjährige, unregelmäßige Abstände normal.
Merksatz: Was den Garten erhält, ist umlagefähig. Was ihn erst schafft oder aufwertet, zahlst du selbst.
Wie du die einzelnen Positionen sauber auf die Mietparteien verteilst, zeigt der Beitrag zu den umlagefähigen Betriebskosten; den kompletten Ablauf findest du unter Nebenkostenabrechnung erstellen.
Gartenpflege auf den Mieter übertragen
Du kannst die Arbeit auch dem Mieter übertragen, statt sie einzukaufen. Üblich ist das beim Einfamilienhaus oder wenn der Garten allein zur Wohnung gehört. Dabei gelten drei Grenzen.
1. Geschuldet sind nur einfache Pflegearbeiten
Wenn im Vertrag nur pauschal „Pflege des Gartens“ steht, schuldet der Mieter nach der Rechtsprechung der Instanzgerichte lediglich einfache Arbeiten, die weder besondere Fachkenntnisse noch besonderen Zeit- oder Kostenaufwand erfordern – also Rasenmähen, Unkraut jäten, Laub entfernen (so etwa LG Hamburg, ZMR 2003, 265; LG Wuppertal, WuM 2000, 353). Baumfällungen, Heckenrückschnitt mit Fachgerät oder das Anlegen neuer Beete gehören nicht dazu.
2. Pauschale Klauseln laufen ins Leere
„Der Mieter ist für den Garten zuständig“ begründet keine konkreten Pflichten; das Landgericht München I hat eine solche Formulierung als zu unbestimmt bewertet (Az. 14 S 21203/20). Benenne deshalb die Tätigkeiten und, wenn möglich, die Häufigkeit. Was du nicht aufschreibst, schuldet der Mieter im Zweifel nicht.
3. Die Verkehrssicherungspflicht bleibt bei dir
Als Vermieter musst du die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand erhalten (§ 535 Abs. 1 BGB). Der Zustand der Bäume, morsche Äste oder ein einsturzgefährdeter Zaun bleiben dein Thema, auch wenn der Mieter mäht. Kontrolliere den Baumbestand regelmäßig und dokumentiere die Kontrolle.
Formulierungsbeispiel für den Mietvertrag
„Der Mieter übernimmt die Pflege des zur Wohnung gehörenden Gartens. Dazu zählen: Rasen mähen in der Vegetationsperiode, Unkraut jäten in Beeten und auf Wegen, Laub entfernen sowie das Gießen der Bepflanzung. Nicht geschuldet sind Baumschnitt, Baumfällungen und Neuanpflanzungen. Kosten der Gartenpflege werden für diese Fläche nicht als Betriebskosten umgelegt.“
Der letzte Satz ist der wichtigste: Er verhindert die Doppelbelastung, über die in der Praxis am meisten gestritten wird.
Drei Fehler, die in der Abrechnung teuer werden
- Sondernutzungsflächen mitabrechnen. Mietergärten und deine eigene Fläche gehören nicht in die Umlage für alle.
- Neuanlage als Pflege deklarieren. Ein neu angelegtes Beet ist eine Investition. Wer sie umlegt, riskiert die Kürzung der gesamten Position.
- Doppelt kassieren. Pflegt der Mieter selbst, darf für dieselbe Fläche kein Gärtner umgelegt werden.
Wer die Belege für Gartenpflege, Baumschnitt und Winterdienst über das Jahr verteilt sammelt, hat die Abrechnung im Frühjahr in einer Stunde erledigt. In ImmoFluss ordnest du jeden Beleg direkt der Immobilie und der Kostenart zu, sodass am Jahresende feststeht, was umlagefähig ist und was nicht.
Fazit
Gartenpflege im Mietvertrag ist beherrschbar, wenn du zwei Dinge sauber trennst: die Kostenumlage nach § 2 Nr. 10 BetrKV und die Arbeitspflicht des Mieters. Für die Umlage brauchst du eine Betriebskostenvereinbarung und musst Flächen zur alleinigen Nutzung heraushalten. Für die Arbeitspflicht brauchst du eine Klausel, die konkret benennt, was zu tun ist. Alles, was du nicht schriftlich regelst, entscheidet im Streitfall das Gericht – meist zugunsten des Mieters.
Häufige Fragen zur Gartenpflege im Mietvertrag
Muss ein Mieter zahlen, der den Garten nicht nutzen darf?
Ja, sofern es sich um eine Gemeinschaftsfläche handelt und die Umlage im Mietvertrag vereinbart ist. Der BGH stellt nicht auf die Nutzungsmöglichkeit des einzelnen Mieters ab, sondern darauf, dass die gepflegte Fläche die Wohnqualität im Haus insgesamt verbessert (Urteil vom 26. Mai 2004, Az. VIII ZR 135/03).
Sind Baumfällkosten umlagefähig?
Bei einem morschen, nicht mehr standsicheren Baum grundsätzlich ja: Der BGH ordnet diese Kosten der Gartenpflege nach § 2 Nr. 10 BetrKV zu (Urteil vom 10. November 2021, Az. VIII ZR 107/20). Wird ein gesunder Baum aus optischen Gründen entfernt und die Fläche neu gestaltet, spricht das eher für eine nicht umlagefähige Umgestaltung.
Darf ich Gartenarbeit im Mietvertrag verlangen und trotzdem Gartenpflege abrechnen?
Für dieselbe Fläche nicht. Entweder der Mieter erbringt die Pflege selbst, oder du beauftragst einen Dienstleister und legst die Kosten um. Bei gemischten Fällen – Mietergarten selbst gepflegt, Gemeinschaftsfläche durch den Gärtner – musst du die Flächen in der Abrechnung sauber trennen.
Was passiert, wenn der Mieter den Garten verwahrlosen lässt?
Voraussetzung ist eine wirksame, konkret formulierte Pflegepflicht. Liegt sie vor, mahnst du die Pflege schriftlich mit Frist an. Reagiert der Mieter nicht, kommen Ersatzvornahme auf seine Kosten oder eine Abmahnung in Betracht. Bei einer pauschalen Klausel ohne konkrete Aufgaben stehst du dagegen meist mit leeren Händen da.
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