Sommerzeit ist Gartenzeit – aber wer muss eigentlich den Rasen mähen, die Hecke schneiden und Unkraut jäten? Diese Frage führt jedes Jahr aufs Neue zu Streit zwischen Mietern und Vermietern. Die gute Nachricht: Das Gesetz gibt klare Antworten. Die schlechte Nachricht: Viele Mietverträge enthalten unwirksame Klauseln zur Gartenpflege. In diesem Artikel erfährst du, was du als Vermieter regeln darfst, wie du die Kosten umlegen kannst und welche Fallstricke du vermeiden solltest.
Wer ist für die Gartenpflege zuständig? Die Grundregel
Grundsätzlich gilt: Die Pflege des Gartens ist eine Instandhaltungsmaßnahme und gehört damit zu den Pflichten des Vermieters. Das ergibt sich aus § 535 Abs. 1 BGB, wonach der Vermieter die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten hat.
Das bedeutet konkret: Wenn im Mietvertrag nichts zur Gartenpflege geregelt ist, bist als Vermieter du zuständig. Der Mieter muss dann weder Rasen mähen noch Hecken schneiden – selbst wenn der Garten komplett verwildert (§ 535 BGB, OLG Düsseldorf, Az. 10 U 70/04). Du kannst in diesem Fall auch nicht nachträglich verlangen, dass der Mieter die Pflege übernimmt. Eine Änderung ist nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Mieters möglich (ImmoScout24 Ratgeber).
Merksatz: Ohne vertragliche Regelung liegt die Gartenpflege vollständig beim Vermieter. Wer als Vermieter einen Garten hat, sollte das im Mietvertrag explizit regeln.
Drei Wege, die Gartenpflege zu regeln
Als Vermieter hast du grundsätzlich drei Möglichkeiten, mit der Gartenpflege umzugehen:
1. Der Mieter übernimmt die Pflege selbst
Die mit Abstand häufigste Variante – vor allem bei Einfamilienhäusern oder Wohnungen mit eigenem Gartenanteil. Du überträgst dem Mieter vertraglich die Pflicht zur Gartenpflege. Wichtig: Die Klausel muss eindeutig und bestimmt sein. Pauschale Formulierungen wie „Der Mieter pflegt den Garten" reichen häufig nicht aus (Objego Ratgeber).
Eine wirksame Klausel sollte mindestens enthalten:
- Welche konkreten Tätigkeiten geschuldet sind (Rasenmähen, Hecke schneiden, Unkraut jäten, Laub entfernen)
- In welchem zeitlichen Rahmen (z. B. „regelmäßig", aber keine festen Intervalle wie „jeden Samstag")
- Welche Flächen betroffen sind (konkrete Beschreibung des Gartens)
Grenze der Übertragung: Der Vermieter darf keine Fachkenntnisse voraussetzen. Aufwendige Baumschnitt-Arbeiten oder die Pflege von exotischen Gewächsen kannst du nicht einfach auf den Mieter abwälzen (KGK Rechtsanwälte). Solche Arbeiten bleiben in deiner Verantwortung.
2. Du beauftragst eine Fachfirma und legst die Kosten um
Die zweite Möglichkeit: Du engagierst einen Gärtner oder eine Gartenbaufirma und legst die Kosten als Betriebskosten auf den Mieter um. Das ist zulässig, wenn die Gartenpflege als Betriebskostenposition im Mietvertrag vereinbart wurde.
Die rechtliche Grundlage dafür liefert § 2 Nr. 10 der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Danach gehören zu den umlagefähigen Kosten der Gartenpflege:
- Die Pflege gärtnerisch angelegter Flächen (Rasen mähen, düngen, wässern)
- Die Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen (Nachpflanzungen, nicht komplette Neuanlage)
- Die Pflege von Spielplätzen (inkl. Erneuerung von Sand)
- Die Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten (nicht öffentliche Wege)
Nicht umlagefähig sind dagegen: Die erstmalige Anlage des Gartens, die komplette Neugestaltung, das Fällen von Bäumen oder die Beseitigung von Sturmschäden – das sind bauliche Maßnahmen bzw. Instandhaltungen, die du als Vermieter selbst zahlen musst (Immowelt Ratgeber).
3. Du pflegst den Garten selbst
Gerade bei kleineren Mehrfamilienhäusern kannst du die Gartenpflege natürlich auch selbst übernehmen. Die Kosten für Material (Saatgut, Dünger, Benzin für den Rasenmäher) kannst du dann über die Betriebskostenabrechnung umlegen – sofern die Position im Mietvertrag vereinbart ist. Deine eigene Arbeitszeit ist dagegen nicht umlagefähig.
Welche Vorgaben darf der Vermieter machen?
Wenn der Mieter vertraglich zur Gartenpflege verpflichtet ist, stellt sich die Frage: Darf ich als Vermieter vorschreiben, wie oft gemäht wird oder welche Pflanzen gesetzt werden?
Die Rechtsprechung ist hier klar: Konkrete zeitliche Vorgaben sind unzulässig. Feste Intervalle wie „Rasen mähen jeden Samstag" oder „Hecke schneiden im März" greifen zu stark in die Gestaltungsfreiheit des Mieters ein (Allrecht.de). Du kannst aber verlangen, dass der Garten nicht verwildert und in einem ordentlichen Zustand bleibt. Die Grenze ist erreicht, wenn die Substanz des Gartens gefährdet ist – etwa durch Überwucherung, die auf das Haus übergreift.
Als Vermieter hast du zudem das Recht, den Garten im Rahmen der vereinbarten Besichtigungstermine zu kontrollieren. Einmal im Jahr einen angekündigten Termin wahrzunehmen und dabei auch den Garten in Augenschein zu nehmen, ist in der Regel zumutbar.
Gartenpflege im Mehrfamilienhaus: Besonderheiten
Bei Mehrfamilienhäusern mit Gemeinschaftsgarten gelten zusätzliche Regeln. Der Vermieter kann die Kosten für die Gartenpflege auf alle Mieter umlegen – auch auf diejenigen, die den Garten gar nicht nutzen (BGH, Urteil vom 10.12.2008, Az. VIII ZR 295/07). Der BGH begründet das damit, dass die Gartenpflege zu den laufenden Betriebskosten gehört und die Grünanlage den Wohnwert des gesamten Objekts steigert.
Wenn der Gemeinschaftsgarten von den Mietern selbst gepflegt werden soll, muss das im Mietvertrag individuell vereinbart sein. Eine pauschale Regelung in der Hausordnung reicht nicht aus – das hat das Kammergericht Berlin entschieden (Az.: 8 U 191/10). Mündliche Absprachen kann der Vermieter zudem jederzeit widerrufen.
Häufige Fehler bei der Gartenpflege-Klausel
Viele Mietverträge enthalten Klauseln zur Gartenpflege, die vor Gericht nicht standhalten. Die häufigsten Fehler:
- Zu unbestimmt: „Der Mieter pflegt den Garten" – welche Tätigkeiten genau? Welche Fläche?
- Überforderung des Mieters: Fachlich anspruchsvolle Arbeiten wie Obstbaumschnitt können nicht übertragen werden
- Zu starre Vorgaben: Feste Intervalle oder konkrete Daten sind unwirksam
- Fehlende Betriebskostenvereinbarung: Wenn du einen Gärtner beauftragst, die Kosten aber nicht im Mietvertrag als umlagefähig vereinbart hast, kannst du sie nicht auf den Mieter abwälzen
- Keine schriftliche Regelung: Mündliche Absprachen zur Gartenpflege sind jederzeit widerrufbar
Checkliste für Vermieter: So regelst du die Gartenpflege richtig
Damit du als Vermieter rechtssicher unterwegs bist, hier die wichtigsten Punkte zusammengefasst:
- ✅ Mietvertrag prüfen: Enthält er eine wirksame Klausel zur Gartenpflege? Falls nicht, nachbessern (mit Zustimmung des Mieters)
- ✅ Konkrete Tätigkeiten beschreiben: Rasen mähen, Hecke schneiden, Unkraut jäten, Laub harken – nicht nur „Gartenpflege"
- ✅ Fläche genau bezeichnen: Welcher Garten (bei Mehrfamilienhäusern: welcher Anteil) ist gemeint?
- ✅ Betriebskostenvereinbarung nicht vergessen: Wenn du einen Gärtner beauftragen willst, muss die Gartenpflege als Betriebskostenposition im Vertrag stehen
- ✅ Dokumentation: Fotos vom Ist-Zustand bei Einzug und Auszug machen – das schützt vor Streit
- ✅ Angekündigte Kontrollen: Einmal jährlich den Garten besichtigen und bei Verwilderung den Mieter abmahnen
Fazit
Das Wichtigste vorweg: Ohne Regelung im Mietvertrag ist die Gartenpflege deine Sache als Vermieter. Wenn du das anders haben willst, musst du es schriftlich und konkret vereinbaren. Die gute Nachricht: Die Kosten für einen beauftragten Gärtner kannst du auf den Mieter umlegen, sofern die Betriebskostenvereinbarung stimmt. Und wenn der Mieter den Garten selbst pflegt, entlastet das deinen Geldbeutel und gibt ihm gleichzeitig mehr Freiheit.
Als Vermieter lohnt sich der Blick in den eigenen Mietvertrag – denn unwirksame Klauseln zur Gartenpflege sind häufiger, als man denkt. Eine klare, faire Regelung spart beiden Seiten Ärger und sorgt dafür, dass der Garten so aussieht wie gewünscht.
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Häufige Fragen zur Gartenpflege im Mietvertrag
Darf der Vermieter die Gartenpflege auf den Mieter übertragen?
Ja, das ist zulässig – aber nur durch eine ausdrückliche und konkrete Regelung im Mietvertrag. Eine pauschale Klausel reicht nicht aus. Die übertragenen Tätigkeiten müssen so genau beschrieben sein, dass der Mieter weiß, was auf ihn zukommt (§ 535 BGB, OLG Düsseldorf).
Sind die Kosten für den Gärtner über die Nebenkosten umlagefähig?
Ja, wenn die Gartenpflege als Betriebskostenposition im Mietvertrag vereinbart ist. Die rechtliche Grundlage ist § 2 Nr. 10 BetrKV. Die Kosten für die regelmäßige Pflege (Mähen, Schneiden, Düngen) sind umlagefähig, nicht aber die komplette Neuanlage des Gartens oder die Beseitigung von Sturmschäden.
Was passiert, wenn der Mieter den Garten nicht pflegt, obwohl er dazu verpflichtet ist?
Dann solltest du den Mieter zunächst schriftlich abmahnen und ihm eine Frist zur Abhilfe setzen. Wenn der Mieter weiterhin untätig bleibt, kannst du einen Gärtner beauftragen und die Kosten dem Mieter in Rechnung stellen. Bei erheblichen Pflichtverletzungen kann eine Abmahnung auch der erste Schritt zu einer verhaltensbedingten Kündigung sein. Eine sofortige Kündigung ist ohne vorherige Abmahnung jedoch in der Regel nicht möglich.
Darf der Mieter den Garten nach eigenen Vorstellungen umgestalten?
Kommt darauf an. Grundsätzlich hat der Mieter eine gewisse Gestaltungsfreiheit bei der Gartennutzung. Er darf Blumen pflanzen, Sträucher setzen oder einen kleinen Gemüsegarten anlegen. Was er nicht darf: Dauerhafte Veränderungen, die den Urzustand zerstören (z. B. Bäume fällen, Betonfundamente gießen, den Garten pflastern). Bei Auszug muss der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt werden (Immowelt Ratgeber).