Du vermietest eine Wohnung und überlegst, einen Makler zu beauftragen? Dann stellst du dir sicherlich eine Frage: Wer zahlt die Maklerprovision – du als Vermieter oder der Mieter? Seit der Einführung des Bestellerprinzips im Juni 2015 hat sich die Antwort grundlegend geändert. Dieser Leitfaden zeigt dir, welche Regeln heute gelten, wie hoch die Provision maximal sein darf, welche Ausnahmen es gibt und wie du die Maklerkosten steuerlich nutzen kannst.
Was ist das Bestellerprinzip bei der Vermietung?
Das Bestellerprinzip ist im § 2 Abs. 1a Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG) verankert. Es besagt: Wer den Makler beauftragt, zahlt die Provision. Für Vermieter bedeutet das: Wenn du einen Makler mit der Vermittlung deiner Wohnung beauftragst, darfst du die Kosten nicht auf den Mieter abwälzen. Die Maklerprovision musst du selbst tragen.
Der Gesetzgeber hat diese Regelung eingeführt, um Mieter vor überhöhten Maklerkosten zu schützen. Vor 2015 war es üblich, dass Vermieter einen Makler beauftragten, die Rechnung aber dem Mieter präsentierten. Das ist seit Juni 2015 nicht mehr zulässig (Mietrecht.com zum Bestellerprinzip).
Merksatz: Das Bestellerprinzip gilt nur für die Vermietung von Wohnraum. Bei Gewerberäumen, Ferienwohnungen und beim Verkauf von Immobilien gelten andere Regeln.
Wer zahlt den Makler bei der Vermietung – Vermieter oder Mieter?
Die Antwort hängt davon ab, wer den Makler zuerst beauftragt hat:
- Beauftragt der Vermieter den Makler → Der Vermieter zahlt die Provision. Er darf diese Kosten nicht auf den Mieter umlegen.
- Beauftragt der Mieter den Makler → Der Mieter zahlt die Provision. Der Vermieter muss dann gar nichts zahlen – selbst wenn der Makler auch dem Vermieter die Immobilie vermittelt hat.
Ein wichtiger Detailfall: Wenn der Vermieter bereits einen Makler beauftragt hat, aber auch der Mieter einen Makler einschaltet, der dieselbe Wohnung anbietet, zahlt nach dem Gesetz derjenige, der zuerst den Auftrag erteilt hat. In der Praxis hat meist der Vermieter den Makler bereits im Portfolio – dann trägt er die Kosten (IHK Wiesbaden zum Bestellerprinzip).
Wie hoch ist die Maklerprovision bei Vermietung?
Die Höhe der Maklerprovision ist gesetzlich gedeckelt. Nach § 3 Abs. 2 WoVermRG darf der Makler vom Wohnungssuchenden (also vom Mieter) maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer verlangen. Das entspricht effektiv 2,38 Nettokaltmieten (2 Monatsmieten + 19 % MwSt.).
Wichtig: Diese Obergrenze gilt nur für den Mieter. Beauftragst du als Vermieter den Makler, könnt ihr die Provisionshöhe frei aushandeln – die gesetzliche Deckelung gilt dann nicht. In der Praxis orientieren sich Makler aber auch bei Vermieteraufträgen meist an der 2-Nettokaltmieten-Grenze.
Nebenkosten, über die gesondert abgerechnet wird, bleiben bei der Berechnung der Monatsmiete unberücksichtigt (§ 3 Abs. 2 Satz 2 WoVermRG). Es zählt also die reine Nettokaltmiete ohne Vorauszahlungen für Betriebskosten.
Ausnahmen: Wann gilt das Bestellerprinzip nicht?
Das Bestellerprinzip nach WoVermRG gilt nicht in allen Fällen. Folgende Ausnahmen solltest du kennen:
Gewerberäume
Vermietest du eine Wohnung zu gewerblichen Zwecken (z. B. als Praxis, Büro oder Lager), gilt das Bestellerprinzip nicht. Bei Gewerbemietverträgen kann die Maklerprovision weiterhin auf den Mieter abgewälzt werden (Immobilienmakler.com).
Ferienwohnungen und Ferienhäuser
Ferienwohnungen fallen nicht unter den Schutz des WoVermRG, da sie nicht als dauerhafter Wohnraum gelten. Hier kann die Maklerprovision abweichend geregelt werden.
Öffentlich geförderte Wohnungen
Bei öffentlich geförderten Sozialwohnungen gelten nach § 2 Abs. 3 WoVermRG besondere Regelungen – der Makler hat gegenüber dem Wohnungssuchenden in bestimmten Fällen keinen Provisionsanspruch.
Maklervertrag ohne Textform
Ein Maklervertrag bedarf der Textform (E-Mail, Brief etc. – nicht nur mündlich). Fehlt die Textform, ist der Vertrag unwirksam und der Makler hat keinen Provisionsanspruch. Das gilt sowohl für den Vermieter- als auch für den Mieterauftrag (§ 2 Abs. 1 Satz 2 WoVermRG).
Maklerkosten steuerlich absetzen als Vermieter
Gute Nachricht für Vermieter: Die Maklerkosten sind als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in voller Höhe absetzbar. Du trägst sie in der Anlage V deiner Steuererklärung ein (Sparkasse.de zu Maklerkosten).
Wichtig: Die Maklerkosten sind im Jahr der Zahlung in voller Höhe abziehbar – du musst sie nicht auf mehrere Jahre verteilen. Das kann deine Steuerlast im Jahr der Neuvermietung deutlich senken. Voraussetzung ist natürlich, dass die Aufwendungen nachgewiesen werden (Rechnung des Maklers).
Auch wenn der Mieter den Makler beauftragt hat, kannst du als Vermieter ggf. anteilige Kosten geltend machen – zum Beispiel wenn du dem Mieter die Provision erstattest oder wenn du eigene Maklerkosten für die Objektbewertung hattest.
Praxistipps für Vermieter zum Bestellerprinzip
- Maklervertrag in Textform abschließen: Ein mündlicher Auftrag reicht nicht aus. Der Vertrag muss per E-Mail oder Brief nachweisbar sein – sonst droht der Provisionsverlust.
- Kosten vorab klären: Lass dir vor Beauftragung schriftlich geben, wie hoch die Provision ist und ob ggf. noch Auslagen hinzukommen. Nach § 3 Abs. 3 WoVermRG sind Auslagen nur erstattungsfähig, wenn sie eine Monatsmiete übersteigen.
- Mehrere Angebote einholen: Die Maklerprovision ist bei Vermieteraufträgen nicht gesetzlich gedeckelt – du kannst also verhandeln. Insbesondere wenn du mehrere Objekte vermietest, lohnen sich Rahmenverträge mit einem Makler.
- Doppelbeauftragung vermeiden: Wenn sowohl du als auch der Mieter einen Makler beauftragen, kann es zu Provisionen für beide Seiten kommen. Kläre vorher, ob der Makler bereits für den Mieter tätig ist.
- Steuerliche Absetzbarkeit nutzen: Hebe die Maklerrechnung gut auf und trage die Kosten in der Anlage V ein. Mit ImmoFluss behältst du alle Belege und Ausgaben für deine Immobilien zentral im Griff.
Merksatz: Seit dem Bestellerprinzip ist die Maklerprovision für Vermieter in der Regel kein durchreichbarer Posten mehr. Du kannst die Kosten aber steuerlich geltend machen – und sparst dir im Gegenzug die aufwendige Mietersuche.
Fazit
Das Bestellerprinzip nach § 2 Abs. 1a WoVermRG hat klare Verhältnisse geschaffen: Wer den Makler beauftragt, zahlt. Als Vermieter trägst du also die Maklerkosten, wenn du den Makler einschaltest – darfst sie aber nicht auf den Mieter abwälzen. Dafür kannst du die Provision in voller Höhe als Werbungskosten absetzen und sparst dir Zeit und Aufwand bei der Mieterauswahl. Ausnahmen gibt es bei Gewerberäumen, Ferienwohnungen und wenn der Mieter den Makler zuerst beauftragt hat.
Die Höhe der Provision ist für Mieter auf maximal zwei Nettokaltmieten plus MwSt. gedeckelt – bei Vermieteraufträgen kannst du frei verhandeln. Achte auf die Textform des Maklervertrags, sonst droht der Provisionsverlust.
Ein Makler kann für dich als Vermieter trotz der Kosten eine lohnende Investition sein: Er übernimmt Besichtigungen, prüft die Bonität der Interessenten, erstellt den Mietvertrag und entlastet dich bei der gesamten Vermietungsphase. Die Maklerkosten sind außerdem steuerlich absetzbar und mindern deine Steuerlast im Jahr der Vermietung.
FAQ zu Maklerkosten und Bestellerprinzip für Vermieter
Muss ich als Vermieter die Maklerprovision immer selbst zahlen?
Ja, wenn du den Makler beauftragt hast. Das Bestellerprinzip nach § 2 Abs. 1a WoVermRG verbietet es, die Provision auf den Mieter abzuwälzen. Ausnahme: Der Mieter hat den Makler zuerst beauftragt, dann zahlt er.
Wie hoch darf die Maklerprovision bei Vermietung maximal sein?
Wenn der Mieter den Makler beauftragt, gilt eine Obergrenze von zwei Nettokaltmieten zuzüglich 19 % MwSt. (§ 3 Abs. 2 WoVermRG), also effektiv 2,38 Monatsmieten. Beauftragt der Vermieter den Makler, ist die Höhe frei verhandelbar – üblich sind aber ebenfalls zwei Nettokaltmieten.
Kann ich die Maklerkosten von der Steuer absetzen?
Ja, Maklerkosten sind als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in der Anlage V absetzbar. Sie mindern deine Steuerlast im Jahr der Zahlung in voller Höhe.
Gilt das Bestellerprinzip auch für Gewerbeimmobilien?
Nein. Das WoVermRG gilt nur für die Vermittlung von Wohnraum. Bei Gewerbeimmobilien, Ferienwohnungen oder gemischt genutzten Objekten kann die Maklerprovision anders verteilt werden.
Was passiert, wenn der Maklervertrag nur mündlich abgeschlossen wurde?
Der Makler hat dann keinen Provisionsanspruch. Nach § 2 Abs. 1 Satz 2 WoVermRG bedarf der Vermittlungsvertrag der Textform (E-Mail, Brief, Fax). Ein mündlicher Auftrag ist unwirksam.
Sind Maklerkosten umlagefähige Betriebskosten?
Nein. Maklerkosten zählen nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Sie können nicht über die Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden – sie sind reine Vermieterkosten, die als Werbungskosten steuerlich absetzbar sind.