Du möchtest die Miete erhöhen – aber das Gesetz gibt dir klare Regeln vor, wann und wie das möglich ist. Wer die Fristen und Voraussetzungen kennt, kann eine Mieterhöhung rechtssicher durchsetzen. Wer sie ignoriert, riskiert, dass die Erhöhung unwirksam ist.
Wann darf der Vermieter die Miete erhöhen?
Eine Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete ist nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig (§ 558 Abs. 1 BGB):
- Die Miete muss im Zeitpunkt der gewünschten Erhöhung seit mindestens 15 Monaten unverändert sein.
- Das Mieterhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung gestellt werden (Jahressperrfrist).
- Die Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten.
Daneben gibt es zwei weitere Gründe für eine Mieterhöhung:
- Modernisierungsmieterhöhung (§ 559 BGB): Nach baulichen Maßnahmen, die den Wohnwert steigern oder Energie sparen.
- Staffelmiete / Indexmiete: Wenn im Mietvertrag vereinbart, gelten eigene Regeln.
Kappungsgrenze: Wie viel Erhöhung ist erlaubt?
Selbst wenn die Vergleichsmiete deutlich höher liegt, darfst du die Miete nicht beliebig anheben. Die sogenannte Kappungsgrenze begrenzt den Anstieg (§ 558 Abs. 3 BGB):
- Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um maximal 20 Prozent steigen.
- In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt eine reduzierte Kappungsgrenze von 15 Prozent – dies legen die Bundesländer per Verordnung fest.
Beispiel: Dein Mieter zahlt aktuell 800 € Kaltmiete. In Gebieten mit normaler Kappungsgrenze darfst du in drei Jahren maximal auf 960 € erhöhen (20 % = 160 €).
So begründest du die Mieterhöhung richtig
Das Mieterhöhungsverlangen muss schriftlich erfolgen und begründet sein (§ 558a BGB). Folgende Begründungsmittel sind zulässig:
- Mietspiegel der Gemeinde – das am häufigsten genutzte Mittel. Viele Städte bieten qualifizierte Mietspiegel an, die besonders gut als Begründung geeignet sind.
- Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen – aufwendig und teuer, aber rechtssicher.
- Drei Vergleichswohnungen – du nennst drei konkrete Wohnungen in vergleichbarer Lage, Größe und Ausstattung mit ihren Mieten.
- Mietdatenbank (§ 558e BGB) – in einigen Städten verfügbar.
Wichtig bei qualifiziertem Mietspiegel: Wenn es in deiner Gemeinde einen qualifizierten Mietspiegel (§ 558d BGB) gibt und dieser Angaben für deine Wohnung enthält, musst du diese Angaben im Schreiben mitteilen – auch wenn du deine Erhöhung auf ein anderes Begründungsmittel stützt.
Fristen und Reaktionszeit des Mieters
Nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens hat der Mieter Zeit, die Erhöhung zu prüfen und zuzustimmen (§ 558b Abs. 2 BGB):
- Die Überlegungsfrist beträgt den Rest des Zugangsmonats plus zwei weitere Monate.
- Stimmt der Mieter nicht zu, kannst du innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen.
- Die neue Miete gilt nicht rückwirkend – sie wirkt erst ab dem Monat, in dem der Mieter zugestimmt hat, spätestens ab dem auf die Klage folgenden Monat.
Schritt-für-Schritt: Mieterhöhung rechtssicher durchsetzen
- Fristen prüfen: Liegt die letzte Mieterhöhung mindestens 12 Monate zurück? Ist die Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert?
- Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln: Mietspiegel deiner Stadt recherchieren oder Vergleichswohnungen benennen.
- Kappungsgrenze berechnen: Nicht mehr als 20 % (bzw. 15 % in Gebieten mit angespanntem Markt) in drei Jahren.
- Schreiben verfassen: Schriftlich, mit Begründung, an alle im Mietvertrag genannten Mieter.
- Schreiben zustellen: Per Einschreiben mit Rückschein oder persönliche Übergabe gegen Quittung – damit der Zugangszeitpunkt eindeutig dokumentiert ist.
- Frist abwarten: Dem Mieter die gesetzliche Überlegungsfrist gewähren.
- Zustimmung oder Klage: Stimmt der Mieter zu, gilt die neue Miete. Stimmt er nicht zu, bleibt die Klage als letztes Mittel.
Modernisierungsmieterhöhung: Sonderfall mit eigenen Regeln
Wenn du deine Immobilie modernisierst – zum Beispiel durch eine neue Heizung, Wärmedämmung oder Fahrstuhleinbau – darfst du die Jahresmiete um bis zu 8 Prozent der Modernisierungskosten erhöhen (§ 559 Abs. 1 BGB). Auch hier gilt eine Kappungsgrenze: Die Miete darf durch Modernisierungen in sechs Jahren nicht um mehr als 3 € je Quadratmeter monatlich steigen (§ 559 Abs. 3a BGB). Bei Wohnungen mit einer Kaltmiete unter 7 € je Quadratmeter gilt die verschärfte Grenze von maximal 2 € je Quadratmeter – unabhängig vom Gebiet.
Die Modernisierungsmaßnahme muss dem Mieter mindestens drei Monate vor Beginn angekündigt werden (§ 555b, 555c BGB).
Mietpreisbremse und Vergleichsmiete: Was gilt wo?
Viele Vermieter verwechseln Mietpreisbremse und Kappungsgrenze. Kurz erklärt:
- Mietpreisbremse (§ 556d BGB): Gilt nur bei Neuvermietungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Die Miete darf dabei höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
- Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB): Gilt für laufende Mietverhältnisse – begrenzt Erhöhungen auf 20 % (bzw. 15 %) in drei Jahren.
Beide Regelungen können in bestimmten Städten gleichzeitig gelten – für unterschiedliche Situationen. Welche Gebiete als angespannt eingestuft sind, legen die Bundesländer per Verordnung fest. Aktuelle Informationen liefern die Wohnungsbehörden der Städte und Gemeinden.
Häufige Fehler bei der Mieterhöhung
- Falsches Begründungsmittel: Keine konkreten Vergleichswohnungen, kein Mietspiegel, kein Gutachten – die Erhöhung ist dann unwirksam.
- Fristen nicht eingehalten: Erhöhung zu früh geltend gemacht – unwirksam bis die Sperrfrist abgelaufen ist.
- Kappungsgrenze übersehen: Selbst wenn die Vergleichsmiete erlaubt, mehr zu verlangen – die Kappungsgrenze begrenzt den Anstieg unabhängig davon.
- Formfehler: Mieterhöhungsverlangen nicht schriftlich oder nicht an alle Mieter adressiert.
- Eigenbedarfskündigung statt Mieterhöhung: Manche Vermieter kündigen wegen Eigenbedarfs, wenn sie eigentlich nur die Miete anpassen wollen – das ist rechtlich riskant und unnötig.
Alle laufenden Mieten und Fristen im Blick zu behalten ist aufwendig. Mit ImmoFluss kannst du Mietverträge, Miethistorie und Fristen zentral verwalten – damit du weißt, wann du wieder erhöhen darfst. Weitere Ratgeber: Nebenkostenabrechnung erstellen · Eigenbedarfskündigung durchsetzen
FAQ: Mieterhöhung durchsetzen
Wie oft darf ich die Miete erhöhen?
Du kannst das Mieterhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung stellen. Die neue Miete darf jedoch erst 15 Monate nach der letzten Erhöhung wirksam werden (§ 558 Abs. 1 BGB).
Was passiert, wenn der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmt?
Du kannst innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist auf Zustimmung klagen (§ 558b Abs. 2 BGB). Der Mieter ist dann gerichtlich zur Zustimmung verpflichtet, sofern die Erhöhung rechtmäßig ist.
Gilt die Kappungsgrenze auch bei der Modernisierungsmieterhöhung?
Nein. Die 20-Prozent-Kappungsgrenze gilt nur für die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Modernisierungsmieterhöhungen haben eigene Grenzen: maximal 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr und maximal 3 €/m² Aufschlag in sechs Jahren (§ 559 BGB).
Muss ich den Mietspiegel immer verwenden?
Nicht zwingend – du kannst auch drei Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten als Begründung nutzen. Wenn es in deiner Stadt jedoch einen qualifizierten Mietspiegel gibt, musst du dessen Angaben im Erhöhungsschreiben mitteilen, auch wenn du ein anderes Begründungsmittel verwendest (§ 558a Abs. 3 BGB).
Was ist die Mietpreisbremse – gilt sie auch für Bestandsmietverhältnisse?
Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) gilt nur beim Abschluss neuer Mietverträge in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Für laufende Mietverhältnisse und Erhöhungen auf die Vergleichsmiete gilt stattdessen die Kappungsgrenze.