Brutto- oder Nettomietrendite – welche Kennzahl zählt wirklich? Mit Formeln, einem Praxisbeispiel und den häufigsten Fehlern, die Vermieter bei der Renditeberechnung machen.
Du hast eine Immobilie im Blick und fragst dich, ob sie sich wirklich lohnt? Die Mietrendite ist die wichtigste Kennzahl, die du brauchst. Sie zeigt dir auf einen Blick, wie viel Prozent deines eingesetzten Kapitals die Immobilie jährlich erwirtschaftet – und ob der Kauf finanziell sinnvoll ist.
Was ist die Mietrendite?
Die Mietrendite gibt an, wie hoch die jährliche Mieteinnahme im Verhältnis zum investierten Kapital ist. Sie ist der schnellste Weg, verschiedene Immobilien miteinander zu vergleichen, bevor du tiefer in die Zahlen einsteigst.
Man unterscheidet zwei Varianten:
- Bruttomietrendite: Einfache Übersichtsrechnung, ohne Kosten
- Nettomietrendite: Realistischere Kennzahl, berücksichtigt alle relevanten Kosten
Bruttomietrendite berechnen
Die Bruttomietrendite ist die schnelle Orientierungsgröße. Die Formel lautet:
Bruttomietrendite (%) = (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100
Beispiel: Eigentumswohnung in Frankfurt
- Kaufpreis: 320.000 €
- Monatliche Kaltmiete: 1.100 €
- Jahreskaltmiete: 13.200 €
Bruttomietrendite = (13.200 ÷ 320.000) × 100 = 4,13 %
Das klingt gut – aber dieser Wert sagt dir noch nicht, was tatsächlich in deiner Tasche landet. Dafür brauchst du die Nettomietrendite.
Nettomietrendite berechnen
Die Nettomietrendite ist realistischer. Sie zieht die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten sowie die Kaufnebenkosten ab:
Nettomietrendite (%) = ((Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)) × 100
Was sind Kaufnebenkosten?
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % je nach Bundesland
- Notarkosten + Grundbucheintragung: ca. 1,5–2 %
- Maklerprovision: 0–3,57 % (je nach Vereinbarung)
Insgesamt rechne mit 5–12 % Kaufnebenkosten – je nach Bundesland und ob ein Makler involviert war.
Was sind nicht umlagefähige Kosten?
Das sind Kosten, die du als Vermieter selbst trägst und nicht auf den Mieter umlegen kannst, zum Beispiel:
- Instandhaltungsrücklage (oft pauschal 1 € pro m² pro Monat)
- Verwaltungskosten (z. B. WEG-Verwaltergebühr, Steuerberatung)
- Leerstandsrisiko (realistisch: ca. 1–2 Monatsmieten pro Jahr)
- Versicherungen, die nicht umlagefähig sind
Praxisbeispiel Nettomietrendite
- Kaufpreis: 320.000 €
- Kaufnebenkosten (8 %): 25.600 €
- Gesamtinvestition: 345.600 €
- Jahreskaltmiete: 13.200 €
- Nicht umlagefähige Kosten: 2.400 € (Instandhaltung + Verwaltung)
- Bereinigte Jahreskaltmiete: 10.800 €
Nettomietrendite = (10.800 ÷ 345.600) × 100 = 3,13 %
Aus 4,13 % brutto werden also 3,13 % netto – ein erheblicher Unterschied, den viele Einsteiger unterschätzen.
Was ist eine gute Mietrendite?
Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Als grobe Orientierung gilt:
- Unter 3 % netto: Kaum attraktiv – nur bei sehr sicherem Standort und klarem Wertsteigerungspotenzial interessant
- 3–4 % netto: Solide – typisch für Großstädte wie München, Hamburg oder Frankfurt
- 4–6 % netto: Gut – oft in mittelgroßen Städten oder B-Lagen erreichbar
- Über 6 % netto: Sehr gut – aber Vorsicht: oft mit höherem Leerstandsrisiko oder Sanierungsbedarf verbunden
Faustregel: Eine Nettomietrendite von mindestens 3,5–4 % gilt als Mindestanforderung für ein wirtschaftlich sinnvolles Mietobjekt.
Kaufpreisfaktor: die umgekehrte Sichtweise
Eng verwandt mit der Mietrendite ist der Kaufpreisfaktor (auch Mietpreismultiplikator). Er zeigt, wie viele Jahreskaltmieten du zahlen musst, um das Objekt zu finanzieren:
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete
In unserem Beispiel: 320.000 ÷ 13.200 = Faktor 24,2
Das bedeutet: Du brauchst rein rechnerisch 24 Jahre Mieteinnahmen, um den Kaufpreis zu decken. In Toplagen wie München oder Frankfurt liegen Faktoren von 30–40 mittlerweile keine Seltenheit – was erklärt, warum Renditen dort so niedrig sind.
Eigenkapitalrendite: wenn Fremdkapital ins Spiel kommt
Finanzierst du das Objekt nicht vollständig aus Eigenkapital, lohnt sich ein Blick auf die Eigenkapitalrendite. Sie zeigt, wie viel Rendite du auf dein tatsächlich eingesetztes Eigenkapital erzielst.
Vereinfachtes Beispiel:
- Gesamtinvestition: 345.600 €
- Eigenkapital: 80.000 € (ca. 23 %)
- Kredit: 265.600 € zu 3,5 % Zinsen = ca. 9.300 € Zinsen p.a.
- Netto-Mietüberschuss nach Kosten: 10.800 €
- Überschuss nach Zinsen: 1.500 €
Eigenkapitalrendite = (1.500 ÷ 80.000) × 100 = 1,88 %
Das zeigt: Wer heute zu hohem Kaufpreis und hohem Zinssatz kauft, hat trotz ordentlicher Bruttomiete kaum echten Ertrag auf sein Eigenkapital. Die Bundesbank beobachtet den deutschen Immobilienmarkt und stellt regelmäßig Daten zu Preisen und Renditen bereit.
Schritt-für-Schritt: So berechnest du die Rendite
- Jahreskaltmiete ermitteln: Monatliche Kaltmiete × 12
- Kaufnebenkosten berechnen: Grunderwerbsteuer + Notar + ggf. Makler
- Bewirtschaftungskosten schätzen: Instandhaltung, Verwaltung, Leerstandspuffer
- Bruttomietrendite berechnen: (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100
- Nettomietrendite berechnen: ((Jahreskaltmiete − Bewirtschaftungskosten) ÷ (Kaufpreis + Nebenkosten)) × 100
- Kaufpreisfaktor prüfen: Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete
Wer mehrere Objekte verwaltet, verliert schnell den Überblick über Einnahmen, Kosten und Renditen. Mit ImmoFluss hast du alle Kennzahlen deiner Immobilien zentral im Blick – inklusive Mieteinnahmen, Nebenkostenabrechnungen und Dokumenten.
Häufige Fehler bei der Renditeberechnung
- Kaufnebenkosten vergessen: 8–10 % Aufschlag auf den Kaufpreis sind realistisch und reduzieren die Rendite erheblich.
- Instandhaltung unterschätzen: Ältere Gebäude brauchen mehr Rücklagen. Bei Altbauten eher 1,50–2 € pro m² pro Monat einplanen.
- Mietsteigerungen vorab einpreisen: Zukünftige Erhöhungen gehören nicht in die aktuelle Renditeberechnung – rechne mit dem Ist-Zustand.
- Steuern vergessen: Mieteinnahmen sind steuerpflichtig. Gleichzeitig kannst du Werbungskosten nach § 9 EStG geltend machen, was die Steuerlast spürbar senkt.
- Leerstand ignorieren: Plane realistischerweise 1–2 Monatsleerstand pro Jahr ein.
Mietrendite vs. Wertsteigerung
Die Mietrendite ist nur ein Teil des Gesamtbilds. Viele Investoren kaufen Immobilien in teuren Lagen bewusst mit niedriger Rendite – weil sie auf Wertsteigerung setzen. Das ist legitim, aber riskant: laut Destatis sind die Immobilienpreise seit 2022 in vielen Regionen teils deutlich gesunken.
Wer langfristig als Vermieter erfolgreich sein will, sollte die Mietrendite als Fundament sehen – und Wertsteigerung als willkommenen Bonus, nicht als Plan A.
Lies dazu auch unseren Artikel zur Nebenkostenabrechnung für Vermieter – denn korrekte Betriebskosten sind ein unterschätzter Faktor für deine Nettomietrendite.
FAQ: Mietrendite berechnen
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete einfach ins Verhältnis zum Kaufpreis. Die Nettomietrendite zieht zusätzlich nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten ab und rechnet die Kaufnebenkosten in die Investitionsbasis ein. Die Nettomietrendite ist realistischer und für Anlageentscheidungen aussagekräftiger.
Welche Mietrendite ist gut für eine Kapitalanlage?
Als grobe Orientierung gilt: Unter 3 % netto ist kaum attraktiv, 3–4 % netto ist solide (typisch für Großstädte), ab 4 % netto ist gut. Über 6 % sind möglich, aber oft mit höherem Risiko verbunden. Entscheidend ist immer Standort, Objektqualität und Finanzierungskosten.
Wie berechne ich die Mietrendite bei Fremdfinanzierung?
Bei Fremdfinanzierung berechnest du die Eigenkapitalrendite: Ziehe die jährlichen Zinskosten vom Netto-Mietüberschuss ab und setze das Ergebnis ins Verhältnis zu deinem eingesetzten Eigenkapital. Sind die Zinsen höher als der Mietüberschuss, ist der Leverage-Effekt negativ.
Was ist der Kaufpreisfaktor und wie hängt er mit der Rendite zusammen?
Der Kaufpreisfaktor (Mietpreismultiplikator) ist der Kehrwert der Bruttomietrendite. Faktor 25 entspricht 4 % Bruttomietrendite, Faktor 33 entspricht ca. 3 %. Je höher der Faktor, desto niedriger die Rendite. In teuren Städten sind Faktoren von 30–40 üblich.
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