Schönheitsreparaturen: Was ist Pflicht des Vermieters, was des Mieters?

Wer muss bei Schönheitsreparaturen ran – Vermieter oder Mieter? Die gesetzliche Regel überrascht viele: Ohne wirksame Klausel trägt der Vermieter die Pflicht. Mit aktueller BGH-Rechtsprechung und praktischen Beispielen.

Du hast eine Wohnung vermietet und gehst selbstverständlich davon aus, dass der Mieter streicht, tapeziert und bei Auszug renoviert. Dass der Mieter für Schönheitsreparaturen zuständig ist, steht schließlich im Mietvertrag. Leider ist diese Annahme in vielen Fällen falsch. Denn die gesetzliche Grundlage sieht das Gegenteil vor: Ohne eine wirksame Mietvertragsklausel bist du als Vermieter für die Schönheitsreparaturen zuständig – und der Mieter muss keinen Finger rühren.

Dieser Artikel klärt die entscheidende Frage: Welche Pflichten hat der Vermieter, welche der Mieter – und was passiert, wenn die Klausel im Mietvertrag unwirksam ist? Mit aktueller BGH-Rechtsprechung und praxisnahen Beispielen.

Die gesetzliche Grundlage: Der Vermieter ist primär verantwortlich

Viele Vermieter sind überrascht, wenn sie hören, dass Schönheitsreparaturen eigentlich Sache des Vermieters sind. Doch § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist eindeutig: Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Das umfasst auch das Streichen von Wänden, Tapezieren und ähnliche Schönheitsreparaturen.

Der Gesetzgeber geht also davon aus, dass der Vermieter die Instandhaltungspflicht trägt – so wie er auch für defekte Heizungen, undichte Fenster oder kaputte Böden zuständig ist. Die Übertragung auf den Mieter ist eine Ausnahme, die nur unter bestimmten Voraussetzungen funktioniert.

Merksatz: Ohne wirksame Klausel im Mietvertrag trägt der Vermieter die Kosten und die Organisation aller Schönheitsreparaturen – während und nach der Mietzeit.

Wann geht die Pflicht auf den Mieter über?

Die Pflicht zu Schönheitsreparaturen kann per Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden. Das hat der Bundesgerichtshof mehrfach bestätigt. Allerdings gelten strenge Anforderungen an die Wirksamkeit einer solchen Klausel. Die BGH-Rechtsprechung hat in den vergangenen Jahren viele Standardklauseln für unwirksam erklärt.

Voraussetzungen für eine wirksame Klausel

• Keine starren Fristen: Klauseln, die den Mieter zu Renovierungen in festen Zeitabständen verpflichten (z. B. „alle 3 Jahre Küche, alle 5 Jahre Wohnräume"), sind unwirksam (§ 307 BGB). Der BGH hat dies mehrfach bestätigt, unter anderem mit Urteil vom 23. Juni 2004 (Az. VIII ZR 361/03) und vom 5. April 2006 (Az. VIII ZR 378/03). Eine Klausel darf nur dann Renovierung verlangen, wenn der tatsächliche Zustand der Wohnung es erfordert – nicht nach einem starren Kalender.
• Keine Endrenovierungsklausel: Die Verpflichtung, die Wohnung „besenrein" oder „vollständig renoviert" zu übergeben, ist laut BGH unwirksam, wenn sie unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf gilt (BGH, Urteil vom 22. Januar 2025, Az. VIII ZR 43/23).
• Keine Quotenabgeltungsklausel im Formularvertrag: Die Verpflichtung des Mieters, bei Auszug anteilig Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen zu zahlen, ist in Formularmietverträgen unwirksam. Sie kann nur als individuelle Vereinbarung wirksam sein – und dafür gelten hohe Hürden.
• Wohnung muss renoviert übergeben worden sein: Wurde die Wohnung unrenoviert übergeben, darf der Mieter nicht ohne angemessenen Ausgleich zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden (BGH, Urteil vom 18. März 2015, Az. VIII ZR 185/14). Andernfalls müsste der Mieter die Gebrauchsspuren des Vormieters beseitigen – das benachteiligt ihn unangemessen.

Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, ist die Klausel unwirksam. Dann gilt die gesetzliche Regel: Der Vermieter ist zuständig.

Die Pflichten des Vermieters im Detail

Was genau der Vermieter leisten muss, hängt davon ab, ob eine wirksame Klausel existiert oder nicht.

Ohne wirksame Klausel

Der Vermieter ist verpflichtet, alle Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen – und zwar in den Mieträumen selbst, nicht nur in Gemeinschaftsflächen. Dazu gehören:

• Streichen und Tapezieren der Wände und Decken
• Streichen von Türen, Fenstern (innen) und Heizkörpern
• Streichen oder Versiegeln von Fußböden

Kommt der Vermieter seiner Pflicht nicht nach, kann der Mieter nach § 536a BGB unter Umständen die Miete mindern oder Schadensersatz verlangen, wenn er durch den unrenovierten Zustand beeinträchtigt ist.

Bei wirksamer Klausel

Auch wenn eine wirksame Schönheitsreparatur-Klausel existiert, bleiben einige Pflichten beim Vermieter:

• Mängel der Mietsache beheben: Feuchte Wände, Schimmel oder Risse sind keine Schönheitsreparaturen, sondern Instandsetzungsarbeiten – die bleiben immer in der Verantwortung des Vermieters, unabhängig von der Schönheitsreparatur-Klausel.
• Nicht-Schönheitsreparaturen: Parkett abschleifen, Fliesen erneuern oder den Außenanstrich von Fenstern übernehmen – das sind keine Schönheitsreparaturen und fallen daher nicht in die Pflicht des Mieters.
• Der Vermieter muss dem Mieter eine angemessene Frist zur Durchführung der Schönheitsreparaturen setzen, bevor er selbst tätig wird.

Die Pflichten des Mieters im Detail

Auch der Mieter hat Pflichten – unabhängig davon, ob eine wirksame Klausel existiert oder nicht.

Was der Mieter immer schuldet

• Vertragsgemäßer Gebrauch: Der Mieter muss die Wohnung so nutzen, dass keine übermäßigen Schäden entstehen. Normale Abnutzung (Kratzer, Flecken, verblasste Farbe) muss er nach § 538 BGB nicht vertreten.
• Duldungspflicht: Der Mieter muss Reparatur- und Renovierungsarbeiten des Vermieters dulden – auch wenn sie kurz vor oder während der Mietzeit stattfinden. Allerdings hat der Mieter Anspruch auf vorherige rechtzeitige Ankündigung.
• Kleine Reparaturen (wenn vereinbart): Viele Mietverträge enthalten eine Kleinreparaturklausel (Bagatellschäden bis ca. 100–150 € pro Einzelfall). Diese ist von Schönheitsreparaturen zu unterscheiden und separat zu prüfen.

Was der Mieter bei wirksamer Klausel schuldet

Liegt eine wirksame Klausel vor, muss der Mieter Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten und in eigener Organisation durchführen – jedoch nur in dem Umfang, der tatsächlich erforderlich ist. Reicht aus Sicht eines objektiven Betrachters ein einfacher Anstrich, kann der Vermieter keine komplett neue Tapezierung verlangen.

Was passiert bei Auszug?

Die Frage nach den Auszugsrenovierungen ist der häufigste Streitpunkt zwischen Vermietern und Mietern.

Mit wirksamer Klausel

Der Mieter muss die Schönheitsreparaturen durchführen, die während seiner Mietzeit fällig geworden sind. Er muss aber nur die eigenen Gebrauchsspuren beseitigen – nicht die des Vormieters. Der BGH hat klargestellt, dass eine Klausel, die den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren auch des Vormieters verpflichtet, unwirksam ist.

Ohne wirksame Klausel

Der Mieter muss bei Auszug nicht renovieren. Punkt. Der Vermieter kann die Schönheitsreparaturen weder über die Kaution noch über eine separate Rechnung vom Mieter verlangen. Das gilt auch dann, wenn die Wohnung offensichtlich renovierungsbedürftig ist – die Pflicht liegt in diesem Fall beim Vermieter.

Beweislast: Wer muss beweisen, dass renoviert wurde?

Der BGH hat mit Urteil vom 22. Januar 2025 (Az. VIII ZR 43/23) klargestellt: Der Mieter trägt die Beweislast dafür, dass er Schönheitsreparaturen durchgeführt hat oder dass die Wohnung unrenoviert übergeben wurde. Als Vermieter solltest du daher bei jeder Übergabe ein Wohnungsübergabeprotokoll mit Fotos erstellen – am besten digital mit ImmoFluss.

Sonderfall: Unrenoviert übergebene Wohnung

Hast du die Wohnung unrenoviert übergeben, darfst du den Mieter nur dann zu Schönheitsreparaturen verpflichten, wenn du ihm einen angemessenen Ausgleich gewährst – zum Beispiel renovierst du vor Einzug auf deine Kosten oder gewährst einen Mietnachlass. Diese Rechtsprechung hat der BGH in seiner Entscheidung vom 18. März 2015 (Az. VIII ZR 185/14) bekräftigt.

Praktische Konsequenz: Übergibst du die Wohnung unrenoviert, solltest du die Vereinbarung zur Schönheitsreparatur im Mietvertrag gesondert und mit einem Ausgleich versehen regeln – eine einfache Formularklausel wird vor Gericht nicht standhalten.

Fazit: Prüfe deine Mietverträge

Die Verteilung der Pflichten bei Schönheitsreparaturen ist komplexer, als viele Vermieter glauben. Die gesetzliche Grundlage (§ 535 BGB) weist die Verantwortung dem Vermieter zu – eine Übertragung auf den Mieter ist zwar möglich, scheitert aber oft an unwirksamen Klauseln.

Als Vermieter solltest du:

• Deine bestehenden Mietverträge auf wirksame Schönheitsreparatur-Klauseln prüfen lassen
• Bei neuen Verträgen auf eine rechtssichere, an die aktuelle BGH-Rechtsprechung angepasste Formulierung achten
• Bei jeder Wohnungsübergabe ein detailliertes Protokoll mit Fotos erstellen
• Die Wohnung entweder renoviert übergeben oder einen schriftlichen Ausgleich mit dem Mieter vereinbaren

Wer seine Verträge regelmäßig überprüft und die aktuelle Rechtsprechung im Blick behält, vermeidet teure Überraschungen bei Auszug und Auseinandersetzungen mit dem Mieter. Eine digitale Immobilienverwaltung wie ImmoFluss hilft dir dabei, alle Verträge, Fristen und Vereinbarungen zentral im Blick zu behalten.

Häufige Fragen zu Schönheitsreparaturen (FAQ)

Darf der Vermieter Schönheitsreparaturen in der Wohnung selbst durchführen, wenn der Mieter sich weigert?

Nein, der Vermieter hat kein Recht, einfach in die Wohnung einzudringen und zu renovieren. Bei einer wirksamen Klausel kann er den Mieter auf Durchführung verklagen oder nach Fristsetzung und erfolglosem Ablauf selbst renovieren und die Kosten als Schadensersatz geltend machen (§ 536a BGB). Bei unwirksamer Klausel bleibt die Pflicht beim Vermieter – er muss dann selbst renovieren, darf aber keine Kosten auf den Mieter abwälzen.

Gilt die Schönheitsreparatur-Pflicht auch für Gewerberäume?

Ja, die Grundsätze gelten auch für Gewerberaummietverträge. Allerdings ist die Rechtsprechung bei Gewerberäumen etwas großzügiger, was die Wirksamkeit von Klauseln angeht. Denn Gewerbetreibende gelten als weniger schutzbedürftig als private Mieter. Dennoch sind starre Fristen und Endrenovierungsklauseln auch bei Gewerberäumen riskant.

Muss der Mieter bei Auszug die Küche streichen, wenn er sie selbst eingebaut hat?

Nein. Hat der Mieter auf eigene Kosten eine Einbauküche installiert, ist das Eigentum des Mieters. Er nimmt sie bei Auszug in der Regel mit. Die Wohnung muss dann ohne die Küche in dem Zustand zurückgegeben werden, der vereinbart ist. Schönheitsreparaturen an den Wänden hinter der Küche sind nur dann fällig, wenn sie durch normale Nutzung erforderlich sind – die Küche selbst ist nicht Teil der Mietsache.