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🏠Allgemein
Was ist ImmoFluss?
ImmoFluss ist eine umfassende All-in-One Immobilienverwaltungs-Software für private Vermieter, Immobilieninvestoren und Hausverwaltungen. Mit ImmoFluss kannst du:
Dein komplettes Immobilien-Portfolio verwalten
Mieter und Mietverträge digital organisieren
Einnahmen und Ausgaben tracken
Kredite und Finanzierungen überwachen
Dokumente sicher in der Cloud speichern
Steuererklärungen mit wenigen Klicks generieren
Die App ist verfügbar für iOS, Android und Web - alle Daten werden automatisch synchronisiert.
Für wen ist ImmoFluss geeignet?
ImmoFluss eignet sich für:
Private Vermieter: Die eine oder mehrere Wohnungen vermieten und ihre Verwaltung digitalisieren möchten
Immobilieninvestoren: Die ein Portfolio an Immobilien aufbauen und den Überblick über ihre Investments behalten wollen
Kleine Hausverwaltungen: Die effizient mehrere Objekte verwalten möchten
Immobilien-Einsteiger: Die gerade ihre erste Immobilie erworben haben
Egal ob du eine einzelne Wohnung oder hunderte Einheiten verwaltest - ImmoFluss skaliert mit deinem Portfolio.
Auf welchen Plattformen ist ImmoFluss verfügbar?
ImmoFluss ist verfügbar auf:
iOS: iPhone und iPad (iOS 12.0 oder höher)
Android: Smartphones und Tablets (Android 5.0 oder höher)
Web: Jeder moderne Browser (Chrome, Firefox, Safari, Edge)
Alle Daten werden automatisch über alle Geräte hinweg synchronisiert. Du kannst jederzeit zwischen den Plattformen wechseln.
Ist ImmoFluss kostenlos?
Ja! ImmoFluss bietet einen kostenlosen Free-Plan an, der perfekt für Einsteiger ist:
Bis zu 3 Immobilien
Bis zu 3 Mieter
Bis zu 3 Kredite
1 Mietvertrag kostenlos
Alle Grundfunktionen
Für größere Portfolios bieten wir die Pläne Prime (ab 8,90€/Monat) und Ultra (ab 19,90€/Monat) an. Details findest du auf unserer Preisseite.
Die Registrierung dauert weniger als 2 Minuten und ist komplett kostenlos.
Wie füge ich meine erste Immobilie hinzu?
Nach der Registrierung:
Klicke auf "Immobilien" in der Navigation
Wähle "Neue Immobilie hinzufügen"
Gib die Grunddaten ein:
Adresse
Objekttyp (Wohnung, Haus, Gewerbe, etc.)
Kaufpreis und Kaufdatum
Größe (optional)
Zusätzliche Details
Speichern - fertig!
Du kannst später jederzeit weitere Details hinzufügen oder bearbeiten.
Kann ich Daten aus Excel oder anderen Tools importieren?
Aktuell bietet ImmoFluss keinen automatischen CSV/Excel-Import an. Wir arbeiten an dieser Funktion!
Du kannst deine Daten aber manuell übertragen - die Eingabemasken sind so gestaltet, dass dies schnell geht. Viele Nutzer berichten, dass sie ihr komplettes Portfolio in unter einer Stunde eingepflegt haben.
Tipp: Nutze die Web-Version für die initiale Dateneingabe - auf dem großen Bildschirm geht es oft schneller.
🏢Immobilien verwalten
Welche Immobilienarten kann ich verwalten?
ImmoFluss unterstützt alle gängigen Immobilienarten:
Wohnungen (Eigentumswohnungen, ETW)
Einfamilienhäuser
Mehrfamilienhäuser
Reihenhäuser
Gewerbeimmobilien
Garagen und Stellplätze
Grundstücke
Sonstige Objekte
Wie berechnet ImmoFluss meine Rendite?
ImmoFluss berechnet automatisch verschiedene Rendite-Kennzahlen:
Viele aktuelle Features stammen aus Nutzer-Feedback - mach mit und gestalte ImmoFluss mit!
Gibt es eine API für Entwickler?
Aktuell bietet ImmoFluss keine öffentliche API an. Eine API für Integrationen (z.B. mit Buchhaltungssoftware oder Steuertools) ist für die Zukunft geplant.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete einfach ins Verhältnis zum Kaufpreis. Die Nettomietrendite zieht zusätzlich nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten ab und rechnet die Kaufnebenkosten in die Investitionsbasis ein. Die Nettomietrendite ist realistischer und für Anlageentscheidungen aussagekräftiger.
Welche Mietrendite ist gut für eine Kapitalanlage?
Als grobe Orientierung gilt: Unter 3 % netto ist kaum attraktiv, 3–4 % netto ist solide (typisch für Großstädte), ab 4 % netto ist gut. Über 6 % sind möglich, aber oft mit höherem Risiko verbunden. Entscheidend ist immer Standort, Objektqualität und Finanzierungskosten.
Wie berechne ich die Mietrendite bei Fremdfinanzierung?
Bei Fremdfinanzierung berechnest du die Eigenkapitalrendite: Ziehe die jährlichen Zinskosten vom Netto-Mietüberschuss ab und setze das Ergebnis ins Verhältnis zu deinem eingesetzten Eigenkapital. Sind die Zinsen höher als der Mietüberschuss, ist der Leverage-Effekt negativ.
Was ist der Kaufpreisfaktor und wie hängt er mit der Rendite zusammen?
Der Kaufpreisfaktor (Mietpreismultiplikator) ist der Kehrwert der Bruttomietrendite. Faktor 25 entspricht 4 % Bruttomietrendite, Faktor 33 entspricht ca. 3 %. Je höher der Faktor, desto niedriger die Rendite. In teuren Städten sind Faktoren von 30–40 üblich.
Kann ich wegen Eigenbedarf kündigen, obwohl ich noch eine andere Wohnung besitze?
Ja, das ist möglich – aber nur wenn du nachvollziehbar darlegen kannst, warum die andere Wohnung nicht geeignet oder nicht verfügbar ist. Gerichte prüfen, ob die Kündigung tatsächlich notwendig ist.
Wie konkret muss ich den Eigenbedarf im Kündigungsschreiben begründen?
Sehr konkret: Name der begünstigten Person, ihre aktuelle Situation, warum sie die Wohnung braucht und warum andere Wohnungen nicht in Frage kommen. Allgemeine Formulierungen reichen Gerichten in der Regel nicht.
Was passiert, wenn mein Mieter trotz Kündigung nicht auszieht?
Du musst nach Ablauf der Kündigungsfrist eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht einreichen. Ein Anwalt ist hierbei empfehlenswert – vor allem wenn der Mieter Widerspruch wegen Härtefall eingelegt hat.
Darf ich die Wohnung nach dem Auszug des Mieters sofort weitervermieten?
Nein, wenn der ursprünglich genannte Eigenbedarf weggefallen ist. Du bist verpflichtet, dem ausgezogenen Mieter die Wohnung zuerst anzubieten. Ignorierst du das, droht Schadensersatz.
Welche Software brauche ich als Vermieter mit nur einer Wohnung?
Für eine einzige Einheit reicht oft ein einfaches Tool oder sogar eine strukturierte Tabelle. Sobald du regelmäßig Nebenkostenabrechnungen erstellst, zahlt sich jedoch eine spezialisierte Lösung aus, da sie die Fehlerquote deutlich senkt.
Was kostet eine gute Immobilienverwaltung Software?
Die Preise variieren stark: Einstiegspakete gibt es kostenlos, professionelle Lösungen für Verwalter mit vielen Einheiten kosten 30–100 € monatlich. Für private Vermieter mit wenigen Einheiten liegen gute Cloud-Lösungen meist zwischen 5 und 20 € pro Monat.
Muss Immobilienverwaltung Software DSGVO-konform sein?
Ja. Du verarbeitest Mieterdaten (Name, Adresse, Kontonummer) — das unterliegt der DSGVO. Achte darauf, dass der Anbieter einen Auftragsverarbeitungsvertrag (AVV) anbietet und Daten auf EU-Servern speichert.
Was ist der Unterschied zwischen Immobilienverwaltung Software und Hausverwaltungssoftware?
Der Begriff wird oft synonym verwendet. Hausverwaltungssoftware bezieht sich häufiger auf professionelle Verwalter mit WEG-Abrechnung und vielen Einheiten. Immobilienverwaltung Software ist der weitere Begriff und schließt auch einfache Tools für private Vermieter mit ein.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Kapitalanlage-Immobilie?
Mindestens 20–30 % des Kaufpreises plus alle Kaufnebenkosten (5,5–12 %) sollten aus Eigenkapital kommen. Banken verlangen bei Kapitalanlage-Finanzierungen mehr Eigenkapital als beim Eigennutz.
Welche Rendite ist bei einer Anlageimmobilie realistisch?
Eine Nettomietrendite von 3–5 % ist in mittelgroßen deutschen Städten realistisch. In A-Städten liegt sie oft unter 3 %. Bruttomietrenditen über 6 % sollten genau geprüft werden – oft verbergen sich dahinter Lage- oder Substanzrisiken.
Was ist der Kaufpreisfaktor?
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Er zeigt, wie viele Jahre Mieteinnahmen du brauchst, um den Kaufpreis zu amortisieren. In mittelgroßen Städten gelten 20–25 als rentabel; ab Faktor 30 rechnet sich das Investment meist nur noch mit Wertsteigerung.
Darf ich eine vermietete Wohnung kaufen und dann kündigen?
Nicht ohne triftigen Grund. Nach § 566 BGB tritt der Käufer in alle Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses ein. Kündigung ist nur wegen Eigenbedarfs, wirtschaftlicher Verwertung oder erheblicher Vertragsverletzung möglich.
Muss ich den Mietspiegel meinem Mieterhöhungsverlangen beifügen?
Nein, du musst den Mietspiegel nicht in voller Länge mitschicken. Es reicht, wenn du die konkreten Angaben nennst, auf die du dich beziehst — also Jahrgang, Tabelle, Zeile und die daraus abgeleitete Vergleichsmiete. Der Mieter muss die Angaben nachvollziehen können und hat das Recht, den Mietspiegel selbst einzusehen (§ 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB).
Was mache ich, wenn der Mietspiegel für meine Wohnung keine Vergleichswerte enthält?
Du kannst auf die drei anderen gesetzlichen Begründungsmittel zurückgreifen: ein Sachverständigengutachten, Vergleichswohnungen (mindestens drei) oder eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558a Abs. 2 BGB). Die Mitteilungspflicht nach § 558a Abs. 3 BGB bleibt bestehen.
Kann der Mieter die Mieterhöhung ablehnen, weil der Mietspiegel veraltet ist?
Wenn der qualifizierte Mietspiegel älter als vier Jahre ist (§ 558d Abs. 2 Satz 3 BGB), verliert er die gesetzliche Vermutungswirkung. Der Mieter kann die Werte dann bestreiten — du als Vermieter trägst in dem Fall die Beweislast. Stelle deshalb immer sicher, dass der verwendete Mietspiegel aktuell ist.
Kann ich als Vermieter ohne Angabe von Gründen kündigen?
In der Regel nicht. Bei unbefristeten Wohnraummietverträgen brauchst du ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 BGB. Eine Ausnahme gilt nur im Zweifamilienhaus mit selbstbewohntem Gebäude nach § 573a BGB – aber auch dann musst du die Kündigung auf diese Vorschrift stützen und die Frist ist drei Monate länger.
Wie lange dauert eine Kündigung durch den Vermieter?
Das hängt von der Dauer des Mietverhältnisses ab. Die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate (bis 5 Jahre Mietdauer), 6 Monate (5 bis 8 Jahre Mietdauer) oder 9 Monate (ab 8 Jahre Mietdauer). Hinzu kommt die Zeit bis zum Zugang der Kündigung beim Mieter – die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, um zum Ablauf des übernächsten Monats zu wirken (§ 573c BGB).
Was passiert, wenn der Mieter der Kündigung widerspricht?
Der Mieter kann der Kündigung widersprechen, wenn sie für ihn eine unzumutbare Härte bedeuten würde (§ 574 BGB – Sozialklausel). Das Gericht prüft dann, ob die Interessen des Mieters höher zu bewerten sind als deine Kündigungsgründe. In der Praxis wird das Mietverhältnis dann meist für eine begrenzte Zeit verlängert – oft um ein bis zwei Jahre.
Kann ich die Frist für die Betriebskostenabrechnung im Mietvertrag verkürzen?
Eine Verkürzung zu Lasten des Mieters ist unwirksam. Die 12 Monate aus § 556 BGB sind die Obergrenze. Eine Verkürzung auf beispielsweise 6 Monate ist im beiderseitigen Einvernehmen möglich, aber selten sinnvoll (§ 556 Abs. 5 BGB).
Was passiert, wenn der Mieter die Abrechnung nicht annimmt?
Verweigert der Mieter die Annahme des Einschreibens, gilt die Abrechnung dennoch als zugegangen, wenn du sie ordnungsgemäß abgesendet hast. Der Einwurf in den Briefkasten in Anwesenheit eines Zeugen ist der sicherste Weg.
Gilt die 12-Monats-Frist auch für die Heizkostenabrechnung?
Ja. Die Heizkostenverordnung (§ 7 Abs. 2 HeizkV) verweist auf die Fristen des § 556 Abs. 3 BGB. Auch hier gilt: Innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums muss die Abrechnung dem Mieter zugegangen sein.
Darf ich Teilabrechnungen erstellen?
Der Vermieter ist nicht zu Teilabrechnungen verpflichtet, darf sie aber erstellen. Achte darauf, dass die Summe aller Teilabrechnungen mit der Jahresabrechnung übereinstimmt.
Kann ich die Abrechnung auch per E-Mail versenden?
Ja, aber nur mit vorheriger Zustimmung des Mieters. Eine einseitige Umstellung auf E-Mail-Kommunikation ist unwirksam. Bei Zustimmung empfiehlt sich eine Lesebestätigung oder PDF mit Zustellprotokoll.
Darf der Vermieter Schönheitsreparaturen in der Wohnung selbst durchführen, wenn der Mieter sich weigert?
Nein, der Vermieter hat kein Recht, einfach in die Wohnung einzudringen und zu renovieren. Bei einer wirksamen Klausel kann er den Mieter auf Durchführung verklagen oder nach Fristsetzung und erfolglosem Ablauf selbst renovieren und die Kosten als Schadensersatz geltend machen (§ 536a BGB). Bei unwirksamer Klausel bleibt die Pflicht beim Vermieter – er muss dann selbst renovieren, darf aber keine Kosten auf den Mieter abwälzen.
Gilt die Schönheitsreparatur-Pflicht auch für Gewerberäume?
Ja, die Grundsätze gelten auch für Gewerberaummietverträge. Allerdings ist die Rechtsprechung bei Gewerberäumen etwas großzügiger, was die Wirksamkeit von Klauseln angeht. Denn Gewerbetreibende gelten als weniger schutzbedürftig als private Mieter. Dennoch sind starre Fristen und Endrenovierungsklauseln auch bei Gewerberäumen riskant.
Muss der Mieter bei Auszug die Küche streichen, wenn er sie selbst eingebaut hat?
Nein. Hat der Mieter auf eigene Kosten eine Einbauküche installiert, ist das Eigentum des Mieters. Er nimmt sie bei Auszug in der Regel mit. Die Wohnung muss dann ohne die Küche in dem Zustand zurückgegeben werden, der vereinbart ist. Schönheitsreparaturen an den Wänden hinter der Küche sind nur dann fällig, wenn sie durch normale Nutzung erforderlich sind – die Küche selbst ist nicht Teil der Mietsache.
Muss ich als Vermieter die Kaution verzinsen?
Ja, nach § 551 Abs. 3 BGB musst du die Kaution bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu. Ausnahme: Studenten- oder Jugendwohnheime.
Kann ich die Kaution mit offenen Mietforderungen verrechnen?
Ja, das ist der Hauptzweck der Kaution. Du darfst rückständige Mieten und berechtigte Forderungen von der Kaution abziehen, sofern sie unbestritten und fällig sind. Die Verrechnung musst du in der Kautionsabrechnung transparent darstellen.
Was passiert, wenn ich die Rückzahlungsfrist versäume?
Wenn du die Kaution nicht innerhalb der angemessenen Frist (in der Regel sechs Monate nach Mietende) zurückzahlst oder den Einbehalt nicht begründest, riskierst du Verzugszinsen und Schadensersatz. Der Mieter kann die Kaution einklagen.
Ab wann kann ich als Vermieter fristlos kündigen?
Sobald der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mindestens einer vollen Monatsmiete in Verzug ist oder der Rückstand mehr als zwei Monatsmieten beträgt (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB).
Muss ich den Mieter vor der Kündigung abmahnen?
Nein, bei Zahlungsverzug ist eine Abmahnung nicht zwingend erforderlich (§ 543 Abs. 3 BGB). Aus Beweisgründen ist eine schriftliche Zahlungserinnerung mit Kündigungsandrohung jedoch empfehlenswert.
Kann der Mieter die Kündigung noch durch Nachzahlung verhindern?
Ja, innerhalb der Schonfrist von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage kann der Mieter die fristlose Kündigung durch vollständige Zahlung des Rückstands abwenden. Die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bleibt davon jedoch unberührt (BGH VIII ZR 106/23).
Wie hoch sind die Verzugszinsen bei Mietrückständen aktuell?
Der Verzugszinssatz beträgt fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB). Bei einem Basiszinssatz von aktuell 2,55 % ergibt das 7,55 % pro Jahr.
Kann ich dem Mieter auch die Anwaltskosten für die Kündigung in Rechnung stellen?
Ja, wenn die Einschaltung eines Rechtsanwalts erforderlich und der Mieter im Verzug ist. Die Kosten sind als Verzugsschaden ersatzfähig.
Was passiert mit der Kaution, wenn der Mieter mit Mietrückständen auszieht?
Du kannst die offenen Mieten mit der Kaution verrechnen. Dazu musst du die Kaution aber ordnungsgemäß abrechnen.
Gilt die Schonfrist auch für Gewerbemieter?
Die Schonfristregelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB gilt nur für Wohnraummietverhältnisse. Bei Gewerberaummietverträgen gibt es keine gesetzliche Schonfrist.
Kann ich das Vermieterpfandrecht auch nach Auszug des Mieters noch geltend machen?
Ja. Solange sich die Sachen noch in der Wohnung befinden oder du sie nach einer heimlichen Entfernung innerhalb der Monatsfrist zurückverlangst, kannst du das Pfandrecht ausüben. Nach Auszug darfst du die Sachen sogar in Besitz nehmen (§ 562b Abs. 1 BGB).
Darf ich Möbel des Mieters behalten, wenn er Mietrückstände hat?
Nicht einfach so. Du darfst die pfändbaren Gegenstände in Besitz nehmen und verwerten – aber erst nach einer ordnungsgemäßen Verwertung nach den Regeln der Zivilprozessordnung. In der Praxis läuft das meist über den Gerichtsvollzieher. Einfach Möbel einzubehalten oder zu verkaufen, ist nicht erlaubt und kann strafbar sein.
Was passiert mit Sachen, die Dritten gehören (z. B. dem Partner des Mieters)?
Das Vermieterpfandrecht erstreckt sich nicht auf Sachen, die nicht dem Mieter gehören (§ 562 Abs. 1 BGB – "eingebrachte Sachen des Mieters"). Der Dritte muss sein Eigentum allerdings nachweisen können (Kaufbelege, Eigentumsnachweis). Bei gemeinsam genutzten Haushaltsgegenständen kann das schwierig sein.
Darf ich als Vermieter Hamster, Meerschweinchen oder Vögel verbieten?
Nein. Kleintiere in Käfigen, Aquarien oder Terrarien sind nach ständiger BGH-Rechtsprechung vom vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gedeckt und dürfen weder im Mietvertrag noch in der Hausordnung pauschal verboten werden (BGH VIII ZR 340/06).
Kann ich den Mieter zur Haftpflichtversicherung für den Hund zwingen?
Direkt erzwingen kannst du das nicht, du darfst es aber als Auflage bei der Erlaubniserteilung verlangen. In vielen Bundesländern besteht ohnehin eine gesetzliche Hundehaftpflichtpflicht.
Was mache ich, wenn die Katze des Mieters ständig im Treppenhaus ihr Geschäft verrichtet?
Hier liegt eine konkrete Beeinträchtigung der Hausgemeinschaft vor. Zuerst das Gespräch suchen, dann schriftlich abmahnen. Wenn keine Besserung eintritt, kannst du die Erlaubnis zur Katzenhaltung widerrufen und gegebenenfalls auf Unterlassung klagen.
Darf ich in meiner Eigentumswohnung als Vermieter Hauste komplett verbieten?
Wenn du die Wohnung als Vermieter selbst nutzt (z. B. Einliegerwohnung) und mit dem Mieter in einer Hausgemeinschaft lebst, hast du mehr Spielraum. Du kannst individualvertraglich ein Haustierverbot vereinbaren. In einer reinen Vermieter-Mieter-Beziehung gelten die normalen Regeln.
Gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen?
Ja, die Mietpreisbremse gilt grundsätzlich auch für möblierte Wohnungen. Allerdings wird bei möblierten Vermietungen oft ein Möblierungszuschlag auf die Kaltmiete aufgeschlagen, der nicht unter die Mietpreisbremse fällt. Der Zuschlag muss aber angemessen sein und darf nicht dazu dienen, die Mietpreisbremse zu umgehen.
Kann der Mieter die Miete auch rückwirkend zurückfordern?
Ja, wenn der Mieter die Überhöhung der Miete innerhalb der ersten 30 Monate nach Mietbeginn rügt, kann er die überzahlte Miete ab dem Zeitpunkt der Rüge zurückfordern (§ 556g Abs. 2 BGB). Eine Rückforderung für die Zeit vor der Rüge ist nicht möglich.
Gilt die Mietpreisbremse auch bei befristeten Mietverträgen?
Ja, die Mietpreisbremse gilt unabhängig davon, ob der Mietvertrag befristet oder unbefristet ist. Entscheidend ist allein der Zeitpunkt des Neuabschlusses und die Lage der Wohnung in einem ausgewiesenen Gebiet.
Was ist der Unterschied zwischen Mietpreisbremse und Kappungsgrenze?
Während die Mietpreisbremse die Startmiete bei Neuvermietung begrenzt, reguliert die Kappungsgrenze die Mieterhöhung während eines bestehenden Mietverhältnisses (§ 558 Abs. 3 BGB): Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent (in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt 15 Prozent) steigen.
Brauche ich für jede einzelne Wohnung einen eigenen Energieausweis?
Nein, der Energieausweis wird in der Regel für das gesamte Gebäude ausgestellt. Für einzelne Wohnungen kannst du einen Teil-Energieausweis ausstellen lassen, wenn die Wohnung über eine eigene Heizungsanlage verfügt. In den meisten Mehrfamilienhäusern mit Zentralheizung reicht ein Ausweis für das ganze Haus.
Was passiert, wenn mein Energieausweis abläuft, während ein Mieter drin wohnt?
Der Ausweis muss nur bei Vermietung oder Verkauf gültig sein. Während eines laufenden Mietverhältnisses musst du keinen neuen Ausweis beschaffen – erst wenn du neu vermietest oder der Mieter auszieht.
Muss ich den Energieausweis im Mietvertrag erwähnen?
Nein, der Energieausweis muss nicht im Mietvertrag selbst aufgeführt werden. Du musst ihn aber bei der Besichtigung vorlegen und in der Immobilienanzeige die Pflichtangaben nach § 87 GEG machen.
Kann ich den Energieausweis selbst ausstellen?
Nein. Der Energieausweis muss von einer ausstellungsberechtigten Person ausgestellt werden – dazu gehören Energieberater, Architekten, Bauingenieure und Schornsteinfeger mit entsprechender Zulassung.
Droht wirklich ein Bußgeld, wenn ich den Energieausweis nur vergessen habe?
Ja, bereits das versehentliche Fehlen kann als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. Die Behörden haben dabei Ermessensspielraum, aber bei Kontrollen oder Beschwerden wird in der Regel zumindest eine Verwarnung ausgesprochen (§ 108 GEG).
Ist der Winterdienst umlagefähig?
Ja, die Kosten für Schneeräumung und Streudienst fallen unter die "sonstigen Betriebskosten" nach § 2 Nr. 17 BetrKV. Voraussetzung ist, dass die Räum- und Streupflicht nicht vom Mieter selbst übernommen wurde.
Darf ich die Kosten für Rauchwarnmelder umlegen?
Ja, die jährliche Wartung von Rauchwarnmeldern ist als sonstige Betriebskosten (§ 2 Nr. 17 BetrKV) umlagefähig. Die Anschaffungskosten der Melder selbst sind dagegen nicht umlagefähig – sie gehören zur Ausstattung des Gebäudes und sind vom Vermieter zu tragen.
Was passiert, wenn keine Betriebskostenvereinbarung im Mietvertrag steht?
Dann gilt die gesetzliche Inklusivmiete – du kannst keine Betriebskosten gesondert abrechnen. Eine nachträgliche Vereinbarung ist nur mit Zustimmung des Mieters möglich oder im Rahmen einer Mieterhöhung nach § 558 BGB.
Sind Kosten für einen Concierge / 24h-Empfang umlagefähig?
Wenn der Concierge überwiegend hauswarttypische Tätigkeiten ausübt (Reinigung, Überwachung), können die Kosten unter § 2 Nr. 14 BetrKV (Hauswart) fallen. Reine Empfangs- oder Sicherheitsdienste sind jedoch nicht als Betriebskosten umlagefähig.
Darf ich die Grundsteuer auch ohne Betriebskostenklausel umlegen?
Nein. Ohne eine wirksame Betriebskostenvereinbarung im Mietvertrag darfst du die Grundsteuer nicht auf den Mieter abwälzen. Die umlagefähigen Kosten sind zwar im Gesetz definiert (§ 2 BetrKV), aber sie müssen vertraglich vereinbart sein, bevor du sie abrechnen kannst.
Was passiert mit der Grundsteuer bei leerstehenden Wohnungen?
Bei Leerstand trägst du die Grundsteuer wirtschaftlich selbst – eine Umlage ist nicht möglich. Du kannst den vollen Betrag aber als Werbungskosten in deiner Steuererklärung (Anlage V) geltend machen.
Muss ich die Vorauszahlungen nach dem neuen Grundsteuerbescheid anpassen?
Ja, das ist dringend zu empfehlen. Die Grundsteuer hat sich durch die Reform in vielen Gemeinden verändert – teils deutlich nach oben. Informiere deine Mieter schriftlich über die Anpassung.
Muss ich einen schriftlichen Mietvertrag haben?
Rechtlich zwingend ist ein schriftlicher Mietvertrag nicht, aber aus steuerlicher Sicht dringend zu empfehlen. Das Finanzamt verlangt im Zweifelsfall Nachweise. Ein schriftlicher Vertrag zeigt, dass du das Mietverhältnis ernst meinst und dokumentiert alle wesentlichen Vereinbarungen (§ 535 BGB).
Was passiert, wenn der Angehörige die Miete nicht zahlt?
Wenn du die Miete nicht einforderst oder stundest, erkennt das Finanzamt das Mietverhältnis in der Regel nicht an – selbst wenn der Mietvertrag unterschrieben ist. Du musst bei Zahlungsverzug die gleichen Maßnahmen ergreifen wie bei einem fremden Mieter: Mahnung, ggf. Kündigung.
Zählt die Kaltmiete oder die Warmmiete für die 66-Prozent-Grenze?
Maßgeblich für die Prüfung der ortsüblichen Miete sind die Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Betriebskosten (§ 2 BetrKV). Nicht umlagefähige Kosten wie die Verwaltungskosten bleiben außen vor.
Darf der Vermieter ein Balkonkraftwerk im Mietvertrag generell verbieten?
Nein. Eine generelle Untersagung ist unwirksam (§ 554 Abs. 2 BGB). Der Vermieter kann aber Auflagen zur fachgerechten Installation und Haftung machen.
Muss der Mieter die Anlage bei Auszug wieder entfernen?
Ja. Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben, in dem er sie erhalten hat. Eine Rückbauverpflichtung sollte schriftlich vereinbart werden.
Brauche ich als Vermieter eine eigene Versicherung für Balkonkraftwerke?
Nein. Für Schäden durch die Anlage haftet der Mieter als Betreiber. Der Vermieter sollte aber den Nachweis einer Haftpflichtversicherung des Mieters verlangen, die solche Schäden abdeckt.
Wie viel Watt darf ein Balkonkraftwerk maximal haben?
Seit der EEG-Novelle 2024 sind Wechselrichter mit bis zu 800 Watt erlaubt (vorher 600 Watt). Die Module selbst können eine höhere Nennleistung haben – entscheidend ist die Wechselrichter-Leistung.
Kann der Vermieter die Montage aus optischen Gründen ablehnen?
Nein, die Optik allein ist nach aktueller Rechtsprechung kein triftiger Ablehnungsgrund.
Gilt das auch für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG)?
Ja. Auch WEGs müssen Steckersolargeräte als privilegierte Maßnahme nach § 20 WEG genehmigen. Die Regeln sind ähnlich wie im Mietrecht.
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