Mieter abmahnen: Wann ist die Abmahnung Pflicht und was muss rein?

Dein Mieter zahlt die Miete chronisch zu spät, stört mit Lärm den Hausfrieden oder untervermietet die Wohnung ohne deine Erlaubnis. Du willst handeln – aber darfst du sofort kündigen? In den meisten Fällen nein. Zwischen Verstoß und Kündigung steht die Abmahnung Mieter. Was das rechtlich bedeutet, was reinmuss und wann die Abmahnung ausnahmsweise entfällt, erfährst du hier.

Was ist eine Abmahnung im Mietrecht?

Die Abmahnung ist eine schriftliche Aufforderung an deinen Mieter, ein bestimmtes vertragswidriges Verhalten zu beenden oder künftig zu unterlassen. Sie erfüllt zwei Funktionen: Sie gibt dem Mieter eine letzte Chance zur Verhaltensänderung – und sie dokumentiert den Verstoß für einen möglichen späteren Rechtsstreit.

Die gesetzliche Grundlage findet sich in § 543 Abs. 3 BGB: Besteht der wichtige Grund für eine fristlose Kündigung in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, ist die Kündigung erst nach erfolgloser Abmahnung oder nach erfolglosem Ablauf einer Abhilfefrist zulässig.

Wann brauchst du als Vermieter eine Abmahnung?

Du brauchst eine Abmahnung, wenn du das Mietverhältnis wegen eines steuerbaren Fehlverhaltens des Mieters beenden möchtest. Als steuerbar gilt ein Verhalten, das der Mieter ändern kann – er muss es nur wollen. Typische Fälle sind wiederholte Ruhestörungen, unerlaubte Untervermietung oder dauerhaft unpünktliche Mietzahlungen.

Für die ordentliche Kündigung nach § 573 BGB ist die Abmahnung formal kein gesetzliches Pflichtmerkmal – aber sie gibt der Pflichtverletzung erst das nötige Gewicht. Ohne vorangegangene Abmahnung scheitern ordentliche Kündigungen vor Gericht häufig, weil dem Mieter nie die Möglichkeit zur Verhaltensänderung gegeben wurde.

Wann ist die Abmahnung ausnahmsweise entbehrlich?

Das Gesetz kennt Ausnahmen. Nach § 543 Abs. 3 S. 2 BGB kann auf die Abmahnung verzichtet werden, wenn:

• Sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht – etwa weil der Mieter klar und endgültig erklärt hat, sein Verhalten nicht zu ändern.
• Eine sofortige Kündigung aus besonderen Gründen gerechtfertigt ist – zum Beispiel bei körperlichen Angriffen auf andere Hausbewohner oder bei mutwilliger Zerstörung der Mietsache.
• Mietrückstand von zwei Monatsmieten: Bei einem Zahlungsverzug von mindestens zwei vollen Monatsmieten (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB) darfst du fristlos kündigen, ohne zuvor abzumahnen.

Auch bei nachhaltiger Störung des Hausfriedens nach § 569 Abs. 2 BGB kann die Abmahnung entbehrlich sein – nämlich dann, wenn sich die Störung in erheblichen Straftaten wie Körperverletzung oder Bedrohung gegenüber Mitbewohnern äußert.

Faustregel: Je schwerer und unwiederbringlicher der Verstoß, desto eher ist die Abmahnung entbehrlich. Bei behebbaren Verhaltensweisen – Lärm, Untervermietung, Hausordnungsverstöße – ist sie in der Regel Pflicht.

Typische Gründe für eine Abmahnung

Diese Verstöße rechtfertigen in der Praxis regelmäßig eine Abmahnung:

• Wiederholte oder anhaltende Ruhestörung (Lärm, Musik, Partys)
• Unerlaubte Untervermietung der Wohnung oder einzelner Zimmer
• Tierhaltung ohne Erlaubnis, sofern mietvertraglich geregelt
• Wiederholte zu späte Mietzahlung ohne Rückstand von zwei Monatsmieten
• Verstöße gegen die Hausordnung
• Verweigerung des berechtigten Zutritts zur Wohnung (z. B. für Reparaturen)
• Unterlassenes Heizen mit erhöhter Schimmelgefahr
• Unsachgemäße Nutzung der Mietsache

Was muss in eine Abmahnung? Der Pflichtinhalt

Eine Abmahnung ist formlos möglich – aus Beweisgründen solltest du sie aber immer schriftlich verfassen. Diese Elemente müssen enthalten sein:

1. Empfänger: Die Namen aller im Mietvertrag stehenden Mieter. Bei einem Mehrpersonenhaushalt reicht es nicht, nur einen Mieter zu adressieren.
2. Konkreter Verstoß: Das beanstandete Verhalten muss genau und nachvollziehbar beschrieben sein – mit Datum, Uhrzeit und Schilderung des Vorfalls. Pauschale Vorwürfe wie ständiger Lärm sind zu unbestimmt und rechtlich angreifbar.
3. Fristsetzung: Der Mieter muss eine angemessene Frist bekommen, um das Verhalten zu ändern. Für ein sofortiges Aufhören von Lärmbelästigungen genügen wenige Tage; für komplexere Änderungen kann mehr Zeit nötig sein.
4. Hinweis auf Konsequenzen: Aus dem Schreiben muss klar werden, dass du bei Nichtbehebung rechtliche Schritte einleiten wirst – idealerweise mit dem ausdrücklichen Hinweis auf eine drohende Kündigung.
5. Unterschrift aller Vermieter: Wer im Mietvertrag als Vermieter aufgeführt ist, muss unterschreiben. Fehlt eine Unterschrift, ist die Abmahnung unwirksam.

Wie wird die Abmahnung zugestellt?

Du brauchst im Streitfall einen Nachweis, dass die Abmahnung dem Mieter tatsächlich zugegangen ist. Diese Methoden sind rechtssicher:

• Einwurf-Einschreiben: Der Zusteller dokumentiert den Einwurf in den Briefkasten. Gilt als zugegangen, auch wenn der Mieter den Brief bewusst nicht abholt.
• Persönliche Übergabe mit Empfangsbestätigung: Der Mieter unterschreibt den Erhalt des Schreibens.
• Übergabe vor Zeugen: Zwei neutrale Zeugen bezeugen die persönliche Übergabe.

Vorsicht beim gewöhnlichen Einschreiben mit Rückschein: Holt der Mieter das Schreiben beim Postamt nicht ab, gilt es rechtlich als nicht zugegangen. Das Einwurf-Einschreiben ist in der Praxis die sicherere Wahl.

Wie viele Abmahnungen sind nötig?

Das Gesetz schreibt keine Mindestanzahl vor. Grundsätzlich kann eine einzige Abmahnung ausreichen, wenn der Mieter danach erneut denselben Verstoß begeht. Für dieselbe Art von Verstoß innerhalb eines kurzen Zeitraums muss in der Regel nicht mehrfach abgemahnt werden.

Allerdings gilt: Je geringfügiger der Verstoß, desto eher erwarten Gerichte, dass mehrfach abgemahnt wurde, bevor die Kündigung folgt. Bei schwerwiegenden, gut dokumentierten Verstößen – etwa massiver Lärmbelästigung mit Zeugen – kann eine einzelne Abmahnung die Kündigung tragen.

Was passiert nach der Abmahnung?

Drei Szenarien sind möglich:

• Der Mieter ändert sein Verhalten: Die Abmahnung hat ihren Zweck erfüllt. Das Mietverhältnis läuft weiter.
• Der Mieter ändert sein Verhalten zunächst, fällt dann zurück: Eine erneute Abmahnung ist sinnvoll – oder, je nach Schwere, kann auch direkt die Kündigung folgen.
• Der Mieter ändert sein Verhalten nicht: Du kannst kündigen. Bei dokumentierten Wiederholungsverstößen kann auch eine fristlose Kündigung in Betracht kommen – nach Fristablauf oder sofort bei erneutem gleichartigem Verstoß.

Wichtig: Die Kündigung muss zeitnah nach dem erneuten Verstoß erfolgen. Wartest du zu lange, kann das Gericht davon ausgehen, dass du das Verhalten tolerierst, und die Kündigung scheitert.

Häufige Fehler bei der Abmahnung

• Zu unkonkret: Pauschale Vorwürfe ohne Datum, Uhrzeit und Beschreibung des Vorfalls sind angreifbar.
• Falscher Empfänger: Bei mehreren Mietern müssen alle abgemahnt werden, nicht nur einer.
• Keine Fristsetzung: Ohne klare Frist ist die Abmahnung rechtlich angreifbar.
• Falscher Zustellungsweg: Gewöhnliches Einschreiben mit Rückschein gilt als nicht zugegangen, wenn der Mieter es nicht abholt.
• Zu lange gewartet: Eine Abmahnung, die Monate nach dem Verstoß eintrifft, verliert ihre rechtliche Wirkung.
• Fehlende Unterschriften: Alle im Mietvertrag genannten Vermieter müssen unterschreiben.

Damit du den Überblick über Mieterkorrespondenz, Abmahnungen und laufende Fristen behältst, hilft ein zentrales Tool: Mit ImmoFluss verwaltest du alle Mietermitteilungen an einem Ort.

Fazit

Die Abmahnung ist in den meisten Fällen eine Pflichtvoraussetzung, bevor du einem Mieter kündigen kannst. Sie schützt nicht nur den Mieter – sie schützt auch dich, weil sie den Verstoß schriftlich dokumentiert. Entscheidend ist, dass du konkret formulierst, eine Frist setzt und den Zugang nachweisen kannst. Mehr zum nächsten Schritt erklärt der Artikel Mietvertrag kündigen als Vermieter: Alle Fristen und Regeln.

FAQ: Abmahnung Mieter

Muss ich vor jeder Kündigung abmahnen?

Nein, nicht in allen Fällen. Bei einem Mietrückstand von mindestens zwei vollen Monatsmieten (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB) ist keine Abmahnung nötig. Auch bei körperlichen Angriffen oder wenn eine Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg hätte, kann sie entfallen. Bei allen anderen Pflichtverletzungen ist sie in der Regel Pflicht.

Wie lange hat der Mieter nach einer Abmahnung Zeit?

Das Gesetz gibt keine feste Frist vor. Die Frist muss angemessen sein und hängt davon ab, wie schnell der Mieter das beanstandete Verhalten beenden kann. Für ein sofortiges Aufhören von Lärmbelästigungen genügen wenige Tage; für komplexere Änderungen kann mehr Zeit gerechtfertigt sein.

Was passiert, wenn der Mieter die Abmahnung ignoriert?

Setzt der Mieter sein vertragswidriges Verhalten nach Fristablauf fort, hast du das Recht zu kündigen – ordentlich nach § 573 BGB oder fristlos nach § 543 BGB, je nach Schwere. Die Kündigung sollte zeitnah auf den erneuten Verstoß folgen und ausdrücklich auf die vorangegangene Abmahnung Bezug nehmen.

Wenn die Abmahnung wegen Zahlungsverzug erfolgt, gelten besondere Regeln – vor allem, was die fristlose Kündigung angeht. Mehr dazu im Beitrag Mietrückstand als Vermieter: So gehst du bei Zahlungsverzug rechtssicher vor.