Mietvertrag kündigen als Vermieter: Alle Fristen und Regeln

Du möchtest deinem Mieter kündigen – aber du weißt nicht genau, welche Gründe zulässig sind, welche Fristen gelten und wie das Schreiben aussehen muss? Dann bist du hier richtig. Als Vermieter darfst du einen Wohnraummietvertrag nicht ohne berechtigten Grund kündigen. Das Mietrecht schützt Mieter stark – wer formale oder inhaltliche Fehler macht, riskiert, dass die Kündigung unwirksam ist.

Ordentliche Kündigung: Wann sie möglich ist

Die ordentliche Kündigung durch den Vermieter ist in § 573 BGB geregelt. Grundsatz: Du kannst nur kündigen, wenn du ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hast. Eine Kündigung zur Mieterhöhung ist ausdrücklich ausgeschlossen.

Das BGB nennt drei Hauptgründe, die ein berechtigtes Interesse begründen:

• Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB): Du benötigst die Wohnung für dich selbst, Familienangehörige oder Angehörige deines Haushalts. Der Bedarf muss konkret und nachvollziehbar sein – pauschale Angaben genügen nicht. Mehr dazu findest du in unserem Artikel zur Eigenbedarfskündigung als Vermieter.
• Erhebliche Pflichtverletzung des Mieters (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB): Der Mieter hat seine vertraglichen Pflichten schuldhaft und nicht unerheblich verletzt – etwa durch dauerhaften Zahlungsverzug, unerlaubte Untervermietung oder massiven Lärm.
• Wirtschaftliche Verwertung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB): Du willst die Wohnung grundlegend sanieren oder abreißen lassen und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses würde die wirtschaftliche Verwertung erheblich erschweren. Die Anforderungen sind hier sehr hoch – erhebliche Nachteile müssen nachgewiesen werden.

Wichtig: Der Kündigungsgrund muss im Kündigungsschreiben selbst stehen (§ 573 Abs. 3 BGB). Nachträgliche Ergänzungen oder Begründungen nach der Zustellung sind unwirksam.

Kündigungsfristen: Wie lange gilt welche Frist?

Die Kündigungsfristen für Vermieter sind in § 573c BGB geregelt und hängen direkt von der bisherigen Mietdauer ab. Anders als beim Mieter (3 Monate) verlängern sich die Fristen für den Vermieter mit steigender Mietdauer – das soll langjährige Mieter besonders schützen.

Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag des ersten Monats beim Mieter eingehen, damit die Frist ab diesem Monat läuft. Geht das Schreiben z.B. am 4. April ein, beginnt die 3-Monats-Frist erst ab dem 1. Mai – das Mietverhältnis endet dann frühestens zum 31. Juli.

Außerordentliche fristlose Kündigung: Wann ist sie möglich?

Neben der ordentlichen Kündigung gibt es die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 BGB. Sie beendet das Mietverhältnis sofort – ohne die üblichen Fristen einhalten zu müssen. Voraussetzung ist, dass dir die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf einer regulären Frist unzumutbar ist.

Typische Gründe für eine fristlose Kündigung durch den Vermieter:

• Mietrückstand (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB): Der Mieter ist mit mindestens zwei Monatsmieten in Verzug – entweder an zwei aufeinanderfolgenden Fälligkeitsterminen oder über einen längeren Zeitraum summiert. Eine vorherige Abmahnung ist hier nicht erforderlich.
• Unerlaubte Untervermietung: Der Mieter vermietet ohne Erlaubnis weiter, obwohl du sie verweigert oder er gar nicht erst gefragt hat.
• Schwere Vertragsverletzungen: Dauerhafte massive Lärmbelästigung, Beschädigung der Wohnsubstanz oder vertragswidrige Nutzung (z.B. als Gewerbe), wenn zuvor eine Abmahnung ohne Wirkung blieb.

Achtung: Bei den meisten Gründen (außer Zahlungsverzug) musst du den Mieter zunächst abmahnen, bevor eine fristlose Kündigung wirksam ist. Die Abmahnung gibt ihm die Chance, sein Verhalten zu ändern.

Heilung durch Nachzahlung

Zahlt der Mieter alle rückständigen Beträge innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage, wird die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nachträglich unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Dieses sogenannte Nachzahlungsprivileg kann allerdings nur alle zwei Jahre in Anspruch genommen werden.

Formvorschriften: So muss das Kündigungsschreiben aussehen

Formfehler sind eine häufige Ursache für unwirksame Kündigungen. Halte dich strikt an diese Vorgaben aus § 568 BGB:

• Schriftform (§ 568 Abs. 1 BGB): Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und mit deiner eigenhändigen Unterschrift versehen sein. Eine Kündigung per E-Mail oder SMS ist unwirksam – es sei denn, sie ist mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehen.
• Begründung im Schreiben selbst: Der Kündigungsgrund muss vollständig und konkret im Schreiben genannt werden (§ 573 Abs. 3 BGB). Nachträglich nachreichen ist nicht möglich.
• Hinweis auf Widerspruchsrecht: Du sollst den Mieter auf seine Möglichkeit hinweisen, der Kündigung nach §§ 574 ff. BGB zu widersprechen (§ 568 Abs. 2 BGB). Dieser Hinweis ist keine Pflicht für die Wirksamkeit der Kündigung, aber eine gute Praxis.
• Zugang nachweisen: Sorge dafür, dass der Zugang nachgewiesen werden kann – am besten per Einschreiben mit Rückschein oder persönliche Übergabe mit Zeugen.

Checkliste für das Kündigungsschreiben

1. Vollständige Namen und Adressen beider Parteien
2. Genaue Bezeichnung der Wohnung (Adresse, ggf. Etage)
3. Datum des Kündigungsschreibens
4. Konkreter Kündigungsgrund (vollständig beschrieben)
5. Fristende: "Zum [Datum]" oder "mit Ablauf des [Datum]"
6. Hinweis auf Widerspruchsrecht (§ 574 BGB)
7. Eigenhändige Unterschrift

Sozialklausel: Was tun, wenn der Mieter widerspricht?

Auch wenn deine Kündigung formal und inhaltlich korrekt ist, kann der Mieter ihr widersprechen – wenn der Auszug für ihn oder seine Familie eine unzumutbare Härte wäre. Das regelt die sogenannte Sozialklausel in § 574 BGB.

Mögliche Härtegründe des Mieters:

• Hohes Alter oder schwere Krankheit
• Kein zumutbarer Ersatzwohnraum auffindbar
• Schulpflichtige Kinder, die durch den Umzug stark belastet würden
• Lange Mietdauer und tiefe Verwurzelung im Umfeld

Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen und spätestens zwei Monate vor dem geplanten Auszugstermin bei dir eingehen. Kannst du euch nicht einigen, entscheidet das Gericht – es wägt dein berechtigtes Interesse gegen die Härte des Mieters ab. Bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung (z.B. wegen Mietrückstands) greift die Sozialklausel übrigens nicht.

Befristete Mietverträge: Andere Regeln

Einen befristeten Mietvertrag kannst du als Vermieter grundsätzlich nicht ordentlich kündigen – er endet automatisch mit Ablauf der vereinbarten Laufzeit. Ausnahme: Die Parteien haben im Vertrag explizit ein Kündigungsrecht vereinbart. Auch eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund bleibt bei befristeten Verträgen möglich.

Achtung: Befristungen sind nach § 575 BGB nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig (z.B. Eigenbedarf nach Ende der Laufzeit, geplante Sanierung). Ohne gültigen Befristungsgrund gilt der Vertrag automatisch als unbefristeter Mietvertrag.

Kündigung bei Verkauf oder Insolvenz

Ein Eigentümerwechsel beendet ein Mietverhältnis nicht. Nach dem Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB) tritt der neue Eigentümer in alle Rechte und Pflichten des alten Vermieters ein. Er kann die Kündigung – etwa wegen Eigenbedarfs – erst nach dem Eigentumsübergang und unter Einhaltung aller gesetzlichen Fristen aussprechen. Eine Verwertungskündigung vor dem Hintergrund eines geplanten Verkaufs ist dabei nur in sehr engen Grenzen möglich.

Fazit

Als Vermieter hast du das Recht, zu kündigen – aber nur mit triftigen Gründen, korrekter Form und den richtigen Fristen. Wer hier schludert, riskiert eine unwirksame Kündigung und im schlechtesten Fall einen langen Rechtsstreit. Halte dich an die Checkliste, prüfe deinen Kündigungsgrund vorab sorgfältig und beachte, ob eine Abmahnung vorausgehen muss.

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Häufige Fragen zur Kündigung durch den Vermieter

Kann ich als Vermieter ohne Angabe von Gründen kündigen?

Nein. Bei Wohnraummietverhältnissen benötigst du als Vermieter immer ein berechtigtes Interesse an der Kündigung (§ 573 BGB). Eine grundlose Kündigung ist unwirksam. Das unterscheidet dich als Vermieter grundlegend vom Mieter, der ohne Angabe von Gründen kündigen darf.

Was passiert, wenn ich die Kündigungsfrist falsch berechne?

Hast du eine zu kurze Frist angegeben, ist die Kündigung nicht automatisch unwirksam – sie gilt dann zum nächstmöglichen zulässigen Termin. Das Gericht kann die Kündigung "umdeuten". Trotzdem solltest du die Fristen immer korrekt berechnen, um Streitigkeiten zu vermeiden.

Muss ich bei einer fristlosen Kündigung wegen Mietrückstand vorher abmahnen?

Nein. Bei der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist keine vorherige Abmahnung erforderlich. Bei anderen Gründen (z.B. unerlaubte Untervermietung, störendes Verhalten) ist eine Abmahnung in der Regel Pflichtvoraussetzung.

Kann ich den Mietvertrag kündigen, wenn ich die Wohnung verkaufen möchte?

Nicht direkt wegen des Verkaufs. Denkbar ist eine Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, wenn du nachweisen kannst, dass das Mietverhältnis die wirtschaftliche Verwertung erheblich erschwert und dir dadurch erhebliche Nachteile entstehen. Die Hürden sind hoch. Eine Eigenbedarfskündigung wegen des geplanten Eigeneinzugs ist leichter durchsetzbar.

Was ist, wenn der Mieter trotz Kündigung nicht auszieht?

Dann musst du eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht einreichen. Eigenmächtige Räumung – etwa Schloss wechseln oder Möbel entfernen – ist verboten und kann zu Schadensersatzansprüchen des Mieters führen. Kläre vorher, ob eine außergerichtliche Einigung (z.B. Aufhebungsvertrag) möglich ist.