Seit dem 1. Januar 2023 müssen Vermieter die CO₂-Kosten ihrer Heizung nicht mehr allein auf den Mieter abwälzen. Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) schreibt vor, dass sich Vermieter und Mieter die CO₂-Abgabe je nach Energieeffizienz des Gebäudes teilen – in zehn Stufen von 0 bis 95 Prozent Vermieteranteil. Was das konkret für deine Heizkostenabrechnung bedeutet, wie du die richtige Stufe bestimmst und welche Fristen du beachten musst, erfährst du hier.
Was ist das CO2KostAufG und für wen gilt es?
Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) regelt seit dem 1. Januar 2023 die Aufteilung der CO₂-Kosten zwischen Vermieter und Mieter bei Wohngebäuden. Der Gedanke dahinter: Je schlechter die Energieeffizienz eines Gebäudes, desto mehr CO₂ verursacht die Heizung – und desto höher soll der Anteil des Vermieters an diesen Kosten sein. Das schafft einen Anreiz für energetische Sanierungen.
Das Gesetz gilt für alle Wohngebäude im Sinne von § 3 Absatz 1 Nummer 33 des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), also Gebäude, die nach ihrer Zweckbestimmung überwiegend dem Wohnen dienen (§ 2 CO2KostAufG). Betroffen sind sowohl zentral beheizte Mehrfamilienhäuser als auch einzeln versorgte Wohnungen.
Die 10-Stufen-Tabelle: So werden die CO₂-Kosten aufgeteilt
Das Herzstück des Gesetzes ist die Aufteilungstabelle in der Anlage zu den §§ 5 bis 7 CO2KostAufG. Der spezifische CO₂-Ausstoß des Gebäudes (in kg CO₂ pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr) bestimmt, welcher Anteil auf Mieter und welcher auf den Vermieter entfällt:
Die Tabelle macht deutlich: Je schlechter die Energiebilanz, desto mehr trägt der Vermieter. Bei sehr effizienten Gebäuden (unter 12 kg CO₂/m²/a) liegt die CO₂-Abgabe komplett beim Mieter. Bei energetisch schlechten Gebäuden (ab 52 kg CO₂/m²/a) trägt der Vermieter bis zu 95 Prozent.
So ermittelst du die richtige Stufe für dein Gebäude
Die Berechnung läuft nach § 5 CO2KostAufG in drei Schritten ab:
Schritt 1: CO₂-Ausstoß berechnen
Du ermittelst den gesamten CO₂-Ausstoß deines Gebäudes im Abrechnungszeitraum. Dafür benötigst du:
- Die verbrauchte Brennstoffmenge (aus den Rechnungen deines Energieversorgers)
- Der CO₂-Emissionsfaktor des Brennstoffs (bei Erdgas ca. 0,201 kg CO₂/kWh, bei Heizöl ca. 0,266 kg CO₂/kWh – die Standardwerte findest du in der Rechtsverordnung nach § 7 Abs. 4 BEHG)
- Die gesamte Wohnfläche des Gebäudes
Formel: CO₂-Ausstoß (kg/m²/a) = (Brennstoffverbrauch × Emissionsfaktor) ÷ Wohnfläche
Der Wert wird auf eine Nachkommastelle gerundet (§ 5 Abs. 1 Satz 3 CO2KostAufG).
Schritt 2: Einstufung in die Tabelle
Den berechneten Wert ordnest du in die 10-Stufen-Tabelle ein. Beispiel: Liegt dein Gebäude bei 24,3 kg CO₂/m²/a, fällt es in Stufe 4 (22 bis unter 27 kg CO₂/m²/a). Dein Anteil als Vermieter beträgt 30 Prozent der CO₂-Kosten.
Schritt 3: CO₂-Kosten berechnen und in der Abrechnung ausweisen
Die CO₂-Kosten ergeben sich aus dem Brennstoffverbrauch multipliziert mit dem aktuellen CO₂-Preis. Für das Jahr 2026 gilt ein Preiskorridor von 55 bis 65 Euro pro Tonne CO₂ mit einem Mittelwert von 60 Euro (§ 10 Abs. 2 Satz 4 BEHG). Du berechnest:
- Gesamte CO₂-Kosten = Brennstoffverbrauch (in Tonnen CO₂) × CO₂-Preis
- Davon dein Anteil als Vermieter = gesamte CO₂-Kosten × Vermieteranteil (aus Tabelle)
- Den Mieteranteil gibst du in der Heizkostenabrechnung an und ziehst deinen Anteil ab
Rechenbeispiel: Ein Mehrfamilienhaus mit Gasheizung verbraucht 100.000 kWh Gas (ca. 20 t CO₂) bei 800 m² Wohnfläche. Der CO₂-Ausstoß liegt bei 25 kg/m²/a → Stufe 4 (Vermieteranteil 30 %). Bei einem CO₂-Preis von 60 Euro/t: Die gesamten CO₂-Kosten betragen 1.200 Euro (20 t × 60 €). Davon trägst du als Vermieter 360 Euro (30 %), der Mieter trägt 840 Euro (70 %).
Praxisfall: Mieter versorgt sich selbst (Selbstversorger)
Ein Sonderfall liegt vor, wenn der Mieter sich selbst mit Wärme versorgt – zum Beispiel über eine eigene Etagenheizung oder einen Kaminofen. Dann ergibt sich nach § 6 Abs. 2 CO2KostAufG ein Erstattungsanspruch des Mieters gegen den Vermieter.
Ablauf:
- Der Mieter ermittelt seinen CO₂-Ausstoß und ordnet ihn in dieselbe 10-Stufen-Tabelle ein
- Der Vermieter muss dem Mieter den Anteil erstatten, der laut Tabelle auf ihn entfällt
- Der Mieter muss diesen Anspruch innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der Lieferantenabrechnung in Textform (also E-Mail oder Brief) geltend machen (§ 6 Abs. 2 Satz 2 CO2KostAufG)
- Der Vermieter kann den Betrag mit der nächsten Betriebskostenabrechnung verrechnen
Merksatz: Der Erstattungsanspruch gilt nicht unbegrenzt. Nutzt der Mieter Brennstoffe auch für gewerbliche Zwecke (z. B. einen Pizzaofen im Home-Office-Betrieb), wird sein Anspruch um 5 % gekürzt – es sei denn, er kann den reinen Heizverbrauch mit einer separaten Messeinrichtung nachweisen (§ 6 Abs. 3 CO2KostAufG).
CO₂-Preisentwicklung: Was kommt auf Vermieter zu?
Der CO₂-Preis steigt kontinuierlich. Während er 2021 noch bei 25 Euro pro Tonne lag, sind es 2025 bereits 55 Euro und 2026 zwischen 55 und 65 Euro (§ 10 BEHG). Ab 2027 wird der Preis durch Versteigerungen am Markt gebildet – ein weiterer Anstieg ist wahrscheinlich. Für Vermieter mit älteren, unsanierten Gebäuden bedeutet das: Der eigene Anteil an den CO₂-Kosten wird Jahr für Jahr teurer, da sowohl der CO₂-Preis steigt als auch der Vermieteranteil bei schlechten Gebäuden höher ausfällt.
Die beste Strategie dagegen ist eine energetische Sanierung. Wer in Dämmung, neue Fenster oder eine moderne Heizung investiert, senkt den CO₂-Ausstoß seines Gebäudes – und rutscht in eine günstigere Stufe der Tabelle. Die Investitionen lassen sich steuerlich geltend machen (Stichwort: Werbungskosten bei Vermietung in der Anlage V).
Häufige Fehler bei der CO₂-Kostenaufteilung
- Fehlender Ausweis: Die CO₂-Kosten und deren Aufteilung müssen seit 2023 zwingend in der Heizkostenabrechnung ausgewiesen werden. Fehlt diese Angabe, ist die Abrechnung formal unvollständig – der Mieter kann sein Kürzungsrecht von 15 % nach § 12 HeizKV geltend machen
- Falsche Stufenzuordnung: Wer den CO₂-Ausstoß falsch berechnet oder die falsche Stufe anwendet, riskiert eine fehlerhafte Abrechnung und mögliche Nachforderungen des Mieters
- Selbstversorger vergessen: Bei Wohnungen mit Etagenheizung muss der Vermieter aktiv werden – der Erstattungsanspruch entsteht nicht automatisch, aber bei korrekter Geltendmachung ist er zu zahlen
- Veraltete Emissionsfaktoren: Die CO₂-Emissionsfaktoren für Brennstoffe werden regelmäßig aktualisiert. Verwende immer die aktuellen Werte vom Umweltbundesamt
Fazit
Die CO₂-Kostenaufteilung ist seit 2023 fester Bestandteil jeder Heizkostenabrechnung für Wohngebäude. Die 10-Stufen-Tabelle des CO2KostAufG macht die Verteilung transparent: Je schlechter die Energieeffizienz deines Gebäudes, desto mehr trägst du als Vermieter. Mit der richtigen Berechnung des CO₂-Ausstoßes, der korrekten Stufenzuordnung und dem vollständigen Ausweis in der Abrechnung schützt du dich vor Kürzungsrechten des Mieters und erfüllst deine gesetzlichen Pflichten.
Eine strukturierte Immobilienverwaltung hilft dir, Fristen, Abrechnungen und CO₂-Daten für alle deine Objekte im Blick zu behalten. Mit ImmoFluss behältst du den Überblick über sämtliche Heizkostenabrechnungen deiner Liegenschaften und deren Energieeffizienz-Daten.
FAQ zur CO₂-Kostenaufteilung für Vermieter
Muss ich als Vermieter die CO₂-Kosten immer mit dem Mieter teilen?
Nicht immer. Bei sehr effizienten Gebäuden mit einem CO₂-Ausstoß unter 12 kg/m²/Jahr trägt der Mieter die CO₂-Abgabe vollständig. Erst ab Stufe 2 (ab 12 kg/m²/Jahr) beginnt der Vermieteranteil (Anlage CO2KostAufG).
Wie hoch ist der CO₂-Preis 2026?
Für 2026 gilt ein Preiskorridor von 55 bis 65 Euro pro Tonne CO₂. Der maßgebliche Wert für die Berechnung ist der Mittelwert dieses Korridors, also 60 Euro pro Tonne (§ 10 Abs. 2 Satz 4 BEHG i. V. m. § 4 Abs. 1 Nr. 2 CO2KostAufG).
Was passiert, wenn ich die CO₂-Kosten in der Heizkostenabrechnung nicht ausweise?
Dann ist die Abrechnung formal unvollständig. Der Mieter kann sein Kürzungsrecht nach § 12 HeizKV geltend machen und seinen Anteil an den Gesamtheizkosten um bis zu 15 Prozent kürzen. Zusätzlich riskierst du rechtliche Auseinandersetzungen und eine Nachbesserungspflicht.
Gilt das CO2KostAufG auch für Gewerberäume?
Für reine Gewerberäume gilt eine vereinfachte Regelung nach § 8 CO2KostAufG. Bei gemischt genutzten Gebäuden (Wohnen + Gewerbe) gelten die allgemeinen Regeln für den Wohnanteil. Für Nichtwohngebäude gibt es eine pauschale 50:50-Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter.
Woher bekomme ich die Emissionsfaktoren für die CO₂-Berechnung?
Die Standard-Emissionsfaktoren für die Brennstoffe findest du in der Rechtsverordnung zum BEHG beziehungsweise auf der Webseite des Umweltbundesamtes. Für Erdgas beträgt der Faktor etwa 0,201 kg CO₂/kWh, für Heizöl etwa 0,266 kg CO₂/kWh.