Die Grundsteuer gehört zu den wichtigsten umlagefähigen Betriebskosten – aber viele Vermieter machen Fehler bei der Abrechnung. Erfahre, wie du die Grundsteuer nach der Reform 2025/2026 korrekt auf Mieter umlegst und steuerlich optimal nutzt.
Seit dem 1. Januar 2025 gilt in ganz Deutschland die reformierte Grundsteuer – die größte Steuerreform für Immobilien seit Jahrzehnten. Für dich als Vermieter bringt das einige Neuerungen mit sich: neue Bescheide, oft höhere Hebesätze und die Frage, wie du die Grundsteuer korrekt auf deine Mieter umlegst. In diesem Beitrag erfährst du, welche Regeln 2026 gelten, wie die Umlage funktioniert und was du steuerlich beachten musst.
Darfst du die Grundsteuer auf deine Mieter umlegen?
Ja – die Grundsteuer zählt zu den umlagefähigen Betriebskosten. Das ist § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt: „Öffentliche Lasten des Grundstücks" sind als Betriebskosten auf die Mieter umlegbar, und dazu gehört in erster Linie die Grundsteuer (§ 2 BetrKV – Aufstellung der Betriebskosten).
Wichtig: Die Umlage ist nur möglich, wenn im Mietvertrag eine wirksame Betriebskostenklausel vereinbart wurde. Fehlt diese oder ist sie unwirksam, darfst du die Grundsteuer nicht über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter abwälzen – auch wenn sie grundsätzlich umlagefähig wäre (Haufe: Grundsteuerreform 2025).
Merksatz: Die Grundsteuer ist zu 100 % umlagefähig – aber nur, wenn dein Mietvertrag eine gültige Betriebskostenumlage vorsieht.
Wie berechnest du die Grundsteuer-Umlage korrekt?
Die Grundsteuer wird von der Gemeinde jährlich festgesetzt und als Grundsteuerbescheid an den Eigentümer verschickt. Wenn du mehrere Wohneinheiten hast, verteilst du die Gesamtsumme anteilig auf deine Mieter. Üblich ist die Verteilung nach Wohnfläche (Quadratmeter-Anteil). Möglich ist auch ein Verteilerschlüssel nach Anzahl der Wohneinheiten – die Wohnfläche ist aber der gängigste und rechtssicherste Maßstab.
Rechenbeispiel:
- Dein Mehrfamilienhaus hat eine jährliche Grundsteuer von 1.200 €
- Gesamtwohnfläche: 400 m²
- Wohnung A: 80 m² → Anteil: 80/400 × 1.200 € = 240 € pro Jahr (20 €/Monat)
- Wohnung B: 100 m² → Anteil: 100/400 × 1.200 € = 300 € pro Jahr (25 €/Monat)
Die Grundsteuer wird in der Betriebskostenabrechnung unter der Position „Öffentliche Lasten des Grundstücks" oder direkt als „Grundsteuer" aufgeführt. Stellst du monatliche Vorauszahlungen, musst du die Grundsteuer in die Vorausschau einrechnen – sonst entsteht am Jahresende eine hohe Nachzahlung für den Mieter.
Was hat sich durch die Grundsteuerreform 2025 geändert?
Das Bundesverfassungsgericht hatte die alte Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt, weil sie auf veralteten Einheitswerten basierte. Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach neuem Recht erhoben – die alte Berechnungsmethode darf nicht mehr angewendet werden (Sparkasse: Grundsteuerreform).
Je nach Bundesland gelten unterschiedliche Modelle:
- Bundesmodell (die meisten Bundesländer): Der Grundsteuerwert basiert auf Grundstücksfläche, Bodenrichtwert und Gebäudefläche bzw. -art
- Flächenmodell (z. B. Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen): Statt des Werts wird nur die Fläche des Grundstücks und des Gebäudes berücksichtigt
- Wohnlagen-Modell (Baden-Württemberg): Neben der Fläche fließt die Lage des Grundstücks in die Bewertung ein
Für dich als Vermieter heißt das: Du solltest deinen neuen Grundsteuerbescheid genau prüfen. Die Hebesätze wurden in vielen Gemeinden angepasst – teils drastisch nach oben. Bremen plant beispielsweise eine Erhöhung auf 755 %, Hamburg liegt bei 975 % (Finom: Grundsteuer-Hebesatz 2026).
Kannst du die Grundsteuer steuerlich absetzen?
Ja – und zwar gleich zweistufig. Die Grundsteuer ist für dich als Vermieter doppelt relevant:
- Umlage auf den Mieter: Über die Nebenkostenabrechnung gibst du die Grundsteuer an den Mieter weiter (wie oben beschrieben).
- Werbungskosten bei der Steuererklärung: Den Anteil der Grundsteuer, der auf leerstehende Wohnungen oder von dir selbst genutzte Flächen entfällt, kannst du in der Anlage V als Werbungskosten geltend machen (Buhl: Grundsteuer umlegen oder absetzen).
Auch dann, wenn du die Grundsteuer auf den Mieter umlegst, bleibt sie für diesen Anteil eine durchlaufende Position. Anders sieht es bei Leerstand aus: Steht eine Wohnung leer, trägst du die Grundsteuer wirtschaftlich selbst – und kannst sie in voller Höhe als Werbungskosten absetzen. Das gleiche gilt, wenn du die Grundsteuer vertraglich nicht umlegen darfst, weil die Betriebskostenklausel im Mietvertrag fehlt (Steuerbot: Grundsteuer absetzen).
Häufige Fehler bei der Grundsteuer-Umlage
In der Praxis passieren bei der Grundsteuer-Umlage immer wieder Fehler. Die häufigsten:
- Fehlende Betriebskostenklausel: Ohne wirksame Klausel im Mietvertrag darfst du die Grundsteuer nicht umlegen – auch wenn sie umlagefähig ist.
- Falscher Verteilerschlüssel: Wenn du nach einem anderen Schlüssel als der Wohnfläche verteilst (z. B. nach Personenzahl), kann der Mieter die Abrechnung anfechten.
- Keine Anpassung nach der Reform: Dein neuer Grundsteuerbescheid weicht mit hoher Wahrscheinlichkeit vom alten ab. Vergiss nicht, die Vorauszahlungen für deine Mieter entsprechend anzupassen.
- Grundsteuer auf Gewerbeflächen: Wenn du Gewerbeeinheiten vermietest, gelten andere Regeln – hier ist die Grundsteuer nur umlagefähig, wenn der Mietvertrag sie explizit als umlagefähig nennt.
Grundsteuer und Vorauszahlungen – worauf du achten musst
Die meisten Vermieter vereinbaren mit ihren Mietern monatliche Betriebskostenvorauszahlungen. Damit die Grundsteuer am Jahresende nicht zu einer dicken Nachzahlung führt, solltest du sie realistisch in die Vorausschau einrechnen. Nach Erhalt des neuen Grundsteuerbescheids empfiehlt sich eine Anpassung der Vorauszahlungen – insbesondere, wenn sich der Hebesatz in deiner Gemeinde geändert hat.
Ein Tipp: Überprüfe nach der Reform, ob dein neuer Grundsteuerbescheid korrekt ist. Die Finanzämter haben in den Jahren 2025/2026 Hunderttausende Bescheide verschickt – und nicht jeder ist fehlerfrei. Bei begründeten Zweifeln kannst du Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid einlegen (Immocloud: Grundsteuerreform 2025).
Praktische Tipps für Vermieter 2026
- Prüfe deinen neuen Grundsteuerbescheid: Vergleiche die Höhe mit dem alten Bescheid und kontrolliere die Berechnungsgrundlagen.
- Passe die Vorauszahlungen deiner Mieter an: Informiere deine Mieter schriftlich über die Änderung der Vorauszahlung (mit Verweis auf den neuen Bescheid).
- Prüfe deine Mietverträge: Enthalten sie eine wirksame Betriebskostenklausel? Falls nicht, kannst du die Grundsteuer nicht umlegen – und musst sie steuerlich anders behandeln.
- Dokumentiere die Umlage sorgfältig: In der Betriebskostenabrechnung muss die Grundsteuer als eigene Position auftauchen, nachvollziehbar und mit dem Verteilerschlüssel versehen.
- Nutze eine Immobilienverwaltungssoftware: Mit ImmoFluss behältst du den Überblick über deine Betriebskostenabrechnungen, Mietverträge und die korrekte Umlage aller Nebenkosten – inklusive der Grundsteuer nach der Reform.
Häufige Fragen zur Grundsteuer für Vermieter
Darf ich die Grundsteuer auch ohne Betriebskostenklausel umlegen?
Nein. Ohne eine wirksame Betriebskostenvereinbarung im Mietvertrag darfst du die Grundsteuer nicht auf den Mieter abwälzen. Die umlagefähigen Kosten sind zwar im Gesetz definiert (§ 2 BetrKV), aber sie müssen vertraglich vereinbart sein, bevor du sie abrechnen kannst. Der Mieter muss bei Vertragsschluss erkennen können, mit welchen Nebenkosten er rechnen muss.
Was passiert mit der Grundsteuer bei leerstehenden Wohnungen?
Bei Leerstand trägst du die Grundsteuer wirtschaftlich selbst – eine Umlage ist nicht möglich, weil kein Mieter vorhanden ist. Du kannst den vollen Betrag aber als Werbungskosten in deiner Steuererklärung (Anlage V) geltend machen. Auf diese Weise reduzierst du deine Steuerlast und fängst einen Teil der Kosten auf.
Muss ich die Vorauszahlungen nach dem neuen Grundsteuerbescheid anpassen?
Ja, das ist dringend zu empfehlen. Die Grundsteuer hat sich durch die Reform in vielen Gemeinden verändert – teils deutlich nach oben. Wenn du die Vorauszahlungen nicht anpasst, entsteht am Jahresende entweder eine hohe Nachzahlung (die du als Vermieter vorstrecken musst) oder eine Gutschrift für den Mieter. Beides ist für alle Beteiligten unangenehm. Informiere deine Mieter schriftlich und mit einer kurzen Begründung über die Anpassung.
Fazit
Die Grundsteuer ist und bleibt eine der wichtigsten umlagefähigen Betriebskosten für Vermieter. Seit der Reform 2025 sind die Bescheide neu – und oft höher. Prüfe deinen neuen Bescheid sorgfältig, passe die Vorauszahlungen deiner Mieter an und stelle sicher, dass deine Mietverträge eine wirksame Betriebskostenklausel enthalten. Und vergiss nicht: Den nicht umlegbaren Anteil (z. B. bei Leerstand) setzt du als Werbungskosten von der Steuer ab. So holst du das Beste aus der Grundsteuer für deine Vermietung heraus.
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