Dashboard
Die Startseite von ImmoFluss zeigt nicht zwanzig Kacheln, sondern Deine wichtigste Zahl mit ihrem Verlauf, drei Werte für den laufenden Monat und die Dinge, die gerade Dich brauchen. Alles andere liegt eine Ebene tiefer.
Die Startseite gehört zu jedem Tarif. Eine Immobilie bleibt dauerhaft kostenlos.
Kurz erklärt
Das Dashboard ist die Startseite der ImmoFluss-App für private Vermieter. Oben steht eine selbst gewählte Hauptzahl (Eigenkapital, Immobilienwert, Restschuld oder Kaltmiete) mit Verlauf über 1, 3 oder 5 Jahre, darunter Kaltmiete, Cashflow nach Kreditraten und der Mieteingang des Monats. Es folgen offene Aufgaben wie fehlende Mieten oder ein ablaufender Bankzugang und die Liste aller Immobilien mit Wert und Veränderung seit Kauf. Veränderungen rechnet ImmoFluss immer ohne Zukäufe.
Von oben nach unten
Am Beispiel von Vermietung Albers: Lindenhof 7 in Marburg mit vier Wohnungen und eine Eigentumswohnung Am Wehr 3 in Gießen. Es ist der 6. November.
Ein Tipp auf die große Zahl, und Du entscheidest, was oben steht: Eigenkapital, Immobilienwert, Restschuld oder die Kaltmiete pro Monat. Wer gerade tilgt, schaut gern auf die Restschuld, wer auf Rente spart, aufs Eigenkapital. Die Kurve darunter zeigt 1, 3 oder 5 Jahre oder alles seit dem ersten Kauf. Fährst Du mit dem Finger darüber, siehst Du den Stand in jedem Monat.
Unter der Kurve steht eine schmale Leiste: die vereinbarte Kaltmiete, der Cashflow nach Kreditraten und wie viele Mieten im laufenden Monat schon da sind. Bei Albers sind es 4 von 5, jeder Strich ist ein Mietverhältnis. Jede Spalte führt weiter: Kaltmiete zu den Mietern, Cashflow in die Analyse mit Rechenweg, Mieten in den Mieteingang.
Hier landen höchstens ein paar Zeilen: eine Miete, die seit dem Fälligkeitstag fehlt, ein Bankzugang, der bald erneuert werden muss, oder der dringendste Termin. Die Aktion sitzt direkt daneben, also Abhaken oder Verlängern ohne Umweg. Ist nichts offen, verschwindet die Überschrift und es bleibt eine Zeile: „Alle Mieten da für November“.
Bis zum 10. eines Monats zeigt die Startseite, was im Vormonat passiert ist: eingegangene Mieten, wie viel Schulden Du getilgt hast, die gezahlten Zinsen, die als Werbungskosten zählen, und die erfassten Ausgaben. Gerechnet wird mit den echten Raten des Vormonats. Danach räumt der Rückblick den Platz von selbst, oder Du blendest ihn vorher aus.
Jede Immobilie steht in einer Zeile: Fläche und ob sie vermietet ist, der geschätzte Wert und die Veränderung seit dem Kauf. Nach neun Jahren Haltedauer erscheint „Bald steuerfrei verkaufbar“, ab zehn Jahren „Steuerfrei verkaufbar“, denn danach fällt bei privaten Vermietern grundsätzlich keine Spekulationssteuer mehr an. Ab einigen Objekten hilft das Suchfeld über Name, Adresse oder Stadt.
Am großen Bildschirm ist es dieselbe Startseite: Links steht die Liste als Tabelle, rechts öffnet sich die Immobilie, ohne dass Du die Seite verlässt. Mit dem Augen-Symbol oben blendest Du alle Beträge aus, praktisch im Zug oder beim Bildschirmteilen.
Die eine Rechenregel
Viele Übersichten zeigen nach einem Zukauf ein dickes Plus beim Immobilienwert. Dabei hast Du nur Geld in ein Haus getauscht und meist einen Kredit dazubekommen. ImmoFluss rechnet Veränderungen deshalb immer ohne Zukäufe: Kaufpreis, neuer Kredit und die Miete des neuen Objekts zählen nicht als Zuwachs.
Angenommen, Albers hätte Am Wehr 3 erst vor einem Jahr für 215.000 € gekauft. Dann stammt fast alles davon aus dem Kauf, nicht aus Wertsteigerung.
Das ist die Zahl, die Dich interessiert: Um wie viel ist der Bestand wirklich mehr wert geworden? Dasselbe gilt für Restschuld, Eigenkapital und Kaltmiete.
Herkunft
Du pflegst keine Tabelle für das Dashboard. Es liest, was Du beim Anlegen von Immobilien, Mietern und Krediten ohnehin einträgst.
Kaufpreis plus Wertentwicklung, auf Wunsch mit der Marktwert-Schätzung oder einem eigenen Bank- oder Gutachterwert. Es bleibt eine Schätzung, kein Verkehrswertgutachten.
Aus Deinen Krediten mit Zins, Tilgung und Startdatum. Jede Rate senkt sie automatisch, auch ohne Bankanbindung.
Immobilienwert minus Restschuld. Es wächst mit jeder Tilgung und mit der Wertentwicklung.
Die Summe der vereinbarten Kaltmieten aus den Mietverhältnissen, nicht der Kontostand.
Kaltmiete minus Kreditraten, nicht umlegbares Hausgeld und Rücklagen. Ein Wert vor Steuern, so wie er im Normalfall jeden Monat übrig bleibt.
Aus dem Mieteingang: per Bankanbindung automatisch zugeordnet oder von Dir abgehakt.
Ehrlich gesagt
Cashflow und Kaltmiete sind Sollwerte aus Verträgen und Krediten. Was wirklich angekommen ist, zeigt die Mietenspalte und der Mieteingang.
Die absetzbaren Zinsen im Rückblick sind ein Hinweis. Deine Anlage V bereitest Du im Steuerbereich vor, die Beratung ersetzt das nicht.
Werte sind Schätzungen aus Kaufpreis und Wertentwicklung. Für Bank oder Verkauf zählt ein echter Wert, den Du selbst eintragen kannst.
Mietrendite, Eigenkapitalrendite und den Beitrag jedes Objekts findest Du eine Ebene tiefer im Portfolio-Check.
Fragen zum Dashboard
Oben eine Hauptzahl Deiner Wahl: Eigenkapital, Immobilienwert, Restschuld oder Kaltmiete pro Monat, mit Verlauf über 1, 3 oder 5 Jahre oder seit dem ersten Kauf. Darunter die Kaltmiete, der Cashflow nach Kreditraten und wie viele Mieten im laufenden Monat eingegangen sind. Renditen und den Beitrag jedes Objekts zeigt der Portfolio-Check.
Weil ein Kauf kein Gewinn ist. Du tauschst Geld und meist einen neuen Kredit gegen eine Immobilie. ImmoFluss rechnet Veränderungen deshalb ohne Zukäufe: Kaufpreis, neuer Kredit und die Miete eines neu gekauften Objekts werden aus dem Vergleich herausgerechnet.
Nein. Wert, Restschuld, Eigenkapital, Kaltmiete und Cashflow rechnet ImmoFluss aus Immobilien, Mietverhältnissen und Krediten. Die Bankanbindung macht nur die Mietenspalte bequemer, weil eingehende Zahlungen automatisch erkannt werden. Ohne Bank hakst Du Mieten selbst ab.
Der Hinweis erscheint, wenn Du eine Immobilie seit neun Jahren hältst, ab zehn Jahren steht dort „Steuerfrei verkaufbar“. Nach zehn Jahren ist der Verkaufsgewinn einer privat vermieteten Immobilie grundsätzlich nicht mehr als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig. Prüfe Deinen Einzelfall mit Deiner Steuerberatung.
Ja. Über das Augen-Symbol oben blendest Du alle Beträge aus, etwa wenn Du den Bildschirm teilst oder unterwegs bist. Ein zweiter Tipp zeigt sie wieder.
Ja. Im Browser ist es dieselbe Startseite: Die Immobilien stehen als Tabelle links, ein Klick öffnet die Details rechts daneben, ohne die Seite zu wechseln.
Ja. Die Startseite gehört zu jedem Tarif, auch zum kostenlosen mit einer Immobilie. Die Funktionen sind in allen Tarifen gleich, auch die Bankanbindung. Pro und Ultra erweitern vor allem die Zahl der Immobilien, Mieter und Kredite.
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