Portfolio-Check
Was gehört Dir wirklich, was bleibt im Monat, wie gut rentiert sich das und welche Immobilie trägt was bei? ImmoFluss rechnet es aus den Daten, die Du ohnehin pflegst, und zeigt zu jeder Zahl, wie sie zustande kommt.
Die Analyse gehört zu jedem Tarif. Eine Immobilie bleibt dauerhaft kostenlos, ohne Zahlungsdaten.
Kurz erklärt
Der Portfolio-Check ist die Analyse in ImmoFluss. Sie fasst alle Immobilien eines Vermieters zusammen und zeigt Eigenkapital, monatlichen Cashflow, Renditen, Beleihung, Kreditstand und den Beitrag jeder einzelnen Immobilie. Grundlage sind Kaufdaten, Mietverträge, Kredite, Hausgeld und Rücklagen. Jede Kennzahl lässt sich antippen und zeigt ihre Rechnung.
1Was gehört mir?
Vermietung Albers hält zwei Immobilien: Lindenhof 7 in Marburg mit vier Wohnungen und eine Eigentumswohnung Am Wehr 3 in Gießen. Zusammen knapp eine Million Euro wert. Davon gehören der Bank noch 553.197 €. Übrig bleiben 441.803 € Eigenkapital, und nur diese Zahl beantwortet die Frage.
Rechnest Du mit dem ImmoFluss-Marktwert, zeigt die App statt einer Scheingenauigkeit eine Spanne und rechnet mit der Mitte. Trägst Du einen Bank- oder Gutachterwert ein, bekommt er das größte Gewicht.
2Was bleibt im Monat?
Von 4.285 € Kaltmiete gehen Kreditraten, nicht umlegbares Hausgeld und Rücklagen ab. Bei Albers bleiben 1.260 € im Monat. Die App trennt dabei Zinsen und Tilgung: Die Zinsen sind weg, die 1.655 € Tilgung wandern in Dein Eigenkapital.
Das ist ein Cashflow vor Steuern, gerechnet mit den vereinbarten Mieten. Er zeigt, was der Bestand im Normalfall abwirft, nicht, was diesen Monat auf dem Konto angekommen ist. Das zeigt der Mietentracker.
3Wie gut rentiert sich das?
So funktioniert es auch in der App. Eine Rendite ohne Rechenweg hilft Dir beim Bankgespräch wenig, deshalb steht unter jeder Kennzahl, was hineinfließt. Probier es am Beispiel von Vermietung Albers aus.
Jahreskaltmiete geteilt durch die Kaufpreise. Der schnelle Vergleichswert, ohne Kosten und Finanzierung.
Jährlicher Cashflow im Verhältnis zu dem Geld, das Du selbst eingesetzt hast. Ohne Tilgung und Wertsteigerung.
Wie oben, nur zählt die Tilgung mit. Sie landet als Eigenkapital in Deiner Immobilie.
Geschätzter Wert heute minus Kaufpreise. Das ist Buchgewinn, solange nichts verkauft ist.
Restschuld im Verhältnis zum Immobilienwert. Banken schauen bei der Anschlussfinanzierung genau auf diese Zahl.
Durchschnitt Deiner Kredite, gewichtet nach Restschuld.
Alles, was bisher in die Immobilien geflossen ist.
Was aus eigener Tasche kam, also alles, was nicht die Bank finanziert hat.
4Welche Immobilie trägt was bei?
Der Bestand läuft mit 1.260 € im Plus. Einzeln betrachtet kommt das Plus komplett aus dem Lindenhof. Am Wehr 3 liegt bei −15 € im Monat, weil der Kredit von 2022 mit 3,40 % läuft und Hausgeld dazukommt.
Schlecht ist das nicht zwingend: Mit jeder Rate tilgt Albers dort rund 258 €. Aber es ist eine Entscheidung, die man kennen sollte. Daneben zeigt die Analyse den Kreditstand und wann alle Kredite bei gleichbleibenden Raten abbezahlt wären. Die Details stehen in der Kennzahlen-Übersicht.
Woher die Zahlen kommen
Jede Zahl stammt aus etwas, das ohnehin in ImmoFluss liegt. Ändert sich eine Miete oder ein Kredit, ändert sich die Analyse mit. Vorhandene Listen übernimmst Du per Portfolio-Import aus Excel, CSV oder PDF.
Aus der Immobilie. Sie sind die Basis für Mietrendite, Wertzuwachs und Gesamtinvestition.
Aus den aktiven Mietverhältnissen. Leerstand senkt die Zahl automatisch, weil dort keine Miete mehr steht.
Aus den Krediten, für jeden Monat neu aufgeteilt.
Nicht umlegbares Hausgeld aus den Hausgeld-Zeiträumen, Rücklagen aus der Immobilie.
Du wählst pro Immobilie: eine jährliche Wertsteigerung, einen eigenen Wert oder den ImmoFluss-Marktwert aus Angebotspreisen der Lage, Wohnfläche, Baujahr und Deiner Miete.
Ehrlich gesagt
Marktwerte sind Schätzungen. Für Verkauf, Erbschaft oder Bank zählt ein Wertgutachten oder der Wert, den die Bank ansetzt.
Cashflow und Renditen stehen vor Steuern. Für die Steuer gibt es die Anlage-V-Vorbereitung.
Einmalige Reparaturen tauchen nicht im monatlichen Cashflow auf, sie zählen in die Gesamtinvestition. Plane dafür Rücklagen ein.
Die Analyse zeigt, wie der Bestand heute dasteht. Ob sich ein Verkauf oder Zukauf lohnt, entscheidest Du selbst, am besten mit Deiner Beratung.
Fragen zur Analyse
Der Portfolio-Check ist die Analyse in der App. Sie beantwortet vier Fragen für Deinen ganzen Bestand: Was gehört mir, was bleibt im Monat, wie gut rentiert sich das und welche Immobilie trägt was bei. Zu jeder Kennzahl zeigt sie die Rechnung.
Die Mietrendite in der Analyse ist die Jahreskaltmiete geteilt durch die Kaufpreise. Sie ist ein schneller Vergleichswert ohne Kosten und Finanzierung. Die Eigenkapitalrendite setzt dagegen den jährlichen Cashflow ins Verhältnis zum selbst eingesetzten Geld.
Cashflow ist die Kaltmiete der aktiven Mietverhältnisse minus Kreditraten, nicht umlegbares Hausgeld und Rücklagen. Das Ergebnis steht vor Steuern und nutzt die vereinbarten Mieten, nicht die tatsächlichen Kontoeingänge.
Nein. Die Analyse rechnet mit Immobilien, Mietverhältnissen, Krediten und Hausgeld. Die Bankanbindung brauchst Du nur, wenn ImmoFluss Mieteingänge automatisch erkennen soll.
Du wählst pro Immobilie: eine jährliche Wertsteigerung ab Kaufdatum, einen selbst eingetragenen Wert oder den ImmoFluss-Marktwert. Der Marktwert ist eine Schätzung aus Angebotspreisen der Lage, Wohnfläche, Baujahr und Miete, mit Spanne. Ein Bank- oder Gutachterwert bekommt dabei das größte Gewicht.
Ja. Der Abschnitt „Nach Immobilie“ zeigt Wert, Eigenkapital, monatlichen Cashflow und den Anteil am Gesamtwert. Mit einem Tipp öffnest Du die einzelne Immobilie.
Ja. Der Portfolio-Import liest Excel, CSV und PDF. Du prüfst die erkannten Einträge, bevor sie gespeichert werden.
Die Analyse ist in jedem Tarif enthalten. Free kostet 0 € und deckt 1 Immobilie, 1 Mieter und 1 Kredit ab. Pro kostet 13,90 € im Monat oder 99 € im Jahr und reicht für bis zu 10 Immobilien, Mieter und Kredite. Ultra kostet 29,90 € im Monat oder 199 € im Jahr und ist unbegrenzt.
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