Als Eigentümer einer Eigentumswohnung, die du vermietest, zahlst du jeden Monat Hausgeld an die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Doch welcher Teil davon lässt sich tatsächlich steuerlich geltend machen? Die Antwort hängt davon ab, aus welchen Bestandteilen sich dein Hausgeld zusammensetzt – und der Bundesfinanzhof hat Anfang 2025 eine wichtige Klarstellung vorgenommen, die viele Vermieter überrascht.
Was steckt im Hausgeld drin?
Das Hausgeld ist dein monatlicher Beitrag zur gemeinschaftlichen Bewirtschaftung der Wohnanlage. Es setzt sich aus drei Blöcken zusammen, die steuerlich komplett unterschiedlich behandelt werden:
- Betriebskosten: Heizung, Wasser, Aufzug, Hausmeister, Müllabfuhr, Gebäudeversicherung, Gartenpflege, Treppenhausreinigung
- Verwaltungskosten: Honorar der Hausverwaltung, Kontoführung, Kosten der Eigentümerversammlung
- Erhaltungsrücklage: Monatliche Ansparung für größere Reparaturen am Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, Heizungsanlage)
In einer typischen Eigentumswohnung entfallen grob 50–60 % des Hausgeldes auf Betriebskosten, 10–20 % auf Verwaltungskosten und 20–30 % auf die Erhaltungsrücklage. Diese Anteile variieren je nach Alter und Zustand der Anlage.
Betriebskosten: Nur der nicht umlegbare Anteil zählt
Die Betriebskosten im Hausgeld kannst du grundsätzlich als Werbungskosten nach § 9 EStG absetzen – aber nur den Teil, den du nicht auf deinen Mieter umlegst.
Als Vermieter bist du berechtigt, umlagefähige Betriebskosten gemäß § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) über die Nebenkostenabrechnung an den Mieter weiterzugeben: Heizung, Warmwasser, Kaltwasser, Abwasser, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Aufzug, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Gebäudeversicherung. Was du weitergibst, ist kein eigener Aufwand mehr – es gleicht sich mit den Nebenkostenvorauszahlungen aus.
Einige Positionen im Hausgeld sind allerdings nicht an den Mieter umlegbar – zum Beispiel Reparaturen am Sondereigentum anderer Eigentümer oder bestimmte Kosten außerhalb des BetrKV-Katalogs. Diese trägst du selbst und kannst sie absetzen.
Merksatz: Was der Mieter über die Nebenkostenabrechnung erstattet, kannst du nicht zusätzlich als Werbungskosten ansetzen. Nur was du wirklich selbst trägst, mindert deine Steuerlast.
Wie du die Betriebskostenabrechnung für deinen Mieter korrekt aufstellst, zeigt unser Ratgeber Nebenkostenabrechnung erstellen: Schritt-für-Schritt für Vermieter.
Verwaltungskosten: Vollständig absetzbar
Das Honorar der Hausverwaltung, Kontoführungsgebühren und die Kosten der Eigentümerversammlung kannst du nicht auf den Mieter umlegen – und deshalb vollständig als Werbungskosten geltend machen. Das ist einer der unkompliziertesten Teile des Hausgeldes.
In der jährlichen WEG-Abrechnung findest du eine Aufschlüsselung deines Anteils an den Verwaltungskosten, berechnet nach deinem Miteigentumsanteil (MEA). Diese Zahl übernimmst du direkt in die Anlage V deiner Steuererklärung.
Erhaltungsrücklage: Der häufigste Fehler – und das BFH-Urteil 2025
Hier liegt der größte Irrtum vieler Vermieter: Die monatlichen Zahlungen in die Erhaltungsrücklage sind nicht im Jahr der Zahlung steuerlich absetzbar.
Der Bundesfinanzhof hat das mit Urteil vom 14. Januar 2025 (IX R 19/24) nochmals eindeutig bestätigt: Der Werbungskostenabzug entsteht erst dann, wenn die WEG die Rücklage tatsächlich für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum einsetzt. Bis dahin handelt es sich lediglich um eine Rücklagenbildung – steuerlich ohne sofortige Wirkung.
Der Hintergrund: Die Zahlung in die Erhaltungsrücklage fließt nicht direkt in den Erhalt deiner vermieteten Immobilie, sondern landet zunächst auf einem gemeinschaftlichen Konto der WEG. Erst wenn die WEG dieses Geld für konkrete Reparaturen oder Sanierungen ausgibt, entsteht der erforderliche Zusammenhang zu deinen Mieteinnahmen.
Praxisbeispiel: Du zahlst 2024 insgesamt 1.800 € in die Erhaltungsrücklage. Die WEG verwendet 2025 davon 1.200 € für eine Fassadenrenovierung. → Den abzugsfähigen Betrag von 1.200 € (anteilig nach deinem MEA) setzt du erst in der Steuererklärung für 2025 an – nicht bereits für 2024.
Der BFH betonte außerdem, dass die WEG-Reform 2020 – die der WEG volle Rechtsfähigkeit verlieh – nichts an diesem Grundsatz geändert hat. Die steuerliche Behandlung bleibt wie gehabt.
Was das für dich praktisch bedeutet: Führe jedes Jahr Buch über die laut WEG-Abrechnung tatsächlich verbrauchten Rücklagenanteile. Diesen Betrag – und nur diesen – setzt du als Werbungskosten an.
So trägst du Hausgeld in die Anlage V ein
Für deine Steuererklärung brauchst du die WEG-Jahresabrechnung. Darin steht aufgeschlüsselt, was genau auf deinen Miteigentumsanteil entfällt. Ohne diese Abrechnung ist eine korrekte Eintragung kaum möglich.
In der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) gehst du so vor:
- Umlagefähige Betriebskosten, die du an den Mieter weitergegeben hast: Diese erscheinen sowohl als Einnahme (Nebenkostenvorauszahlung des Mieters) als auch als Ausgabe – beide Seiten gleichen sich aus, kein Nettoeffekt.
- Nicht umgelegte Betriebskosten und Verwaltungskosten: Als Werbungskosten in den Zeilen für Betriebskosten und sonstige Werbungskosten eintragen. Trage hier nur was du wirklich selbst gezahlt hast.
- Verbrauchter Anteil der Erhaltungsrücklage: Erst im Jahr der tatsächlichen Ausgabe durch die WEG. Den Betrag findest du in der WEG-Jahresabrechnung unter "Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage", multipliziert mit deinem Miteigentumsanteil.
Tipp: Trenne in der Anlage V sauber zwischen "Hausgeld ohne Rücklagenanteil" und dem verbrauchten Rücklagenanteil. Das vermeidet Rückfragen vom Finanzamt und macht deine Berechnung transparent nachvollziehbar.
Praxisbeispiel: Hausgeld richtig aufschlüsseln
Angenommen, dein monatliches Hausgeld beträgt 350 €. Die WEG-Jahresabrechnung weist für dein Miteigentumsanteil folgende Aufteilung aus:
- Betriebskosten gesamt: 180 € / Monat – davon 155 € umlagefähig (Mieter trägt diese), 25 € nicht umlagefähig
- Verwaltungskosten: 50 € / Monat
- Erhaltungsrücklage: 120 € / Monat – in diesem Jahr wurden keine Rücklagen verbraucht
Was du im laufenden Steuerjahr absetzen kannst:
- Nicht umgelegte Betriebskosten: 25 € × 12 = 300 €
- Verwaltungskosten: 50 € × 12 = 600 €
- Erhaltungsrücklage: 0 € (kein Verbrauch in diesem Jahr)
Abzugsfähige Werbungskosten aus dem Hausgeld: 900 € – nicht die vollen 4.200 € Jahreshausgeld. Dieser Unterschied macht beim Grenzsteuersatz von 42 % immerhin über 1.300 € Steuerersparnis aus, die mancher Vermieter durch falsche Ansätze entweder zu früh oder zu spät geltend macht.
Mit ImmoFluss kannst du Einnahmen und Ausgaben je Immobilie direkt dokumentieren und hast alle relevanten Zahlen für die Anlage V strukturiert auf einen Blick.
Das Fazit: Dreigeteilt denken, sauber dokumentieren
Hausgeld ist nicht gleich Hausgeld. Verwaltungskosten setzt du sofort und vollständig ab. Nicht umgelegte Betriebskosten ebenfalls – aber nur deinen eigenen Anteil. Die Erhaltungsrücklage kostet dich monatlich Liquidität, bringt dir steuerlich aber erst dann etwas, wenn die WEG das Geld tatsächlich ausgibt.
Das BFH-Urteil vom Januar 2025 hat hier keine neue Regel geschaffen, sondern eine alte bestätigt. Wer bisher die Rücklage im Zahlungsjahr angesetzt hat, sollte seine vergangenen Erklärungen prüfen. Für die Zukunft gilt: WEG-Jahresabrechnung sorgfältig lesen, Verbrauch notieren und getrennt von der laufenden Zahlung ansetzen.
Häufige Fragen zum Hausgeld und Steuern
Kann ich das gesamte Hausgeld als Werbungskosten absetzen?
Nein. Verwaltungskosten und nicht umlagefähige Betriebskosten sind sofort absetzbar. Die Erhaltungsrücklage erst, wenn die WEG sie tatsächlich für Reparaturen oder Sanierungen einsetzt – das hat der BFH mit Urteil IX R 19/24 vom 14. Januar 2025 klargestellt.
Wann genau darf ich die Erhaltungsrücklage absetzen?
Im Steuerjahr, in dem die WEG die Mittel für konkrete Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum entnimmt. Den genauen Betrag und das Jahr findest du in der WEG-Jahresabrechnung unter den Ausgaben bzw. Entnahmen aus der Rücklage – anteilig nach deinem Miteigentumsanteil.
Muss ich das Hausgeld in der Anlage V aufschlüsseln?
Du solltest es aufschlüsseln, um korrekt zwischen sofort abzugsfähigen Kosten und dem (erst später abzugsfähigen) Rücklagenanteil zu trennen. Wer alles pauschal als "Hausgeld" einträgt, riskiert entweder einen falschen Ansatz oder Rückfragen vom Finanzamt.
Was gilt, wenn ich die Wohnung selbst bewohne?
Dann ist das Hausgeld grundsätzlich nicht steuerlich absetzbar – weder als Werbungskosten noch als Sonderausgaben. Private Wohnkosten sind steuerlich nicht abzugsfähig. Nur bei gemischt genutzten Objekten (ein Teil vermietet, ein Teil selbst bewohnt) können anteilige Regelungen greifen.