Indexmiete oder Staffelmiete: Was ist besser für Vermieter?

Staffelmiete oder Indexmiete – beide ermöglichen automatische Mietanpassungen. Wir erklären die Unterschiede, rechtlichen Anforderungen und was das geplante Mietrecht II 2026 für Vermieter bedeutet.

Du planst einen neuen Mietvertrag und überlegst, ob du eine Staffelmiete oder eine Indexmiete vereinbaren sollst? Beide Optionen ermöglichen dir automatische Mietanpassungen – ohne jedes Mal den Mietspiegel bemühen oder eine separate Mieterhöhung schreiben zu müssen. Die Unterschiede sind jedoch erheblich. Dazu kommt: Mit dem geplanten Mietrecht II ändert sich die Rechtslage für Indexmieten 2026 spürbar.

Staffelmiete: Planungssicherheit durch feste Beträge

Bei der Staffelmiete legst du bereits im Mietvertrag fest, wann und wie viel die Miete steigt. Jede Stufe muss mindestens ein Jahr gelten und als konkreter Eurobetrag ausgewiesen sein – nicht als Prozentwert (§ 557a Abs. 1 BGB).

Beispiel: Du vermietest für 950 € monatlich und vereinbarst im Vertrag: Ab 1. Januar 2027 gilt 1.000 €, ab 1. Januar 2029 gilt 1.050 €. Beide Parteien wissen von Anfang an, was auf sie zukommt.

Das musst du bei der Staffelmiete beachten

• Schriftliche Vereinbarung im Mietvertrag ist Pflicht (§ 557a Abs. 1 BGB)
• Jede Stufe muss mindestens 12 Monate unverändert bleiben
• Die Erhöhung muss als Betrag in Euro angegeben sein – nicht in Prozent
• Während der Laufzeit sind Mieterhöhungen nach §§ 558–559b BGB ausgeschlossen – also keine separate Erhöhung wegen Vergleichsmiete oder Modernisierung
• Das Kündigungsrecht des Mieters kann für maximal vier Jahre seit Vertragsschluss eingeschränkt werden
• Die Mietpreisbremse gilt separat für jede Staffel (§§ 556d–556g BGB)

Indexmiete: Gekoppelt an den Verbraucherpreisindex

Die Indexmiete bindet die Miethöhe an den Verbraucherpreisindex (VPI), den das Statistische Bundesamt (Destatis) monatlich ermittelt. Steigt die allgemeine Inflation, steigt die Miete im gleichen Verhältnis. Sinkt der VPI, kann die Miete theoretisch auch sinken.

Wichtig: Die Mieterhöhung passiert nicht automatisch. Du musst sie als Vermieter aktiv per Textform – z. B. per E-Mail – geltend machen. Dabei gibst du die Indexänderung in Prozent und die neue Miete in Euro an. Die angepasste Miete wird dann ab dem zweiten Monat nach Zugang der Erklärung fällig (§ 557b Abs. 3 BGB).

Das musst du bei der Indexmiete beachten

• Schriftliche Vereinbarung im Mietvertrag ist Pflicht (§ 557b Abs. 1 BGB)
• Miete bleibt ebenfalls mindestens 12 Monate stabil
• Erhöhung muss aktiv per Textform erklärt werden – mit Angabe der Indexänderung und dem neuen Eurobetrag
• Erhöhung nach § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete) ist ausgeschlossen
• Modernisierungsumlage nach § 559 BGB bleibt möglich
• Ein Rückgang des VPI kann rechtlich zu einer Mietsenkung führen – in der Praxis selten, aber möglich

Vergleich auf einen Blick

Vor- und Nachteile für Vermieter

Staffelmiete

Die Staffelmiete punktet mit maximaler Planungssicherheit. Du weißt heute schon, was du in drei oder fünf Jahren einnimmst. Die Mietanpassung gilt automatisch zum vereinbarten Termin – du musst nicht jedes Jahr aktiv werden. Streitigkeiten über die Berechtigung einer Erhöhung entfallen fast vollständig.

Der Nachteil: Wenn die Inflation unerwartet stark steigt oder die ortsübliche Vergleichsmiete schneller wächst als deine vereinbarten Stufen, profitierst du davon nicht. Und Modernisierungserhöhungen sind während der gesamten Staffellaufzeit gesetzlich ausgeschlossen.

Indexmiete

Die Indexmiete schützt dich vor Kaufkraftverlusten: Bei hoher Inflation steigt die Miete im gleichen Verhältnis. Außerdem kannst du weiterhin Modernisierungskosten nach § 559 BGB auf den Mieter umlegen – ein klarer Vorteil, wenn du Sanierungsvorhaben planst.

Nachteil: Du musst aktiv handeln – verpasst du den Zeitpunkt der Erklärung, geht dir Geld verloren. Bei niedriger Inflation fällt die Anpassung gering aus. Und durch das geplante Mietrecht II droht in angespannten Märkten eine gesetzliche Deckelung der Anpassungen.

Mietrecht II 2026: Wird die Indexmiete gedeckelt?

Die Bundesregierung hat am 29. April 2026 den Gesetzentwurf „Mietrecht II" verabschiedet – er liegt nun im Bundestag und ist noch nicht in Kraft. Geplant ist eine Deckelung von Indexmieterhöhungen auf 3,0 % pro Jahr in angespannten Wohnungsmärkten. Hinzu kommt eine Teildurchleitung: Die Hälfte der Inflation, die 3,0 % übersteigt, kann als Wertsicherung zusätzlich weitergegeben werden.

Rechenbeispiel bei 6 % VPI-Anstieg: Statt 6 % darfst du im angespannten Markt nur 3,0 % + 1,5 % (Hälfte der übersteigenden 3 %) = 4,5 % erhöhen.

Staffelmieten sind von der geplanten Deckelung nicht betroffen. Das macht sie derzeit für viele Vermieter zur planungssichereren Wahl – bis das Gesetz in Kraft tritt und die endgültige Fassung feststeht.

Aktuelle Informationen zum Stand des Gesetzes findest du beim Bundesministerium der Justiz (BMJ).

Wann lohnt sich welches Modell?

• Staffelmiete empfiehlt sich, wenn du langfristig planst, Verwaltungsaufwand minimieren willst und Streitigkeiten vorbeugen möchtest
• Indexmiete empfiehlt sich, wenn du von langfristig hoher Inflation profitieren willst, Modernisierungsvorhaben planst und deine Immobilie nicht in einem angespannten Wohnungsmarkt liegt
• Bei geplanten Sanierungen oder Modernisierungen: Die Indexmiete ist flexibler, da § 559 BGB weiterhin anwendbar bleibt
• In angespannten Märkten mit Mietrecht-II-Risiko: Die Staffelmiete ist die aktuell sicherere Option

Mit ImmoFluss behältst du alle Mietverträge, Staffeltermine und Indexanpassungen zentral im Blick – damit du keine Erhöhung verpasst.

Fazit

Staffelmiete und Indexmiete sind zwei legitime Wege, die Miete langfristig anzupassen – ohne wiederholte Mieterhöhungsverfahren durchführen zu müssen. Die Staffelmiete überzeugt mit Planungssicherheit und Automatismus, die Indexmiete mit Inflationsschutz und Modernisierungsflexibilität. Angesichts des geplanten Mietrecht II solltest du das Risiko einer Deckelung bei der Indexmiete in deine Entscheidung einbeziehen. Im Zweifel lohnt sich eine rechtliche Beratung, bevor du den Mietvertrag abschließt.

Häufige Fragen zu Indexmiete und Staffelmiete

Kann ich Staffelmiete und Indexmiete kombinieren?

Nein. Staffelmiete und Indexmiete schließen sich gegenseitig aus. Du musst dich bei Vertragsabschluss für ein Modell entscheiden. Eine Kombination beider Formen ist gesetzlich nicht vorgesehen.

Muss ich die Indexmiete aktiv erhöhen oder passiert das automatisch?

Du musst aktiv handeln. Die Mieterhöhung bei einer Indexmiete gilt nicht von selbst – du musst sie per Textform erklären, die Indexänderung benennen und die neue Miete in Euro angeben. Die erhöhte Miete wird erst ab dem zweiten Monat nach Zugang der Erklärung fällig (§ 557b Abs. 3 BGB).

Gilt die Mietpreisbremse auch bei der Staffelmiete?

Ja. Die Mietpreisbremse (§§ 556d–556g BGB) gilt für jede einzelne Staffel – jeweils bezogen auf den Zeitpunkt, zu dem die Staffel erstmals fällig wird (§ 557a Abs. 4 BGB). Eine Umgehung der Mietpreisbremse durch Staffelvereinbarungen ist nicht möglich.