Du hast einen neuen Mieter gefunden, den Mietvertrag unterschrieben – und jetzt stellt sich die Frage: Wohin mit der Kaution? Viele Vermieter legen das Geld einfach aufs Girokonto, vergessen die korrekte Anlageform oder zögern bei der Rückgabe zu lange. Das sind keine Kleinigkeiten: Falsch angelegte Kautionen verletzen gesetzliche Pflichten, und eine zu späte Rückzahlung kann zu Schadensersatzforderungen führen.
Dieser Ratgeber zeigt dir, was § 551 BGB vorschreibt, wie du die Kaution rechtssicher anlegst, wann du sie zurückgeben musst – und was du einbehalten darfst.
Wie hoch darf die Mietkaution sein?
Die Höhe der Kaution ist gesetzlich gedeckelt: maximal drei Nettokaltmieten darf die Mietsicherheit betragen (§ 551 Abs. 1 BGB). Maßgeblich ist die monatliche Kaltmiete ohne Betriebskostenvorauszahlungen.
Beispiel: Beträgt die Kaltmiete 850 Euro, liegt die Kautionsobergrenze bei 2.550 Euro. Eine höhere Vereinbarung im Mietvertrag ist unwirksam – der Mieter muss den darüber hinausgehenden Betrag nicht leisten. § 551 BGB ist zwingendes Recht und kann nicht zum Nachteil des Mieters abbedungen werden.
Darf der Mieter die Kaution in Raten zahlen?
Ja – und das ist sein gesetzliches Recht. Nach § 551 Abs. 2 BGB kann der Mieter die Kaution in drei gleich großen monatlichen Teilzahlungen leisten. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die zweite und dritte Rate werden zusammen mit den jeweils nächsten Mietzahlungen fällig.
Eine Klausel im Mietvertrag, die die Ratenzahlung ausschließt oder auf einmal verlangt, ist unwirksam. Du darfst aber natürlich eine Einmalzahlung anbieten und der Mieter kann freiwillig die gesamte Summe auf einmal zahlen – du musst es nur nicht als Bedingung stellen.
Wo muss die Kaution angelegt werden?
Das ist der Punkt, den viele Vermieter unterschätzen. § 551 Abs. 3 BGB schreibt vor: Der Vermieter muss die Kautionssumme auf einem vom eigenen Vermögen getrennten Konto bei einem Kreditinstitut anlegen – zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz. Die Zinserträge stehen dem Mieter zu.
Warum ist das so wichtig? Der Insolvenzschutz. Läuft die Kaution über ein normales Girokonto des Vermieters, fällt das Geld im Insolvenzfall in die Insolvenzmasse. Der Mieter verliert seine Kaution. Ein korrekt bezeichnetes Treuhandkonto dagegen ist für Gläubiger des Vermieters nicht pfändbar.
Was gilt als korrekte Anlage?
- Mietkautionskonto (Sparbuch oder Tagesgeld) – klassische und rechtssichere Lösung; das Konto muss als Treuhandkonto des Mieters erkennbar sein
- Festgeldkonto – möglich, wenn beide Parteien es vereinbaren (§ 551 Abs. 3 Satz 2 BGB)
- Mietkautionsbürgschaft – der Mieter hinterlegt statt Geld eine Bankbürgschaft; das ist eine andere Anlageform, die vertraglich vereinbart werden muss
- Girokonto des Vermieters – nicht erlaubt, da kein Insolvenzschutz besteht
Praxistipp: Viele Banken bieten spezielle Mietkautionskonten an, die auf den Namen des Mieters lauten und als Treuhandkonto geführt werden. Das ist die sicherste und einfachste Lösung – für beide Seiten.
Wann muss die Kaution zurückgegeben werden?
Hier herrscht oft Unsicherheit – denn das Gesetz nennt keine feste Frist. Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen, sobald er keine berechtigten Ansprüche mehr hat oder diese geklärt sind.
Die Rechtsprechung hat sich auf einen Rahmen eingespielt: drei bis sechs Monate nach Mietende gelten als angemessene Abrechnungsfrist, die der BGH dem Vermieter zugesteht (grundlegend BGH, Urteil vom 18. Januar 2006 – VIII ZR 71/05). Innerhalb dieser Zeit darf der Vermieter prüfen, ob noch Ansprüche bestehen – etwa offene Betriebskostenabrechnungen oder Schäden an der Wohnung.
Wichtig: Der Vermieter darf nicht die gesamte Kaution monatelang einbehalten, wenn er nur einen kleinen Teilbetrag erwartet. Er darf nur einen angemessenen Teil zurückhalten – in Höhe der erwarteten Forderung.
Wann verlängert sich die Frist?
Steht noch eine Betriebskostenabrechnung aus, darf der Vermieter einen entsprechenden Teil der Kaution bis zum Ende der Abrechnungsfrist einbehalten. Die jährliche Abrechnungsfrist für Betriebskosten beträgt zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB). In solchen Fällen kann die vollständige Kautionsabrechnung also länger dauern – aber nur für den tatsächlich strittigen Betrag.
Was darf der Vermieter von der Kaution abziehen?
Nicht alles, was nach einem Auszug fehlt oder beschädigt aussieht, darf vom Vermieter einbehalten werden. Die Faustformel: Nachweisbare Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen, sowie offene Forderungen (Miete, Betriebskostennachzahlungen) können verrechnet werden.
- Erlaubt: Reparatur von Schäden, die der Mieter verursacht hat (z.B. Löcher in Wänden, kaputte Einbauten)
- Erlaubt: Ausstehende Mietzahlungen oder bestätigte Betriebskostennachzahlungen
- Nicht erlaubt: Normale Abnutzung (vergilbte Wände nach langer Mietdauer, Kratzer im Parkett durch üblichen Gebrauch)
- Nicht erlaubt: Schönheitsreparaturen, wenn die entsprechende Klausel im Mietvertrag unwirksam ist (was bei vielen Standardverträgen der Fall ist)
Für einen reibungslosen Nachweis ist das Wohnungsübergabeprotokoll entscheidend. Ohne dokumentierte Übergabe ist es schwer, Schäden nachzuweisen und berechtigte Einbehalte gerichtsfest zu begründen.
Checkliste: Mietkaution rechtssicher handhaben
- Höhe prüfen: Kaution auf maximal drei Nettokaltmieten begrenzen
- Ratenzahlung akzeptieren: Dem Mieter steht das gesetzliche Recht auf drei Raten zu
- Treuhandkonto eröffnen: Konto getrennt vom eigenen Vermögen, als Mietkautionskonto bezeichnet
- Zinsen gutschreiben: Erträge gehören dem Mieter – bei Rückgabe mitüberweisen
- Übergabeprotokoll erstellen: Bei Ein- und Auszug schriftlich dokumentieren
- Fristgerecht abrechnen: Innerhalb von drei bis sechs Monaten nach Mietende klar abrechnen
- Nur berechtigte Abzüge: Keine pauschalen Einbehalte – jede Position einzeln begründen
Mit ImmoFluss kannst du Mietkaution, Übergabeprotokoll und Nebenkostenabrechnungen für alle deine Objekte zentral verwalten – so behältst du den Überblick und vermeidest Fehler bei der Abrechnung.
Fazit
Die Mietkaution ist kein Selbstläufer. Drei Nettokaltmieten als Obergrenze, Anlage auf einem insolvenzgeschützten Treuhandkonto, korrekte Verzinsung und eine klare Abrechnung innerhalb von drei bis sechs Monaten nach Auszug – das sind die wesentlichen Pflichten als Vermieter. Wer diese Regeln kennt und einhält, vermeidet Streit, schützt sich vor Schadensersatzforderungen und signalisiert seinem Mieter von Anfang an Verlässlichkeit.
Häufige Fragen zur Mietkaution
Darf ich die Kaution auf mein normales Girokonto legen?
Nein. § 551 Abs. 3 BGB schreibt vor, dass die Kaution getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden muss. Ein normales Girokonto bietet keinen Insolvenzschutz – das Geld könnte im Insolvenzfall des Vermieters für Gläubiger gepfändet werden. Du benötigst ein gesondertes Treuhandkonto, das als Mietkautionskonto bezeichnet ist.
Was passiert, wenn ich die Kaution zu spät zurückzahle?
Gerätst du in Verzug, kann der Mieter Verzugszinsen verlangen und im schlimmsten Fall auf Rückzahlung klagen. Die Rechtsprechung sieht drei bis sechs Monate nach Mietende als angemessene Abrechungsfrist an. Hältst du diese Frist ohne triftigen Grund nicht ein, trägst du das volle Kostenrisiko eines etwaigen Rechtsstreits.
Darf ich die Kaution einbehalten, wenn der Mieter Mietschulden hat?
Ja, wenn die Forderung berechtigt und nachweisbar ist. Du darfst die Kaution mit offenen Mietzahlungen oder bestätigten Betriebskostennachzahlungen verrechnen. Voraussetzung ist, dass du die Forderung konkret benennen und belegen kannst – eine pauschale Einbehaltung ohne Abrechnung ist nicht zulässig. Schäden an der Wohnung müssen ebenfalls nachgewiesen sein, idealerweise durch ein Übergabeprotokoll.
Muss ich die Kaution verzinsen?
Ja. Die Zinserträge aus dem Kautionskonto stehen dem Mieter zu (§ 551 Abs. 3 BGB). Bei der Rückzahlung musst du das Kapital zuzüglich der aufgelaufenen Zinsen zurückgeben. Die Höhe der Zinsen richtet sich nach dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz – oder nach der vertraglich vereinbarten alternativen Anlageform.
Kann der Mieter während des laufenden Mietverhältnisses die Kaution mit der Miete verrechnen?
Nein. Eine Aufrechnung der Kaution gegen laufende Mietzahlungen ist dem Mieter nicht gestattet. Die Kaution ist ausschließlich als Sicherheit für den Vermieter für den Zeitraum nach Mietende gedacht. Versucht ein Mieter, die letzten Monate mietfrei zu wohnen und die Kaution damit zu verrechnen, kann der Vermieter die ausstehende Miete separat einfordern – und die Kaution trotzdem für andere Ansprüche einbehalten.