Du hast eine freie Wohnung und willst sie neu vermieten – aber dann hörst du von der Mietpreisbremse und fragst dich: Darf ich überhaupt noch verlangen, was der Markt hergibt? Die Antwort ist komplizierter als ein einfaches Ja oder Nein. Die Mietpreisbremse gilt nicht überall und nicht für jede Wohnung. Wer die Regeln kennt, kann trotzdem eine marktgerechte Miete erzielen – ohne rechtliche Fallstricke.
In diesem Artikel erfährst du, für wen die Mietpreisbremse gilt, welche Ausnahmen es gibt und wie du als Vermieter rechtssicher handelst. Plus: eine Checkliste, mit der du schnell prüfen kannst, ob die Mietpreisbremse auf deine Wohnung zutrifft.
Was ist die Mietpreisbremse überhaupt?
Die Mietpreisbremse ist eine gesetzliche Regelung, die seit 2015 in Kraft ist. Sie begrenzt die Miethöhe bei Neuvermietung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Konkret: Die Miete zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses darf die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB).
Die Idee dahinter: Wenn in einer Stadt oder Region die Mieten besonders stark steigen und Wohnungen knapp sind, sollen Mieter vor überhöhten Neumieten geschützt werden. Die Länder legen per Rechtsverordnung fest, welche Gemeinden oder Gemeindeteile als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten (§ 556d Abs. 2 BGB). Diese Verordnungen gelten befristet und müssen spätestens am 31. Dezember 2029 außer Kraft treten.
Welche Städte und Regionen sind betroffen?
Die Mietpreisbremse gilt nicht automatisch in ganz Deutschland. Jedes Bundesland entscheidet selbst, welche Gebiete unter die Regelung fallen. Typische Kriterien für die Ausweisung sind (§ 556d Abs. 2 BGB):
- Die Mieten steigen deutlich stärker als im bundesweiten Durchschnitt
- Die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte ist überdurchschnittlich hoch
- Die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass ausreichend Neubauten entstehen
- Der Leerstand ist gering bei gleichzeitig großer Nachfrage
Betroffen sind typischerweise Großstädte wie Berlin, München, Hamburg, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und viele Universitätsstädte – aber auch zunehmend deren Umlandgemeinden. Inzwischen haben alle 16 Bundesländer von der Ermächtigung Gebrauch gemacht und entsprechende Verordnungen erlassen. Ob deine Wohnung betroffen ist, prüfst du am besten auf der Webseite der zuständigen Landesregierung oder beim zuständigen Mieterverein.
Wann gilt die Mietpreisbremse nicht? Die wichtigsten Ausnahmen
Für dich als Vermieter sind vor allem die Ausnahmen entscheidend. Die Mietpreisbremse gilt nicht in folgenden Fällen:
1. Neubau nach dem 1. Oktober 2014
Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, sind von der Mietpreisbremse komplett ausgenommen (§ 556f BGB). Das gilt auch für Neubauten, die aktuell (2026) fertiggestellt werden. Hier kannst du die Miete frei mit dem Mieter vereinbaren – ohne die 10-Prozent-Grenze.
2. Umfassende Modernisierung
Auch bei der ersten Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung greift die Mietpreisbremse nicht (§ 556f BGB). Was „umfassend" bedeutet, ist im Einzelfall auszulegen – in der Regel muss die Modernisierung die Wohnung auf einen Neubaustandard gehoben haben.
3. Vormiete war höher (Vormieten-Regelung)
War die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt gezahlt hat, höher als die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete, darfst du bis zur Höhe dieser Vormiete vermieten (§ 556e Abs. 1 BGB). Allerdings: Mieterhöhungen aus dem letzten Jahr vor Mietende und Mietminderungen bleiben bei der Berechnung der Vormiete außen vor.
4. Modernisierung in den letzten 3 Jahren
Hast du in den drei Jahren vor Mietbeginn Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, darfst du die zulässige Miete um den Betrag überschreiten, der sich bei einer Modernisierungsumlage nach § 559 BGB ergeben würde (§ 556e Abs. 2 BGB). Das ist besonders relevant, wenn du vor einer Neuvermietung saniert hast und die Kosten teilweise auf die Miete umlegen willst.
Mietpreisbremse vs. Mieterhöhung im Bestand – ein häufiger Irrtum
Ein weit verbreitetes Missverständnis: Die Mietpreisbremse verhindert auch Mieterhöhungen während eines laufenden Mietverhältnisses. Das stimmt nicht. Die Mietpreisbremse greift nur bei Neuabschluss eines Mietvertrags. Die reguläre Mieterhöhung nach § 558 BGB (Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete) oder über eine Index- oder Staffelmiete bleibt davon unberührt (§ 557a BGB, § 557b BGB).
Das bedeutet: Wenn du einen langjährigen Mieter hast, kannst du die Miete auch in einem Mietpreisbremse-Gebiet bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben – nur der Startpreis für einen neuen Mieter ist gedeckelt.
Was passiert bei Verstoß gegen die Mietpreisbremse?
Vereinbarst du eine Miete, die über der zulässigen Grenze liegt, hat der Mieter ein Rügerecht. Er kann die Miete auf das zulässige Maß zurückfordern – allerdings muss er dies innerhalb der ersten 30 Monate nach Mietbeginn tun (sogenannte „Rügefrist", § 556g Abs. 2 BGB).
Praktisch bedeutet das: Ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse führt nicht automatisch zur Nichtigkeit des Mietvertrags. Der Vertrag bleibt gültig, aber der Mieter kann die überzahlte Miete zurückverlangen. Ahndungen oder Bußgelder drohen dir als Vermieter nicht – du musst nur die zu viel gezahlte Miete erstatten.
Praktische Tipps für Vermieter
Checkliste: Ist deine Wohnung von der Mietpreisbremse betroffen?
- Liegt die Wohnung in einem ausgewiesenen Gebiet? → Prüfe die aktuelle Rechtsverordnung deines Bundeslandes
- Ist die Wohnung Neubau (nach 1.10.2014)? → Ausnahme, Mietpreisbremse gilt nicht
- Wurde die Wohnung umfassend modernisiert (Erstbezug nach Modernisierung)? → Ausnahme
- War die Vormiete höher als die zulässige Miete? → Vormiete ist gedeckelt
- Hast du in den letzten 3 Jahren modernisiert? → Zuschlag möglich
So dokumentierst du die ortsübliche Vergleichsmiete richtig
Wenn du in einem Mietpreisbremse-Gebiet vermietest, solltest du die ortsübliche Vergleichsmiete nachvollziehbar dokumentieren können. Das gelingt am besten mit:
- Einem qualifizierten Mietspiegel (falls vorhanden für deine Stadt)
- Einer Mietdatenbank oder Vergleichsportal (z. B. ImmobilienScout24)
- Einem Sachverständigengutachten (bei Streitfällen)
Mit ImmoFluss behältst du alle relevanten Mietdaten, Verträge und Dokumente zentral im Blick – inklusive der Miethöhe und Mieterhöhungen. So hast du bei der nächsten Neuvermietung oder Mieterhöhung immer den Überblick.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen?
Ja, die Mietpreisbremse gilt grundsätzlich auch für möblierte Wohnungen. Allerdings wird bei möblierten Vermietungen oft ein Möblierungszuschlag auf die Kaltmiete aufgeschlagen, der nicht unter die Mietpreisbremse fällt. Der Zuschlag muss aber angemessen sein und darf nicht dazu dienen, die Mietpreisbremse zu umgehen.
Kann der Mieter die Miete auch rückwirkend zurückfordern?
Ja, wenn der Mieter die Überhöhung der Miete innerhalb der ersten 30 Monate nach Mietbeginn rügt, kann er die überzahlte Miete ab dem Zeitpunkt der Rüge zurückfordern (§ 556g Abs. 2 BGB). Eine Rückforderung für die Zeit vor der Rüge ist nicht möglich.
Gilt die Mietpreisbremse auch bei befristeten Mietverträgen?
Ja, die Mietpreisbremse gilt unabhängig davon, ob der Mietvertrag befristet oder unbefristet ist. Entscheidend ist allein der Zeitpunkt des Neuabschlusses und die Lage der Wohnung in einem ausgewiesenen Gebiet.
Was ist der Unterschied zwischen Mietpreisbremse und Kappungsgrenze?
Während die Mietpreisbremse die Startmiete bei Neuvermietung begrenzt, reguliert die Kappungsgrenze die Mieterhöhung während eines bestehenden Mietverhältnisses (§ 558 Abs. 3 BGB): Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent (in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt 15 Prozent) steigen. Beide Regelungen können gleichzeitig gelten. Mehr dazu erfährst du in unserem Artikel zur Mieterhöhung durchsetzen.
Fazit
Die Mietpreisbremse klingt kompliziert, lässt sich aber mit den richtigen Informationen gut handhaben. Prüfe vor jeder Neuvermietung, ob deine Wohnung in einem ausgewiesenen Gebiet liegt und ob eine der Ausnahmen greift. Mit der 10-Prozent-Grenze kannst du in den meisten Fällen trotzdem eine attraktive Miete erzielen – und wenn Neubau oder Modernisierung greifen, hast du sogar freie Hand.
Wer die Regeln kennt und seine Unterlagen sauber dokumentiert, hat als Vermieter auch in Mietpreisbremse-Gebieten nichts zu befürchten.