Du vermietest eine Wohnung und fragst dich, ob und wie du den Mietvertrag als Vermieter kündigen kannst? In Deutschland genießen Mieter einen starken Kündigungsschutz – einfach so kündigen ist nicht drin. Aber es gibt gesetzlich klar definierte Wege, einen Mietvertrag zu beenden. In diesem Artikel erfährst du, welche Gründe das Gesetz vorsieht, welche Fristen gelten und wie du rechtssicher kündigst.
Wann darf ein Vermieter den Mietvertrag kündigen?
Der Vermieter kann einen unbefristeten Wohnraummietvertrag nur dann ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 Abs. 1 BGB). Eine Kündigung allein zum Zweck der Mieterhöhung ist ausdrücklich ausgeschlossen. Das Gesetz nennt drei Fälle, in denen ein berechtigtes Interesse vorliegt:
1. Pflichtverletzung des Mieters (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB)
Wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft und nicht unerheblich verletzt, kannst du kündigen. Typische Fälle sind erhebliche Zahlungsverzögerungen (auch wenn noch kein vollständiger Mietrückstand zum Zeitpunkt der Kündigung besteht), wiederholte Störungen des Hausfriedens oder erhebliche Beschädigungen der Mietsache. Wichtig: Eine einmalige, geringfügige Verspätung reicht nicht aus – es muss eine gewisse Erheblichkeitsschwelle überschritten sein.
2. Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB)
Du benötigst die Wohnung für dich selbst, deine Familienangehörigen oder Angehörige deines Haushalts. Das ist der häufigste Kündigungsgrund für Vermieter. Allerdings musst du ein ernsthaftes und konkretes Nutzungsinteresse nachweisen können. Bloße „Luxusgründe" reichen nicht. Eine ausführliche Anleitung zur Eigenbedarfskündigung findest du in unserem separaten Beitrag: Eigenbedarfskündigung – Was ist erlaubt und wie gehst du rechtssicher vor?
3. Wirtschaftliche Verwertung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB)
Wenn du durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wirst und dadurch erhebliche Nachteile erleidest, kommt eine Kündigung in Betracht. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn du das Haus abreißen und neu bebauen willst. Achtung: Die bloße Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung eine höhere Miete zu erzielen, reicht nicht aus – das stellt ausdrücklich keinen Kündigungsgrund dar.
Wie lang sind die Kündigungsfristen für Vermieter?
Die Fristen für die ordentliche Kündigung sind in § 573c BGB geregelt. Wichtig: Die Kündigungsfristen für den Vermieter sind länger als für den Mieter und verlängern sich mit der Dauer des Mietverhältnisses:
- Basis-Kündigungsfrist: 3 Monate (Kündigung bis spätestens 3. Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats)
- Nach 5 Jahren Mietdauer: 6 Monate
- Nach 8 Jahren Mietdauer: 9 Monate
Die Mietdauer zählt ab der Überlassung des Wohnraums an den Mieter, nicht ab Vertragsunterzeichnung. Für den Mieter selbst gilt übrigens immer die dreimonatige Kündigungsfrist – unabhängig von der Mietdauer.
Erleichterte Kündigung im Zweifamilienhaus (§ 573a BGB)
Eine Sonderregelung gilt, wenn du selbst in einem Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen wohnst und die andere Wohnung vermietet hast (§ 573a BGB). In diesem Fall kannst du kündigen, ohne ein berechtigtes Interesse nachweisen zu müssen. Die Hürde ist also deutlich niedriger. Allerdings verlängert sich dafür die Kündigungsfrist um drei Monate.
Wichtig: Du musst im Kündigungsschreiben ausdrücklich angeben, dass du die Kündigung auf § 573a BGB stützt. Und auch bei dieser erleichterten Kündigung gilt: Der Mieter kann unter bestimmten Umständen widersprechen (siehe unten).
Formvorschriften – So muss die Kündigung aussehen
Damit die Kündigung wirksam ist, musst du einige formale Anforderungen beachten:
- Schriftform: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen (§ 568 BGB). Eine E-Mail oder mündliche Kündigung ist unwirksam.
- Eigenhändige Unterschrift: Du musst persönlich unterschreiben – eine eingescannte Unterschrift reicht nicht.
- Begründungspflicht: Die Kündigungsgründe müssen im Kündigungsschreiben angegeben werden (§ 573 Abs. 3 BGB). Nachgeschobene Gründe werden nur berücksichtigt, wenn sie erst später entstanden sind.
- Zugangsnachweis: Am besten per Einwurfeinschreiben oder durch persönliche Übergabe mit Empfangsbestätigung. Der Zugang der Kündigung muss im Streitfall nachweisbar sein.
Außerordentliche Kündigung bei Mietrückstand
Neben der ordentlichen Kündigung gibt es die außerordentliche Kündigung (§ 543 BGB, § 569 BGB). Sie ist möglich, wenn du dem Mieter fristlos kündigen kannst – etwa bei erheblichem Mietrückstand. Das ist der Fall, wenn:
- Der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Miete in Verzug ist und der Rückstand mindestens eine Monatsmiete beträgt, oder
- Der Mieter in einem Zeitraum von mehr als zwei Monaten mit insgesamt mindestens zwei Monatsmieten in Verzug ist.
Vor der fristlosen Kündigung musst du den Mieter in der Regel abh Mahnen. Erst wenn die Abmahnung erfolglos bleibt, kommt die fristlose Kündigung in Betracht. Auch bei wiederholten erheblichen Störungen des Hausfriedens kann eine fristlose Kündigung in Frage kommen.
Kann der Mieter der Kündigung widersprechen?
Ja – der Mieter kann der ordentlichen Kündigung widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn eine Härte bedeuten würde, die auch unter Abwägung deiner Interessen nicht zu rechtfertigen ist (§ 574 BGB – Sozialklausel). Typische Härtefälle sind:
- Hohes Alter des Mieters
- Schwangerschaft
- Schwerbehinderung
- Akute Wohnungsnot (kein angemessener Ersatzwohnraum verfügbar)
In solchen Fällen kann ein Gericht das Mietverhältnis auf Antrag des Mieters für eine begrenzte Zeit verlängern. Als Vermieter solltest du das im Hinterkopf behalten, besonders bei der Eigenbedarfskündigung – hier kommt es immer wieder zu langen Rechtsstreitigkeiten.
Häufige Fehler bei der Kündigung durch Vermieter
Diese Fehler führen oft dazu, dass die Kündigung unwirksam ist:
- Falsche Kündigungsfrist: Die verlängerten Fristen nach 5 oder 8 Jahren werden übersehen
- Fehlende oder unzureichende Begründung: Der Kündigungsgrund muss konkret und nachvollziehbar sein – allgemeine Floskeln reichen nicht
- Kein Zugangsnachweis: Bestreitet der Mieter den Erhalt der Kündigung, stehst du ohne Beweis da
- Vermischung von Kündigungsgründen: Wenn du gleichzeitig Eigenbedarf und wirtschaftliche Verwertung geltend machst, kann das unglaubwürdig wirken
- Kündigung zur Unzeit: Es gibt zwar keine Kündigungssperrfrist mehr, aber bei Schwangeren oder Mietern in besonderen Lebenslagen kann die Sozialklausel greifen
Fazit
Einen Mietvertrag als Vermieter zu kündigen, ist kein einfacher Vorgang – das deutsche Mietrecht stellt hohe Hürden auf. Die drei zentralen Punkte, die du beachten musst: Du brauchst einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund, du musst die richtige Frist einhalten, und die Kündigung muss schriftlich mit Begründung erfolgen. Mit der App ImmoFluss behältst du dabei alle Fristen, Mieterverträge und Kündigungsdaten im Blick. Im Zweifelsfall: Bei komplexen Kündigungsfragen solltest du einen Fachanwalt für Mietrecht hinzuziehen – eine fehlerhafte Kündigung kann teuer werden.
Häufige Fragen zur Kündigung durch Vermieter
Kann ich als Vermieter ohne Angabe von Gründen kündigen?
In der Regel nicht. Bei unbefristeten Wohnraummietverträgen brauchst du ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 BGB. Eine Ausnahme gilt nur im Zweifamilienhaus mit selbstbewohntem Gebäude nach § 573a BGB – aber auch dann musst du die Kündigung auf diese Vorschrift stützen und die Frist ist drei Monate länger.
Wie lange dauert eine Kündigung durch den Vermieter?
Das hängt von der Dauer des Mietverhältnisses ab. Die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate (bis 5 Jahre Mietdauer), 6 Monate (5 bis 8 Jahre Mietdauer) oder 9 Monate (ab 8 Jahre Mietdauer). Hinzu kommt die Zeit bis zum Zugang der Kündigung beim Mieter – die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, um zum Ablauf des übernächsten Monats zu wirken (§ 573c BGB).
Was passiert, wenn der Mieter der Kündigung widerspricht?
Der Mieter kann der Kündigung widersprechen, wenn sie für ihn eine unzumutbare Härte bedeuten würde (§ 574 BGB – Sozialklausel). Das Gericht prüft dann, ob die Interessen des Mieters höher zu bewerten sind als deine Kündigungsgründe. In der Praxis wird das Mietverhältnis dann meist für eine begrenzte Zeit verlängert – oft um ein bis zwei Jahre. Endgültig verhindern kann der Widerspruch die Kündigung in den seltensten Fällen.
Wenn die Kündigung wegen Zahlungsverzug ausgesprochen wird, gelten besondere Voraussetzungen – vor allem die Schonfristregelung. Mehr dazu im Beitrag Mietrückstand als Vermieter: So gehst du bei Zahlungsverzug rechtssicher vor.