Du hast eine Schönheitsreparatur-Klausel im Mietvertrag – und bist trotzdem für die Renovierung verantwortlich. Das passiert vielen Vermietern, weil ein Großteil der üblichen Klauseln zu diesem Thema unwirksam ist. Der Bundesgerichtshof hat in den vergangenen Jahren die Spielregeln grundlegend geändert. Was du heute noch verlangen darfst, was nicht mehr geht, und wie du dich absicherst – das erfährst du hier.
Was zählt eigentlich als Schönheitsreparatur?
Der Begriff klingt harmloser als er ist. Schönheitsreparaturen sind im Mietrecht klar definiert: Dazu gehören das Tapezieren und Anstreichen von Wänden und Decken, der Innenanstrich von Türen und Fenstern, der Anstrich von Heizkörpern und Heizungsrohren sowie das Streichen oder Versiegeln von Fußböden.
Was nicht darunter fällt:
- Parkett abschleifen oder versiegeln
- Teppichböden ersetzen
- Außenanstrich von Fenstern und Türen
- Fliesen in Bad oder Küche erneuern
- Defekte Armaturen oder Sanitäreinrichtungen reparieren
Wer als Vermieter mehr verlangt als die gesetzlich definierten Schönheitsreparaturen, bewegt sich rechtlich auf dünnem Eis.
Wer ist eigentlich verantwortlich – Vermieter oder Mieter?
Die Antwort überrascht viele: Im Grundsatz liegt die Verantwortung beim Vermieter. Laut § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Schönheitsreparaturen gehören zur Instandhaltungspflicht – und die liegt grundsätzlich beim Vermieter.
Der Gesetzgeber erlaubt jedoch, diese Pflicht per Mietvertrag auf den Mieter zu übertragen. Genau hier beginnen die Probleme: Weil diese Klauseln jahrzehntelang kaum gerichtlich überprüft wurden, haben sich Formulierungen eingebürgert, die der BGH inzwischen für unwirksam erklärt hat.
Was der BGH 2015 verändert hat – und warum es noch heute gilt
Mit zwei Grundsatzurteilen vom 18. März 2015 (BGH VIII ZR 185/14 und VIII ZR 242/13) hat der Bundesgerichtshof die Rechtslage zu Schönheitsreparaturen neu geordnet. Die Entscheidungen gelten bis heute:
1. Unrenovierte Wohnung: Klausel automatisch unwirksam
Hast du dem Mieter eine Wohnung in unrenoviertem Zustand übergeben – also mit bereits vorhandenen Gebrauchsspuren aus früheren Mietverhältnissen – kann eine formularmäßige Schönheitsreparatur-Klausel nicht wirksam vereinbart werden. Das gilt auch dann, wenn der Mietvertrag eine solche Klausel enthält.
Die einzige Ausnahme: Du gewährst dem Mieter einen angemessenen Ausgleich (zum Beispiel mehrere Monatsmieten mietfrei oder einen Renovierungszuschuss). Dann kann die Übertragung wirksam sein. Was „angemessen" konkret bedeutet, hängt vom Einzelfall ab – im Zweifel entscheidet das Gericht.
Tipp: Halte den Zustand der Wohnung bei Übergabe schriftlich fest. Das Übergabeprotokoll ist dein wichtigstes Beweismittel – sowohl bei Einzug als auch bei Auszug.
2. Starre Fristen sind unwirksam
Klauseln mit festen Zeitvorgaben wie „Der Mieter hat Küche und Bad alle drei Jahre zu renovieren" sind unwirksam. Sie zwingen den Mieter zur Renovierung unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung – das ist eine unangemessene Benachteiligung nach § 307 BGB.
Wirksam sind dagegen flexible Fristen, die den tatsächlichen Renovierungsbedarf berücksichtigen. Eine korrekte Formulierung könnte lauten:
„Schönheitsreparaturen sind im Allgemeinen in folgenden Zeitabständen vorzunehmen: in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre; in Wohn- und Schlafräumen sowie Fluren alle fünf Jahre; in sonstigen Nebenräumen alle sieben Jahre – sofern der Zustand der Räume dies erfordert."
Der entscheidende Zusatz: „sofern der Zustand der Räume dies erfordert" oder ähnliche Formulierungen wie „im Allgemeinen" oder „nach Bedarf". Ohne diesen Vorbehalt ist die Klausel starr – und damit unwirksam.
3. Quotenabgeltungsklauseln: Generell unwirksam
Quotenabgeltungsklauseln sollten sicherstellen, dass ein Mieter beim Auszug anteilige Renovierungskosten übernimmt – je nach verstrichener Zeit seit der letzten Renovierung. Der BGH hat diese Klauseln ebenfalls für unwirksam erklärt, weil die Berechnung für Mieter unvorhersehbar und unangemessen belastend ist.
Das bedeutet im Klartext: Eine Klausel wie „Bei Auszug nach zwei Jahren trägt der Mieter 40 % der Renovierungskosten" ist nicht durchsetzbar.
Was gilt bei Auszug des Mieters?
Ist die Klausel wirksam – sprich: flexible Fristen, renovierte Wohnung bei Übergabe – muss der Mieter nur dann renovieren, wenn die Wohnung tatsächlich renovierungsbedürftig ist. Maßgeblich ist der Zustand der Wände, Decken und Oberflächen, nicht die verstrichene Zeit.
Ist die Klausel unwirksam, gilt die gesetzliche Grundregel: Die Renovierungspflicht verbleibt beim Vermieter. Du kannst dann keine Kosten auf den ausziehenden Mieter abwälzen – auch nicht anteilig.
Ein wichtiger Hinweis zur Beweislast: In einem Beschluss vom Januar 2024 (BGH VIII ZB 43/23) hat der BGH klargestellt, dass der Mieter beweisen muss, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert übergeben wurde, wenn er sich auf die Unwirksamkeit der Klausel beruft. Als Vermieter solltest du den Zustand der Wohnung bei Einzug lückenlos dokumentieren – Fotos, Übergabeprotokoll, Zeugen.
Welche Farben darf der Vermieter vorschreiben?
Klauseln, die Mietern vorschreiben, in welcher Farbe sie renovieren müssen – etwa „Wände sind in Weiß zu streichen" – sind nur beim Auszug zulässig, wenn die Klausel insgesamt wirksam ist. Während der Mietzeit darf der Mieter die Wände grundsätzlich in jeder Farbe streichen, die nicht dauerhaft Schaden verursacht. Farbvorgaben während der Mietzeit sind unwirksam und nicht durchsetzbar.
Checkliste: So sicherst du dich als Vermieter ab
- Übergabe dokumentieren: Fotos und Übergabeprotokoll zeigen den Zustand bei Einzug. Das schützt dich, wenn der Mieter später behauptet, die Wohnung sei unrenoviert übergeben worden.
- Klausel prüfen lassen: Lass alte Mietvertragsvorlagen von einem Fachanwalt prüfen. Viele Standardformulare enthalten noch starre Fristen oder Quotenabgeltungsklauseln.
- Flexible Formulierung wählen: Nutze die Formulierung „im Allgemeinen … sofern der Zustand der Räume dies erfordert" – nicht: „spätestens alle X Jahre".
- Renovierte Wohnung übergeben: Die einfachste Absicherung ist eine frisch renovierte Wohnung bei Mietbeginn. Dann ist eine wirksame Übertragung auf den Mieter möglich.
- Kein Druck bei Auszug ohne wirksame Klausel: Ist die Klausel unwirksam, hast du keinen Anspruch auf Renovierung durch den Mieter – auch nicht auf Schadensersatz. Anwaltliche Beratung vor dem Auszug ist sinnvoll.
Alle Dokumente – Mietvertrag, Übergabeprotokoll, Fotos, Schriftwechsel – lassen sich mit ImmoFluss zentral verwalten, sodass du im Streitfall alles schnell griffbereit hast.
Was tun, wenn der Mieter nicht renoviert?
Ist die Klausel wirksam und der Mieter kommt seiner Renovierungspflicht trotzdem nicht nach, hast du als Vermieter folgende Möglichkeiten:
- Schriftliche Aufforderung: Setze dem Mieter eine konkrete Frist zur Renovierung (mindestens 4–6 Wochen). Die Aufforderung muss schriftlich sein und die betroffenen Räume benennen.
- Schadensersatz verlangen: Lässt du die Renovierung selbst durchführen, kannst du die Kosten als Schadensersatz geltend machen – aber nur wenn die Klausel wirksam ist und du die Frist gesetzt hast.
- Kaution einbehalten: Die Mietkaution darf für berechtigte Renovierungsansprüche einbehalten werden. Mehr dazu im Beitrag Mietkaution: Regeln, Anlage und Rückgabe.
Wichtig: Ohne wirksame Klausel hast du keinen dieser Ansprüche. Handele nur auf Basis rechtssicherer Vertragsgrundlagen.
Fazit
Schönheitsreparaturen sind ein klassisches Streitthema zwischen Vermieter und Mieter – und die Rechtslage hat sich in den letzten Jahren deutlich zu Gunsten der Mieter verschoben. Der BGH hat klare Grenzen gezogen: Starre Fristen, Quotenabgeltungsklauseln und Klauseln bei unrenovierten Wohnungen sind unwirksam. Was bleibt, ist die Möglichkeit, per flexibler Klausel und dokumentierter Übergabe die Renovierungspflicht wirksam zu übertragen. Wer seinen Mietvertrag seit 2015 nicht überprüft hat, sollte das jetzt nachholen.
Häufige Fragen zu Schönheitsreparaturen
Muss der Mieter bei Auszug immer renovieren?
Nein. Eine Renovierungspflicht bei Auszug besteht nur, wenn der Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparatur-Klausel enthält und die Wohnung tatsächlich renovierungsbedürftig ist. Ist die Klausel unwirksam (etwa wegen starrer Fristen oder unrenovierter Übergabe), verbleibt die Pflicht beim Vermieter (§ 535 BGB).
Was passiert, wenn meine Mietvertragsklausel unwirksam ist?
Ist die Klausel unwirksam, gilt sie als nicht vereinbart. Der Vermieter trägt dann die Instandhaltungspflicht selbst und hat keinen Anspruch auf Renovierung oder Kostenerstattung durch den Mieter – auch nicht über den Weg der Kaution.
Darf ich dem Mieter vorschreiben, welche Farbe er verwenden soll?
Während der Mietzeit nicht. Farbvorgaben greifen nur bei Auszug – und auch nur, wenn die Klausel insgesamt wirksam ist. Vorgaben, die den Mieter während der gesamten Mietzeit auf bestimmte Farben beschränken, sind unwirksam (Haufe Schönheitsreparaturen-Übersicht).
Welche Fristen sind für Schönheitsreparaturen erlaubt?
Richtwerte sind: Küche, Bad, WC: 3 Jahre; Wohn- und Schlafräume, Flure: 5 Jahre; sonstige Nebenräume: 7 Jahre. Diese Fristen sind aber nur wirksam, wenn sie als Richtwerte formuliert sind und einen Bedarfsvorbehalt enthalten – zum Beispiel „sofern der Zustand dies erfordert".
Was muss ich als Vermieter bei Einzug dokumentieren?
Halte den Zustand aller Räume schriftlich fest: Übergabeprotokoll mit Datum, Fotos der Wände, Böden, Decken und Einbauten, Unterschriften von Vermieter und Mieter. Nur mit dieser Dokumentation kannst du im Streitfall beweisen, dass die Wohnung renoviert übergeben wurde – was Voraussetzung für eine wirksame Klausel ist.