Vermietung an Angehörige: Steuerliche Regeln, 66-Prozent-Grenze und Fallstricke

Du möchtest eine Wohnung an ein Familienmitglied vermieten? Dann musst du steuerlich einiges beachten. Die wichtigsten Regeln zu Miethöhe, Fremdvergleich und Werbungskostenabzug – inklusive der 50-66-Prozent-Grenze nach § 21 EStG.

Du besitzt eine Wohnung oder ein Haus und möchtest es an ein Familienmitglied oder einen Freund vermieten – zu einem fairen, aber vielleicht etwas günstigeren Preis als auf dem freien Markt? Das ist nicht nur aus familiären Gründen nachvollziehbar, sondern kann sich auch steuerlich lohnen. Allerdings lauern hier einige Fallstricke: Das Finanzamt prüft bei Vermietungen an nahestehende Personen besonders genau, ob alles mit rechten Dingen zugeht. Mit den richtigen Regeln kannst du die Steuervorteile aber sicher nutzen.

Welche Steuervorteile bringt die Vermietung an Angehörige?

Wenn du eine Immobilie an einen Angehörigen vermietest, behandelst du die Mieteinnahmen steuerlich genauso wie bei einem fremden Mieter. Das bedeutet: Du gibst die Mieteinnahmen in deiner Steuererklärung bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG an und kannst gleichzeitig alle Werbungskosten abziehen. Dazu zählen unter anderem:

• Schuldzinsen für das Immobiliendarlehen
• Abschreibungen (AfA) für die Gebäudesubstanz
• Erhaltungsaufwendungen (Reparaturen, Sanierungen)
• Hausgeld, Grundsteuer, Versicherungen
• Verwaltungskosten und Fahrtkosten

Gerade in den ersten Jahren nach dem Kauf oder bei einer umfassenden Sanierung entsteht häufig ein Werbungskostenüberschuss – also steuerlicher Verlust. Dieser mindert dein zu versteuerndes Einkommen und kann zu einer ordentlichen Steuererstattung führen. Voraussetzung ist aber: Das Finanzamt muss das Mietverhältnis steuerlich anerkennen.

Die 50-66-Regel nach § 21 Abs. 2 EStG

Der zentrale Punkt bei der Vermietung an Angehörige ist die vereinbarte Miethöhe. Das Gesetz unterscheidet drei Stufen (§ 21 Abs. 2 EStG):

Weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete:
Liegt die Miete unter der 50-Prozent-Schwelle, spricht das Gesetz von einer teilentgeltlichen Überlassung. Die Vermietung wird in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgespalten. Die Werbungskosten sind dann nur anteilig abziehbar – und zwar im Verhältnis der tatsächlichen Miete zur ortsüblichen Miete. Wer also für 400 Euro vermietet, obwohl 1.000 Euro ortsüblich wären, kann nur 40 Prozent seiner Kosten absetzen.

50 bis 65 Prozent:
In diesem Bereich kommt es auf eine Totalüberschussprognose an. Du musst dem Finanzamt nachweisen, dass die Vermietung auf lange Sicht (in der Regel über 30 Jahre) einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erwirtschaftet. Kannst du das nicht glaubhaft machen, kürzt das Finanzamt auch hier den Werbungskostenabzug anteilig.

Mindestens 66 Prozent:
Ab 66 Prozent der ortsüblichen Miete gilt die Vermietung als voll entgeltlich (§ 21 Abs. 2 Satz 2 EStG). Die Werbungskosten sind in voller Höhe abziehbar – ganz normal wie bei jedem anderen Mieter. In der Praxis empfehlen Steuerberater, einen kleinen Sicherheitspuffer einzuplanen, also nicht exakt 66 Prozent, sondern eher 70 Prozent anzusetzen, um Diskussionen mit dem Finanzamt zu vermeiden.

Merksatz: 66 Prozent sind die magische Grenze. Darüber ist der Werbungskostenabzug regelmäßig vollständig möglich. Alles darunter erfordert zusätzliche Prüfungen oder führt zu Kürzungen.

Fremdvergleich: Der Mietvertrag muss stimmen

Neben der Miethöhe spielt die tatsächliche Durchführung des Mietverhältnisses eine entscheidende Rolle. Das Finanzamt prüft den sogenannten Fremdvergleich – also, ob der Mietvertrag so abgeschlossen und durchgeführt wird, wie mit einer fremden Person. Folgende Punkte sind dabei besonders wichtig:

• Schriftlicher Mietvertrag: Ein mündlicher Vertrag reicht zwar theoretisch aus, in der Praxis ist ein schriftlicher Vertrag aber dringend zu empfehlen. Er sollte alle üblichen Regelungen enthalten: Mietbeginn, Miethöhe, Nebenkosten, Kündigungsfristen, Schönheitsreparaturen.
• Tatsächliche Mietzahlung: Die Miete muss regelmäßig und nachweisbar auf dein Konto überwiesen werden. Barzahlungen oder Verrechnungen mit anderen Leistungen sind riskant. Auch eine Stundung der Miete führt in der Regel dazu, dass das Finanzamt das Mietverhältnis nicht anerkennt.
• Nebenkostenabrechnung: Auch zwischen Angehörigen muss eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung erstellt werden. Das ist zwar aufwendig, aber aus steuerlicher Sicht Pflicht.
• Kaution: Auch bei der Vermietung an Familienmitglieder solltest du eine marktübliche Kaution vereinbaren und diese auch tatsächlich einfordern – oder zumindest im Vertrag vereinbaren.

Ortsübliche Marktmiete: Wie wird sie ermittelt?

Die Frage nach der ortsüblichen Marktmiete ist oft der Knackpunkt. Das Gesetz spricht von der ortsüblichen Miete – das ist die Miete, die für eine vergleichbare Wohnung in derselben Lage mit gleicher Größe, Ausstattung und Beschaffenheit üblich ist. Zur Ermittlung kannst du verschiedene Quellen nutzen:

• Mietspiegel (qualifiziert oder einfach) – die beste und sicherste Quelle
• Vergleichswohnungen im selben Haus oder der Nachbarschaft
• Mietdatenbanken wie der ImmobilienScout24-Ratgeber

Achtung: Zur ortsüblichen Marktmiete gehört nicht nur die Kaltmiete, sondern auch die umlagefähigen Betriebskosten nach § 2 BetrKV. Die Gesamtmiete (Kaltmiete + Betriebskosten) wird mit der ortsüblichen Vergleichsmiete ins Verhältnis gesetzt.

Wann lohnt sich die Vermietung an Angehörige besonders?

Die Vermietung an Angehörige ist steuerlich besonders dann attraktiv, wenn:

• Du eine fremdvermietete Immobilie hast und eine Zweitimmobilie an ein Familienmitglied vermietest – die Einkünfte aus beiden Objekten werden zusammengerechnet
• Du in den ersten Jahren nach dem Kauf hohe Schuldzinsen und Abschreibungen hast, die zu einem steuerlichen Verlust führen
• Du die Immobilie ohnehin günstiger vermieten möchtest und gleichzeitig die Steuervorteile nutzen willst
• Dein Angehöriger die Miete tatsächlich selbst zahlen kann (keine verdeckte Schenkung)

Typische Fallstricke und wie du sie vermeidest

Viele Vermieter scheitern nicht an der Miethöhe, sondern an der tatsächlichen Durchführung des Mietverhältnisses. Die häufigsten Fehler sind:

• Kein schriftlicher Mietvertrag: Das Finanzamt wertet das als Indiz dafür, dass gar keine ernsthafte Vermietung vorliegt.
• Zu niedrige Miete ohne Puffer: Wer exakt 66 Prozent vereinbart und durch Nebenkosten oder Mieterhöhungen darunter fällt, riskiert Streit mit dem Finanzamt. Sicherheitspuffer einplanen.
• Mietzahlungen als Schenkung: Wenn der Angehörige die Miete nicht selbst zahlen kann und die Miete faktisch geschenkt wird, erkennt das Finanzamt das Mietverhältnis nicht an.
• Fehlende Totalüberschussprognose: Bei Mieten zwischen 50 und 65 Prozent musst du nachweisen können, dass die Vermietung langfristig wirtschaftlich ist. Ein formloses Schreiben mit Berechnung ist hier hilfreich.
• Vermischung von Privat- und Vermietungssphäre: Wenn du die Wohnung teilweise selbst nutzt, gelten andere Regeln. Dann müssen die Flächen klar getrennt sein.

Fazit

Die Vermietung an Angehörige ist eine sinnvolle Möglichkeit, Familienmitglieder mit günstigerem Wohnraum zu unterstützen und gleichzeitig von Steuervorteilen zu profitieren. Entscheidend sind drei Punkte: Die Miete sollte mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete betragen, der Mietvertrag muss einem Fremdvergleich standhalten, und das Mietverhältnis muss tatsächlich durchgeführt werden (Zahlungen, Nebenkostenabrechnung, Kaution).

Mit einer guten Planung vermeidest du böse Überraschungen beim Finanzamt. Und falls du mehrere Immobilien verwaltest – ob an Angehörige oder fremde Mieter – hilft dir ImmoFluss dabei, alle Mietverträge, Zahlungen und Abrechnungen zentral und rechtssicher im Blick zu behalten.

Häufige Fragen zur Vermietung an Angehörige

Muss ich einen schriftlichen Mietvertrag haben?

Rechtlich zwingend ist ein schriftlicher Mietvertrag nicht, aber aus steuerlicher Sicht dringend zu empfehlen. Das Finanzamt verlangt im Zweifelsfall Nachweise. Ein schriftlicher Vertrag zeigt, dass du das Mietverhältnis ernst meinst und dokumentiert alle wesentlichen Vereinbarungen (§ 535 BGB).

Was passiert, wenn der Angehörige die Miete nicht zahlt?

Wenn du die Miete nicht einforderst oder stundest, erkennt das Finanzamt das Mietverhältnis in der Regel nicht an – selbst wenn der Mietvertrag unterschrieben ist. Du musst bei Zahlungsverzug die gleichen Maßnahmen ergreifen wie bei einem fremden Mieter: Mahnung, ggf. Kündigung. Tut dir das im Familienkreis weh, solltest du besser von vornherein auf einen Werbungskostenabzug verzichten.

Zählt die Kaltmiete oder die Warmmiete für die 66-Prozent-Grenze?

Maßgeblich für die Prüfung der ortsüblichen Miete sind die Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Betriebskosten (§ 2 BetrKV). Nicht umlagefähige Kosten wie die Verwaltungskosten bleiben außen vor. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird also auf Basis der Nettokaltmiete + umlagefähigen Betriebskosten ermittelt.