Energieausweis für Vermieter: Pflicht, Gültigkeit, Kosten und Bußgelder

Energieausweis-Pflicht für Vermieter: Wann du ihn brauchst, was er kostet, wie lange er gültig ist und welche Bußgelder bei Verstößen drohen.

Du vermietest eine Wohnung und fragst dich, ob du einen Energieausweis brauchst – oder ob das nur etwas für Hausverkäufer ist? Die Antwort ist eindeutig: Ja, als Vermieter bist du gesetzlich verpflichtet, einen gültigen Energieausweis zu haben, sobald du eine Wohnung neu vermietest oder bewirbst. Was viele nicht wissen: Seit 2025 gibt es einige Änderungen, und die Bußgelder bei Verstößen können richtig teuer werden. In diesem Beitrag erfährst du genau, wann du einen Energieausweis brauchst, welche Kosten auf dich zukommen, wie lange er gültig ist und was passiert, wenn du dich nicht daran hältst.

Was ist ein Energieausweis – und welche Arten gibt es?

Der Energieausweis ist ein Dokument, das die energetische Qualität eines Gebäudes bewertet. Er zeigt auf einer Skala von A+ (sehr effizient) bis H (sehr ineffizient), wie viel Energie eine Immobilie für Heizung und Warmwasser benötigt. Die Rechtsgrundlage dafür ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das die frühere Energieeinsparverordnung (EnEV) abgelöst hat.

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen, die sich grundlegend unterscheiden:

• Energiebedarfsausweis (§ 81 GEG): Hier wird der theoretische Energiebedarf des Gebäudes auf Basis von Baualter, Dämmung, Heizungsanlage und Fenstern berechnet – unabhängig vom tatsächlichen Verbrauch der Bewohner. Er ist aussagekräftiger und bei Gebäuden mit weniger als 5 Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 vorgeschrieben (§ 80 Abs. 3 Satz 2 GEG).
• Energieverbrauchsausweis (§ 82 GEG): Er basiert auf dem tatsächlichen durchschnittlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre. Dieser Ausweis ist günstiger, aber weniger präzise, da das Nutzerverhalten der Mieter starken Einfluss hat. Er kann bei Gebäuden ab 5 Wohnungen oder moderneren Gebäuden verwendet werden.

Welcher Ausweis für deine Immobilie infrage kommt, hängt also vor allem vom Baujahr und der Gebäudegröße ab. Dein Energieberater kann dich dazu beraten.

Merksatz: Der Energiebedarfsausweis berechnet den theoretischen Bedarf, der Energieverbrauchsausweis misst den tatsächlichen Verbrauch. Bei Altbauten (Bauantrag vor 1.11.1977, <5 Wohnungen) ist der Bedarfsausweis Pflicht.

Wann brauchst du als Vermieter einen Energieausweis?

Die Pflicht zur Ausstellung eines Energieausweises ergibt sich aus § 80 Abs. 3 GEG. Danach muss ein Energieausweis ausgestellt werden, wenn du:

• ein Gebäude, eine Wohnung oder eine Nutzungseinheit vermietest, verpachtest oder verleast
• ein bebautes Grundstück oder Wohnungseigentum verkaufst
• ein Erbbaurecht an einem bebauten Grundstück begründest oder überträgst

Das heißt konkret: Sobald du einen neuen Mieter suchst, muss ein gültiger Energieausweis vorliegen. Der Ausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden (BBSR GEG-Infoportal). In der Immobilienanzeige müssen zudem die Pflichtangaben nach § 87 GEG enthalten sein (siehe unten).

Wichtig bei Mietvertragsverlängerungen: Anders als früher gilt die Energieausweispflicht nach der aktuellen Rechtslage nicht nur bei Neuvermietungen, sondern auch bei Verlängerungen bestehender Mietverträge. Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) hat diese Ausweitung der Pflicht auf den Weg gebracht. Bei Vertragsverlängerungen musst du den Ausweis daher ebenfalls vorlegen können (Quelle: Haufe, Energieausweis-Pflichten und -Fristen).

Ausnahmen: Wann brauchst du keinen Energieausweis?

Nicht jedes Gebäude benötigt einen Energieausweis. Die wichtigsten Ausnahmen nach § 79 Abs. 4 GEG:

• Kleine Gebäude: Gebäude mit weniger als 50 m² Nutzfläche sind von der Energieausweispflicht befreit. Das betrifft typischerweise Gartenhäuser, kleine Ferienhäuser oder einzelne kleinere Wohnungen.
• Baudenkmäler: Für denkmalgeschützte Gebäude gilt eine Teilbefreiung – die Pflicht zur Vorlage bei Besichtigung und die Pflichtangaben in Anzeigen (§ 80 Abs. 3–7 GEG) entfallen. Der Energieausweis selbst kann aber trotzdem sinnvoll sein.
• Vorübergehend genutzte Gebäude: Gebäude, die weniger als 4 Monate pro Jahr genutzt werden (z. B. reine Ferienhäuser ohne Wohnnutzung).
• Betriebsgebäude: Bestimmte landwirtschaftliche oder betrieblich genutzte Gebäude mit geringem Energiebedarf.

Pflichtangaben in Immobilienanzeigen (§ 87 GEG)

Besonders wichtig für Vermieter, die online oder in Zeitungsanzeigen inserieren: Nach § 87 GEG müssen in jeder Immobilienanzeige folgende Angaben enthalten sein, sobald ein Energieausweis vorliegt:

1. Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis
2. Wert des Endenergiebedarfs oder -verbrauchs in kWh/(m²·a)
3. Wesentliche Energieträger für die Heizung (z. B. Gas, Öl, Fernwärme, Wärmepumpe)
4. Baujahr des Gebäudes (bei Wohngebäuden)
5. Energieeffizienzklasse (A+ bis H, bei Wohngebäuden)

Fehlen diese Angaben, riskierst du nicht nur ein Bußgeld, sondern auch eine Abmahnung von Wettbewerbsverbänden – die in der Praxis oft teurer werden kann als das Bußgeld selbst.

Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

Die Gültigkeitsdauer beträgt nach § 79 Abs. 3 GEG zehn Jahre ab Ausstellungsdatum. Das gilt sowohl für Bedarfs- als auch für Verbrauchsausweise. Allerdings verliert der Ausweis seine Gültigkeit vorzeitig, wenn du bauliche Änderungen durchführst, die eine Neuausstellung nach § 80 Abs. 2 GEG erforderlich machen – etwa eine umfassende energetische Sanierung mit Berechnung nach § 50 GEG.

Praxis-Tipp: Notiere dir das Ablaufdatum deines Energieausweises im Kalender. Die Neuausstellung dauert je nach Auslastung der Energieberater 1–3 Wochen. Ein abgelaufener Ausweis ist rechtlich wie gar kein Ausweis – du erfüllst deine Pflichten als Vermieter nicht mehr.

Was kostet ein Energieausweis?

Die Kosten für einen Energieausweis variieren stark je nach Art, Gebäudegröße und Region. Eine grobe Orientierung:

• Energieverbrauchsausweis: 50–150 € – günstiger, da auf vorhandenen Verbrauchsdaten basierend
• Energiebedarfsausweis (Ein-/Zweifamilienhaus): 200–400 € – aufwändiger, da Berechnung nötig
• Energiebedarfsausweis (Mehrfamilienhaus): 350–700 € – je nach Größe und Komplexität

Die Kosten sind als Werbungskosten in der Anlage V deiner Steuererklärung absetzbar. Wer die Ausstellung mit einer Energieberatung kombiniert, kann unter Umständen Fördermittel der KfW oder des BAFA nutzen. Mehr zu steuerlichen Aspekten bei Vermietung findest du in unserem Beitrag Hausgeld als Vermieter steuerlich absetzen: Was wirklich gilt.

Die genauen Kosten hängen außerdem vom Aufwand des Energieberaters ab. Hol dir am besten drei Angebote ein – die Preisspanne ist teilweise erheblich. Empfehlenswerte Anlaufstellen sind die Ratgeber von ImmobilienScout24 zum Energieausweis und die Verbraucherzentrale.

Welche Bußgelder drohen bei Verstößen?

Die Sanktionen für Verstöße gegen die Energieausweispflicht sind kein Pappenstiel. Das GEG sieht Ordnungswidrigkeiten-Tatbestände vor, die mit empfindlichen Geldbußen geahndet werden können. Die Höhe des Bußgelds hängt von der Art des Verstoßes ab:

• Fehlender oder nicht vorgelegter Energieausweis bei Vermietung – bis zu 10.000 € (nach § 108 GEG)
• Fehlende oder falsche Pflichtangaben in Immobilienanzeigen – ebenfalls bis zu 10.000 €

Neben den behördlichen Bußgeldern droht eine weitere finanzielle Gefahr: Wettbewerbsverbände können Vermieter abmahnen, wenn in Anzeigen die Pflichtangaben nach § 87 GEG fehlen. Die Kosten einer solchen Abmahnung (Anwaltskosten, Unterlassungserklärung) liegen schnell im Bereich von 1.000–3.000 € – und das unabhängig vom behördlichen Bußgeld (EAV, Bußgelder und Abmahnungen).

Die zuständigen Behörden kontrollieren die Einhaltung der Energieausweispflicht in der Regel anlassbezogen – etwa bei Beschwerden von Mietern oder auffälligen Immobilienanzeigen. Es lohnt sich also nicht, auf Risiko zu spielen.

So beschaffst du einen Energieausweis – Schritt für Schritt

1. Art des Ausweises bestimmen: Prüfe, ob du einen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis benötigst (siehe oben).
2. Energieberater oder ausstellungsberechtigte Person suchen: Ausstellen dürfen den Ausweis nur qualifizierte Personen – Energieberater, Architekten, Bauingenieure oder Schornsteinfeger mit entsprechender Zulassung.
3. Unterlagen zusammenstellen: Für den Bedarfsausweis brauchst du Baupläne, Baubeschreibung, Nachweise zur Dämmung und Heizungsanlage. Für den Verbrauchsausweis reichen die Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre.
4. Angebote einholen: Vergleiche 2–3 Angebote. Die Preise variieren stark, das günstigste Angebot ist nicht immer das beste.
5. Ausweis ausstellen lassen: Der Ausweis wird nach Prüfung ausgestellt und ist ab diesem Datum 10 Jahre gültig.
6. Pflichtangaben in Anzeigen ergänzen: Sobald du den Ausweis hast, aktualisiere deine Immobilienanzeigen.
7. Ausweis bei Besichtigungen bereithalten: Lege ihn bei Besichtigungsterminen vor – der Mieter hat ein Recht auf Einsicht.

Energieausweis und Modernisierung – was gilt bei der Umlage?

Wenn du deine Immobilie energetisch modernisierst, kann sich die Energieeffizienzklasse verbessern. Das ist nicht nur für die Umwelt gut, sondern auch für deine Verhandlungsposition bei der Modernisierungsumlage nach § 559 BGB. Du kannst unter bestimmten Voraussetzungen 8 % der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Wie das genau funktioniert, zeigen wir im Beitrag Modernisierungsumlage: Sanierungskosten auf Mieter umlegen nach § 559 BGB.

Ein aktueller Energieausweis kann dir auch dabei helfen, bei einer Mieterhöhung nach Indexmiete oder Staffelmiete zu argumentieren – eine bessere Effizienzklasse ist ein objektives Argument für den Wert der Wohnung. Mehr dazu gibt es im Beitrag Indexmiete oder Staffelmiete: Was ist besser für Vermieter?.

Das Fazit: Energieausweis ist kein optionales Extra

Der Energieausweis ist keine lästige Bürokratie, sondern eine gesetzliche Pflicht, die mit empfindlichen Strafen bewehrt ist. Als Vermieter solltest du folgende Punkte auf dem Schirm haben:

• Ein gültiger Energieausweis muss vor jeder Neuvermietung vorliegen – und nach der aktuellen Rechtslage auch bei Mietvertragsverlängerungen
• Die Gültigkeitsdauer beträgt 10 Jahre – danach ist eine Neuausstellung nötig
• In jeder Immobilienanzeige müssen die Pflichtangaben nach § 87 GEG stehen
• Bei Verstößen drohen Bußgelder bis zu 10.000 € plus Abmahnkosten
• Die Kosten von 50–700 € sind steuerlich als Werbungskosten absetzbar

Wer seine Immobilie mit ImmoFluss verwaltet, kann wichtige Dokumente wie den Energieausweis zentral hinterlegen und hat alle Fristen im Blick – inklusive Erinnerungen, wenn der Ausweis bald abläuft. So vermeidest du teure Versehen und bist immer auf der rechtssicheren Seite.

Übrigens: Neben dem Energieausweis gibt es mit dem Balkonkraftwerk ein weiteres Energiethema, das Vermieter aktuell beschäftigt: Seit Oktober 2024 haben Mieter einen gesetzlichen Anspruch auf Zustimmung zur Installation von Steckersolargeräten.

Häufige Fragen zum Energieausweis für Vermieter (FAQ)

Brauche ich für jede einzelne Wohnung einen eigenen Energieausweis?

Nein, der Energieausweis wird in der Regel für das gesamte Gebäude ausgestellt. Für einzelne Wohnungen kannst du einen sogenannten Teil-Energieausweis ausstellen lassen, wenn die Wohnung über eine eigene Heizungsanlage verfügt. In den meisten Mehrfamilienhäusern mit Zentralheizung reicht ein Ausweis für das ganze Haus.

Was passiert, wenn mein Energieausweis abläuft, während ein Mieter drin wohnt?

Der Ausweis muss nur bei Vermietung oder Verkauf gültig sein. Während eines laufenden Mietverhältnisses musst du keinen neuen Ausweis beschaffen – erst wenn du neu vermietest oder der Mieter auszieht. Eine Ausnahme gilt, wenn du die Miete wegen Modernisierung erhöhen willst: Ein gültiger Energieausweis kann dabei helfen, die neue Energieeffizienz zu belegen.

Muss ich den Energieausweis im Mietvertrag erwähnen?

Nein, der Energieausweis muss nicht im Mietvertrag selbst aufgeführt werden. Du musst ihn aber bei der Besichtigung vorlegen und in der Immobilienanzeige die Pflichtangaben nach § 87 GEG machen. Wenn der Mieter nach dem Ausweis fragt, musst du ihn innerhalb angemessener Zeit aushändigen (§ 80 Abs. 3–6 GEG).

Kann ich den Energieausweis selbst ausstellen?

Nein. Der Energieausweis muss von einer ausstellungsberechtigten Person ausgestellt werden – dazu gehören Energieberater, Architekten, Bauingenieure und Schornsteinfeger mit entsprechender Zulassung. Online-Ausweise von „Schnellausstellern" sind oft fehlerhaft und können im Streitfall nicht als Nachweis dienen.

Droht wirklich ein Bußgeld, wenn ich den Energieausweis nur vergessen habe?

Ja, bereits das versehentliche Fehlen kann als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. Die Behörden haben dabei Ermessensspielraum, aber bei Kontrollen oder Beschwerden wird in der Regel zumindest eine Verwarnung mit geringerem Bußgeld ausgesprochen. Teurer wird es bei wiederholten oder vorsätzlichen Verstößen.