Dein Mieter zahlt seit zwei Monaten keine Miete. Mahnungen haben nichts gebracht. Was jetzt? Als Vermieter stehst du in dieser Situation vor einer der schwierigsten Entscheidungen: der Kündigung wegen Mietrückstand. Damit diese Kündigung auch vor Gericht standhält, kommt es auf die richtigen Voraussetzungen und die korrekte Vorgehensweise an.
Wann darf der Vermieter wegen Mietrückstand kündigen?
Als Vermieter hast du bei Zahlungsverzug grundsätzlich zwei Möglichkeiten: die außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 BGB und die ordentliche Kündigung nach § 573 BGB. Beide Varianten sind bei Mietrückstand möglich – und du solltest sie in der Praxis fast immer gemeinsam in einem Schreiben aussprechen.
Fristlose Kündigung nach § 543 BGB: Die Voraussetzungen
Die fristlose Kündigung ist das schärfste Mittel: Das Mietverhältnis endet sofort, ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist. Gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB gibt es zwei Varianten, unter denen du berechtigt bist, fristlos zu kündigen:
Variante A: Rückstand in zwei aufeinanderfolgenden Monaten
Dein Mieter ist für zwei aufeinanderfolgende Fälligkeitstermine mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug. Als „nicht unerheblich" gilt nach ständiger Rechtsprechung ein Rückstand, der eine volle Monatsmiete übersteigt. Konkret: Wenn dein Mieter im April keine Miete zahlt und im Mai ebenfalls nicht (oder weniger als die volle Monatsnettomiete), erfüllt das Variante A.
Variante B: Kumulierter Rückstand über mehrere Monate
Alternativ kannst du kündigen, wenn der Rückstand sich über einen Zeitraum von mehr als zwei Fälligkeitsterminen auf mindestens den Betrag zweier Monatsmieten aufgehäuft hat. Das passiert häufig bei Mietern, die monatlich nur einen Teil zahlen: Wer jeden Monat 400 € statt 800 € überweist, hat nach fünf Monaten 2.000 € Schulden – das entspricht mehr als zwei Monatsmieten.
Keine Abmahnung erforderlich
Bei Zahlungsverzug ist keine Abmahnung notwendig. Das unterscheidet diese Situation von Kündigungen wegen anderer Pflichtverletzungen, bei denen du zunächst eine Abmahnung schicken musst (mehr dazu: Mieter abmahnen: Wann ist die Abmahnung Pflicht). Du kannst also direkt kündigen, sobald die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erfüllt sind.
Ordentliche Kündigung nach § 573 BGB: Immer hilfsweise aussprechen
Neben der fristlosen Kündigung solltest du immer gleichzeitig hilfsweise ordentlich kündigen – nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Denn: Wenn dein Mieter nach Erhalt der fristlosen Kündigung sämtliche Rückstände zahlt (Schonfristzahlung, dazu gleich mehr), wird die fristlose Kündigung unwirksam. Die ordentliche Kündigung mit regulärer Kündigungsfrist bleibt dann aber wirksam – das ist dein Sicherheitsnetz.
Für die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs reicht nach der Rechtsprechung ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete aus, der länger als einen Monat besteht und den der Mieter schuldhaft verursacht hat. Auch hier ist keine vorherige Abmahnung nötig.
Die Schonfristzahlung: Was sie für Vermieter bedeutet
Hier liegt einer der wichtigsten Fallstricke im Mietrecht: Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB kann dein Mieter die fristlose Kündigung nachträglich unwirksam machen – wenn er innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage den gesamten Rückstand vollständig begleicht. Diese sogenannte Schonfristzahlung ist jedoch nur einmal innerhalb von zwei Jahren möglich.
Das klingt für Vermieter frustrierend. Und genau deshalb ist es so wichtig, immer auch die ordentliche Kündigung hilfsweise auszusprechen. Der Bundesgerichtshof hat dies in mehreren Grundsatzentscheidungen klargestellt, zuletzt mit Urteil vom 23. Oktober 2024 (Az. VIII ZR 106/23) und erneut mit Urteil vom 9. April 2025 (Az. VIII ZR 145/24): Die Schonfristzahlung heilt nur die fristlose Kündigung nach § 543 BGB – die ordentliche Kündigung nach § 573 BGB bleibt davon unberührt und wirksam.
Wichtig: Immer fristlose Kündigung nach § 543 BGB und gleichzeitig hilfsweise ordentliche Kündigung nach § 573 BGB in einem Schreiben aussprechen.
Schritt für Schritt: So gehst du als Vermieter vor
- Rückstand lückenlos dokumentieren: Halte schriftlich fest, welche Beträge wann fällig waren und nicht gezahlt wurden. Mit ImmoFluss hast du alle Zahlungen und Rückstände deiner Mieter jederzeit übersichtlich im Blick.
- Voraussetzungen prüfen: Liegen die Voraussetzungen nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB (Variante A oder B) vor? Falls ja, kannst du direkt kündigen.
- Kündigungsschreiben aufsetzen: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen (§ 568 Abs. 1 BGB) und den Kündigungsgrund konkret benennen. Sprich im selben Schreiben ausdrücklich die fristlose Kündigung nach § 543 BGB sowie hilfsweise die ordentliche Kündigung nach § 573 BGB aus.
- Zugang beweisbar sicherstellen: Nutze Einwurf-Einschreiben (du erhältst einen Scan als Zugangsbeleg) oder übergib das Schreiben persönlich gegen Unterschrift. Du musst den Zugang der Kündigung im Streitfall beweisen können.
- Räumungsklage einreichen, wenn der Mieter nicht auszieht: Verlässt der Mieter die Wohnung nicht freiwillig, bleibt dir nur der Rechtsweg. Beim zuständigen Amtsgericht kannst du Räumungsklage einreichen und anschließend einen Gerichtsvollzieher beauftragen.
Diese Fehler machen Kündigungen angreifbar
Nicht jede Kündigung wegen Mietrückstand hält vor Gericht stand. Häufige Fehler sind:
- Kündigung zu früh: Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB müssen im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung vorliegen – nicht nur bei der Erstellung des Schreibens.
- Zahlung vor Zugang: Zahlt der Mieter den vollen Rückstand noch bevor die Kündigung zugegangen ist, ist die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 S. 3 BGB ausgeschlossen.
- Fehlendes Verschulden: Bei der ordentlichen Kündigung nach § 573 BGB muss der Mieter die Pflichtverletzung schuldhaft begangen haben. Liegt z.B. ein nachgewiesener Bankfehler vor, kann das Verschulden entfallen.
- Formfehler: Die Kündigung muss von allen Vermietern bzw. Eigentümern unterschrieben sein. Bei mehreren Eigentümern reicht ein Unterzeichner allein nicht aus.
- Selbsthilfe: Schlösser austauschen, Hab und Gut entfernen oder den Mieter eigenmächtig aus der Wohnung drängen ist verboten. Selbsthilfe kann sich als teurer Fehler erweisen – der Rechtsweg ist zwingend.
Weitere Grundlagen zur Kündigung allgemein findest du im Beitrag Mietvertrag kündigen als Vermieter: Alle Fristen und Regeln.
Fazit
Die Kündigung wegen Mietrückstand ist rechtlich klar geregelt, im Detail aber komplex. Fristlose und ordentliche Kündigung gemeinsam aussprechen, den Zugang beweisbar sicherstellen und die Schonfristzahlung strategisch einkalkulieren – wer das beachtet, ist auf der rechtssicheren Seite. Im Ernstfall – besonders wenn die Räumungsklage droht – lohnt sich die Beratung durch einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt.
Häufige Fragen zur Kündigung wegen Mietrückstand
Muss ich meinen Mieter erst abmahnen, bevor ich wegen Mietrückstand kündige?
Nein. Bei Zahlungsverzug ist nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB keine Abmahnung erforderlich. Du kannst direkt kündigen, sobald die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Was passiert, wenn mein Mieter nach der fristlosen Kündigung alles nachzahlt?
Die fristlose Kündigung wird unwirksam, wenn der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage alle Rückstände vollständig zahlt (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Die gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung nach § 573 BGB bleibt jedoch wirksam – das hat der BGH zuletzt mit Urteil vom 23.10.2024 (Az. VIII ZR 106/23) klargestellt.
Wie hoch muss der Mietrückstand für eine fristlose Kündigung sein?
Entweder ist dein Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit jeweils mehr als einer Monatsmiete in Verzug (Variante A), oder der kumulierte Rückstand über mehr als zwei Fälligkeitstermine beträgt mindestens zwei Monatsmieten (Variante B) – jeweils nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB.
Darf ich als Vermieter die Wohnung räumen, wenn der Mieter nicht auszieht?
Nein. Selbsthilfe ist verboten. Nach einer wirksamen Kündigung, die der Mieter ignoriert, musst du Räumungsklage beim Amtsgericht einreichen und nach Erhalt des Räumungsurteils einen Gerichtsvollzieher beauftragen.