Du hast eine Wohnung in München, Berlin oder einer anderen Großstadt und willst sie neu vermieten. Die Frage, die viele Vermieter beschäftigt: Darf ich die Miete frei festlegen – oder greift die Mietpreisbremse? Seit der Verlängerung bis Ende 2029 gilt das Instrument in über 800 Gemeinden weiterhin. Dazu kommt ein neues Gesetzpaket, das noch 2026 in Kraft treten soll. Hier erfährst du, was du als Vermieter jetzt konkret beachten musst.
Was ist die Mietpreisbremse – und was regelt sie genau?
Die Mietpreisbremse ist in § 556d BGB geregelt und gilt seit 2015. Sie beschränkt die zulässige Miethöhe bei Neuvermietungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt: Die Anfangsmiete darf dort höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Wichtig: Die Mietpreisbremse betrifft nur den Abschluss neuer Mietverträge. Laufende Mietverhältnisse sind von der Bremse nicht berührt – für Mieterhöhungen während eines bestehenden Vertrags gelten andere Regeln, die du im Artikel zu Mieterhöhungen als Vermieter nachlesen kannst.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist dabei der Maßstab – meist ablesbar aus dem lokalen Mietspiegel. Mehr dazu im Artikel Mietspiegel 2026: So nutzt du ihn richtig.
Wo gilt die Mietpreisbremse 2026?
Das Bundesgesetz gibt Ländern die Möglichkeit, Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt per Rechtsverordnung auszuweisen. Nicht alle Länder machen davon gleichermaßen Gebrauch.
Laut aktueller Auswertung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR, Stand Januar 2026) gilt die Mietpreisbremse bundesweit in 814 Gemeinden. In 681 davon wirken zusätzlich die abgesenkte Kappungsgrenze (15 % statt 20 % in drei Jahren). 14 von 16 Bundesländern haben entsprechende Verordnungen erlassen – lediglich das Saarland und Sachsen-Anhalt haben bislang keine Gebiete ausgewiesen.
Die Länder mit den meisten betroffenen Gemeinden sind Bayern, Baden-Württemberg, Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen und die Stadtstaaten Berlin und Hamburg. Ob deine Wohnung in einem Geltungsgebiet liegt, erfährst du bei der zuständigen Landesbehörde oder im jeweiligen Mietspiegel.
Die Mietpreisbremse wurde im Juli 2025 bis zum 31. Dezember 2029 verlängert (Bundesregierung, Kabinettsbeschluss). Das Gesetz ist am 23. Juli 2025 in Kraft getreten.
Ausnahmen: Wann gilt die Mietpreisbremse nicht?
Es gibt drei gesetzlich definierte Ausnahmen, auf die du dich als Vermieter berufen kannst (§ 556f BGB):
Neubau-Ausnahme
Wurde eine Wohnung erstmals nach dem 1. Oktober 2014 vermietet (Neubau oder Erstbezug), greift die Mietpreisbremse beim ersten Mietvertrag nicht. Vermieter können die Miete beim Neubau also frei festlegen. Ab der zweiten Vermietung gilt die Bremse jedoch – es sei denn, die bisherige Miete lag bereits über der 110-Prozent-Grenze (dann gilt die Vormiete-Regelung).
Modernisierungs-Ausnahme
Nach einer umfassenden Modernisierung gilt die Mietpreisbremse beim ersten neuen Mietvertrag nicht. Umfassend bedeutet: Die Modernisierungskosten müssen mindestens ein Drittel der vergleichbaren Neubaukosten betragen, und die Wohnung muss in mehreren wesentlichen Bereichen (Heizung, Sanitär, Fenster, Elektrik, Fußböden) mit einem Neubau vergleichbar sein. Eine normale Renovierung reicht dafür nicht aus. Mehr zur Kostenverteilung liest du im Artikel zur Modernisierungsumlage nach § 559 BGB.
Vormiete-Ausnahme (§ 556e BGB)
War die letzte rechtmäßig vereinbarte Miete des Vormieters höher als die nach § 556d BGB zulässige Grenze, darf die neue Miete bis zur Höhe dieser Vormiete vereinbart werden (§ 556e BGB). Wichtig: Mieterhöhungen und Mietminderungen im letzten Jahr vor Vertragsende des Vormieters bleiben bei der Berechnung außen vor.
Informationspflicht: Was Vermieter vor Vertragsschluss mitteilen müssen
Wer sich als Vermieter auf die Vormiete oder die Modernisierungs-Ausnahme berufen will, hat eine vorvertragliche Auskunftspflicht nach § 556g Abs. 1a BGB: Du musst den Mieter unaufgefordert und in Textform (z. B. per E-Mail) vor Abschluss des Mietvertrags informieren, auf welche Ausnahme du dich stützt und warum.
Tust du das nicht, kannst du die Ausnahme später nicht mehr geltend machen – die Mietpreisbremse gilt dann ohne Einschränkung. Diese Informationspflicht ist in der Praxis ein häufiger Fehler.
Praxis-Tipp: Lege die Auskunft über Vormiete oder Modernisierung immer schriftlich als Anlage zum Mietvertrag bei. So hast du einen klaren Nachweis, dass du deiner Pflicht nachgekommen bist.
Rügeobliegenheit des Mieters
Die Mietpreisbremse greift nicht automatisch. Der Mieter muss die überhöhte Miete aktiv rügen – das heißt, er muss in Textform darauf hinweisen, dass er die Miete für zu hoch hält (§ 556g Abs. 2 BGB). Erst ab dem Zeitpunkt der qualifizierten Rüge kann er überzahlte Beträge zurückfordern.
Eine Rückforderung für die Zeit vor der Rüge ist grundsätzlich nicht möglich. Ausnahme: Wenn der Vermieter seiner Informationspflicht (§ 556g Abs. 1a BGB) nicht nachgekommen ist, kann der Mieter rückwirkend ab Vertragsbeginn zurückfordern.
Was sich 2026 noch ändert: Mietrecht II im Überblick
Das Bundeskabinett hat am 29. April 2026 den Regierungsentwurf „Mietrecht II" beschlossen (BMJV, Pressemitteilung). Das Gesetz befindet sich aktuell im parlamentarischen Verfahren und ist noch nicht in Kraft. Ein Inkrafttreten im Laufe des Jahres 2026 gilt als realistisch. Die wichtigsten geplanten Änderungen:
Indexmiete: Neuer Dämpfungsmechanismus
Für Indexmietverträge soll in angespannten Wohnungsmärkten ein Dämpfungsmechanismus eingeführt werden: Der Teil einer Mieterhöhung, der 3,0 Prozent pro Jahr übersteigt, soll nur noch zur Hälfte mieterhöhend wirken. Bei einer Inflation von 5 Prozent wären statt 5 Prozent dann maximal 4,0 Prozent Mieterhöhung zulässig (3,0 % + ½ × 2,0 %). Wenn du eine Indexmiete nutzt, lies auch den Artikel zu Indexmiete vs. Staffelmiete.
Möblierungszuschlag: Neue Offenlegungspflicht
Für möblierte Wohnungen soll ein neuer § 556d Abs. 1a BGB eingeführt werden. Ein Möblierungszuschlag von bis zu 10 Prozent der Nettokaltmiete gilt dann als angemessen – muss aber gesondert im Mietvertrag ausgewiesen werden. Wer keinen Zuschlag ausweist, verliert den Anspruch darauf.
Kurzzeitmietverträge: Zeitliche Begrenzung
Mietverträge mit zeitlicher Befristung sollen künftig auf maximal sechs Monate begrenzt werden, unter bestimmten Voraussetzungen mit Verlängerungsmöglichkeit auf acht Monate. Langfristige Kettenbefristungen sollen damit unterbunden werden.
Wichtig: All diese Regelungen sind Stand Juni 2026 noch kein geltendes Recht. Beobachte den Fortgang des Gesetzgebungsverfahrens, bevor du vertragliche Änderungen vornimmst.
Praktische Checkliste für Vermieter
- Geltungsgebiet prüfen: Liegt deine Wohnung in einer Gemeinde mit Mietpreisbremse? Prüfe die Landesverordnung deines Bundeslandes.
- Vergleichsmiete ermitteln: Hol dir den aktuellen Mietspiegel und berechne die zulässige Höchstmiete (Vergleichsmiete × 1,10).
- Ausnahme prüfen: Handelt es sich um einen Neubau (Erstbezug nach Oktober 2014), eine umfassend modernisierte Wohnung oder lag die Vormiete über der Grenze?
- Informationspflicht erfüllen: Wenn du dich auf eine Ausnahme berufst, teile das dem Mieter vor Vertragsschluss schriftlich mit.
- Dokumentation anlegen: Halte Berechnungen, Mietspiegel-Daten und Informationsschreiben als Nachweis fest.
Mit ImmoFluss kannst du Mietverträge, Kommunikation und Belege zentral verwalten – so hast du im Fall einer Mieterrüge alle Unterlagen sofort griffbereit.
Fazit
Die Mietpreisbremse bleibt bis Ende 2029 ein fester Bestandteil des deutschen Mietrechts – in 814 Gemeinden ist sie bindend. Als Vermieter musst du die 10-Prozent-Grenze kennen, die Ausnahmen richtig einordnen und die Informationspflicht bei Ausnahmen aktiv erfüllen. Zusätzlich lohnt es sich, das parlamentarische Verfahren zum Mietrecht II im Blick zu behalten: Möblierungszuschlag, Indexmieten-Dämpfung und Kurzzeitmietverträge werden sich noch 2026 konkretisieren.
Häufige Fragen zur Mietpreisbremse
Gilt die Mietpreisbremse auch für Neubauten?
Nein – Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, sind beim ersten Mietvertrag ausgenommen (§ 556f BGB). Ab der zweiten Vermietung gelten die normalen Regeln der Mietpreisbremse, sofern keine Vormiete-Ausnahme greift.
Was passiert, wenn meine Miete zu hoch ist – muss ich sofort zurückzahlen?
Nein. Der Mieter muss die zu hohe Miete zuerst schriftlich rügen (§ 556g Abs. 2 BGB). Erst ab dem Zeitpunkt der qualifizierten Rüge besteht ein Rückforderungsanspruch. Eine rückwirkende Forderung bis zum Vertragsbeginn ist nur möglich, wenn du deine Informationspflicht nicht erfüllt hast.
Kann ich als Vermieter den Möblierungszuschlag frei festlegen?
Aktuell (Stand Juni 2026) gibt es noch keine gesetzliche Grenze für Möblierungszuschläge. Das geplante Mietrecht II soll das ändern und einen Zuschlag von bis zu 10 % der Nettokaltmiete als angemessen definieren – allerdings mit Ausweispflicht. Das Gesetz ist noch nicht in Kraft.
Wie finde ich heraus, ob meine Gemeinde unter die Mietpreisbremse fällt?
Schau in die Rechtsverordnung deines Bundeslandes oder frag bei der Gemeindeverwaltung nach. Das BBSR führt eine laufend aktualisierte Übersicht aller Geltungsgebiete (bbsr.bund.de).
Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete und wie berechne ich sie?
Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich aus dem lokalen Mietspiegel. Sie berücksichtigt Faktoren wie Lage, Baujahr, Größe und Ausstattung der Wohnung. Die zulässige Höchstmiete bei Neuvermietung beträgt dann Vergleichsmiete + 10 %. Details findest du im Artikel zum Mietspiegel 2026.