Jedes Jahr dasselbe: Du musst als Vermieter eine Anlage V ausfüllen und weißt nicht genau, welche Kosten du ansetzen kannst – oder du vergisst wichtige Posten, die deine Steuerlast spürbar senken würden. Viele Vermieter verschenken bares Geld, weil sie Werbungskosten übersehen oder die gefährliche 15-Prozent-Regel nicht kennen. Dieser Guide zeigt dir Schritt für Schritt, wie du deine Anlage V als Vermieter korrekt und vollständig ausfüllst.
Was ist die Anlage V?
Die Anlage V ist das Formular zur Erklärung deiner Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 EStG. Du gibst dort deine Mieteinnahmen an und ziehst davon alle abzugsfähigen Werbungskosten ab. Das Ergebnis – Überschuss oder Verlust – fließt in deine Einkommensteuererklärung ein.
Wichtig: Für jedes einzelne Vermietungsobjekt füllst du eine eigene Anlage V aus. Hast du drei Wohnungen, brauchst du drei Formulare. Die Anlage wird elektronisch über ELSTER eingereicht.
Welche Einnahmen musst du eintragen?
In die Anlage V gehören alle Einnahmen, die du aus der Vermietung erzielt hast – und zwar im Zuflussjahr (Zufluss-Prinzip nach § 11 EStG):
- Kaltmiete – die eigentliche Miete ohne Nebenkosten
- Nebenkosten-Vorauszahlungen, die dein Mieter monatlich zahlt – auch wenn du davon noch keine Abrechnung gemacht hast
- Garagenmiete – separat ausweisen, wenn du eine Garage oder einen Stellplatz mitvermietest
- Erstattungen für Schäden, die dein Mieter dir erstattet hat
Was du nicht als Einnahme ansetzen musst: Die Mietkaution – solange du sie als Sicherheit einbehältst und nicht verbrauchst. Erst wenn du sie einbehältst und gegen Forderungen verrechnet, entsteht eine steuerpflichtige Einnahme.
Vorsicht bei Nebenkostenerstattungen: Wenn dein Mieter am Jahresende mehr Vorauszahlungen geleistet hat, als tatsächlich angefallen ist, und du ihm den Überschuss zurückzahlst, mindert das deine Einnahmen im Jahr der Rückzahlung.
Werbungskosten: Was du als Vermieter absetzen kannst
Hier liegt das größte Sparpotenzial. Werbungskosten sind alle Ausgaben, die durch die Vermietung entstehen. Viele Vermieter kennen nur die offensichtlichen Posten – dabei gibt es deutlich mehr absetzbare Kosten.
Gebäude-AfA: Die Abschreibung nicht vergessen
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist oft der größte Einzelposten. Du schreibst den Gebäudewert (nicht das Grundstück!) jährlich linear ab. Welcher Satz gilt, hängt vom Baujahr ab:
Den Grundstücksanteil musst du vom Kaufpreis abziehen – er unterliegt keiner AfA. Als grobe Orientierung gilt laut Finanzverwaltung oft ein Grundstücksanteil von 20–30 % in städtischen Lagen, das Finanzamt kann aber eigene Bewertungsmaßstäbe anlegen.
Schuldzinsen für das Immobiliendarlehen
Die Zinsen deines Immobilienkredits sind vollständig als Werbungskosten absetzbar – allerdings nur die Zinsanteile, nicht die Tilgung. Hast du ein Darlehen von 200.000 € zu 4 % Zinsen, kannst du 8.000 € jährlich ansetzen. Lass dir von deiner Bank eine Jahresbescheinigung ausstellen.
Erhaltungsaufwand: Reparaturen sofort absetzen
Kosten für Reparaturen und Instandhaltung sind im Jahr der Zahlung sofort als Werbungskosten absetzbar – sofern sie den Wert der Immobilie nicht wesentlich steigern. Dazu zählen zum Beispiel: Heizungsreparatur, neue Fenster als Ersatz, Malerarbeiten in der Wohnung oder die Erneuerung des Bodenbelags.
Tipp: Große Erhaltungsaufwendungen über 4.000 € (netto) kannst du auf zwei bis fünf Jahre verteilen, um Steuerspitzen zu glätten (§ 82b EStDV).
Weitere absetzbare Werbungskosten
- Grundsteuer – den Anteil, den du nicht auf den Mieter umlegst (mehr dazu: Grundsteuer als Vermieter umlegen)
- Gebäudeversicherungen (Feuer, Leitungswasser, Haftpflicht)
- Hausverwaltungsgebühren
- Steuerberatungskosten für den Vermietungsbereich
- Fahrtkosten zur Immobilie: 0,30 € pro Kilometer (einfache Strecke) für Besichtigungen, Reparaturtermine etc.
- Maklerkosten bei der Neuvermietung
- Kontoführungsgebühren für ein Mietkonto
- Hausgeld (WEG): der nicht umlagefähige Teil – lies dazu unseren Beitrag Hausgeld steuerlich absetzen
Die 15-Prozent-Falle: Anschaffungsnahe Herstellungskosten
Das ist der Fehler mit den größten Steuerfolgen. Wenn du eine Immobilie kaufst und in den ersten drei Jahren nach dem Erwerb umfangreiche Renovierungen durchführst, gilt folgende Regel (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG):
Übersteigen deine Renovierungskosten (ohne Umsatzsteuer) in den ersten drei Jahren nach dem Kauf 15 % des Gebäudekaufpreises, werden sie als sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten behandelt – und sind dann nicht mehr sofort absetzbar, sondern nur noch über die AfA (also über 33–50 Jahre).
Beispiel: Du kaufst eine Wohnung für 300.000 €, der Gebäudewert beträgt 240.000 €. 15 % davon = 36.000 €. Gibst du innerhalb von drei Jahren nach Kauf mehr als 36.000 € (netto) für Renovierungen aus, verlierst du den Sofortabzug für den gesamten Betrag – alles wird auf Jahrzehnte verteilt.
Plane Renovierungen deshalb sorgfältig. Bei knapper Grenze kann es sinnvoll sein, größere Maßnahmen auf nach dem Drei-Jahres-Zeitraum zu verschieben oder einen Steuerberater hinzuzuziehen.
Schritt für Schritt: Die wichtigsten Zeilen der Anlage V
Das Formular wirkt auf den ersten Blick lang, aber die wesentlichen Zeilen sind überschaubar:
- Zeile 3–5: Adresse und Art der vermieteten Immobilie
- Zeile 9–13: Mieteinnahmen (Kaltmiete + Umlagen getrennt ausweisen)
- Zeile 33: Gebäude-AfA (Abschreibungsbetrag nach obiger Tabelle)
- Zeile 35: Schuldzinsen für den Immobilienkredit
- Zeile 48: Erhaltungsaufwand (Reparaturen, Instandhaltung)
- Zeile 50: Grundsteuer (soweit nicht umgelegt)
- Zeile 51–52: Versicherungsbeiträge
- Zeile 57: Hausverwaltungskosten, Steuerberatung
- Zeile 58: Fahrtkosten und sonstige Werbungskosten
Das Ergebnis aus Einnahmen minus Werbungskosten ergibt deinen steuerlichen Überschuss oder – bei hohen Abschreibungen – einen absetzbaren Verlust.
Fristen: Bis wann muss die Anlage V abgegeben sein?
Für das Steuerjahr 2025 gelten folgende Fristen:
- Ohne Steuerberater: 31. Juli 2026 (laut § 149 AO)
- Mit Steuerberater: 28. Februar 2027
- Bei Härtefallantrag: individuelle Verlängerung möglich
Du gibst die Anlage V ausschließlich elektronisch über ELSTER ab – auf Papier nimmt das Finanzamt sie in der Regel nicht mehr an.
Typische Fehler, die Vermieter teuer zu stehen kommen
- Nebenkosten-Vorauszahlungen vergessen: Sie sind Einnahmen im Jahr des Zuflusses – auch wenn du noch keine Abrechnung erstellt hast.
- Die 15-Prozent-Grenze ignorieren: Wer kurz nach dem Kauf viel renoviert, verliert den Sofortabzug (siehe oben).
- Fahrtkosten nicht erfassen: Jede Fahrt zur Immobilie für Besichtigungen, Handwerker oder Mietertermine ist absetzbar – aber nur wenn du sie auch aufzeichnest.
- Eigenleistungen ansetzen wollen: Die eigene Arbeit kannst du nicht absetzen – nur bezahlte Fremdleistungen.
- Kaution fälschlicherweise als Einnahme buchen: Die Kaution ist kein steuerpflichtiges Einkommen, solange du sie treuhänderisch hältst (mehr dazu: Mietkaution: Regeln und Rückgabe).
Mit ImmoFluss erfasst du Einnahmen und Ausgaben für jede Wohnung direkt in der App – das spart dir beim Ausfüllen der Anlage V erheblich Zeit, weil alle Belege und Buchungen schon sortiert vorliegen.
Fazit
Die Anlage V ist kein Hexenwerk – aber sie verlangt Genauigkeit. Wer Werbungskosten vollständig erfasst, die AfA korrekt ansetzt und die 15-Prozent-Falle kennt, spart jedes Jahr erheblich Steuern. Dokumentiere deine Ausgaben das ganze Jahr über, nicht erst kurz vor der Abgabefrist – dann ist das Ausfüllen eine Routinesache statt Stressfaktor.
Häufige Fragen zur Anlage V
Muss ich für jede Wohnung eine eigene Anlage V ausfüllen?
Ja. Du füllst für jedes vermietete Objekt eine separate Anlage V aus. Bei mehreren Wohnungen im gleichen Mehrfamilienhaus kannst du sie in einer Anlage V zusammenfassen – bei Wohnungen an verschiedenen Adressen brauchst du für jede Adresse ein eigenes Formular.
Was passiert, wenn meine Werbungskosten die Einnahmen übersteigen?
Dann entsteht ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung. Dieser lässt sich in der Regel mit anderen Einkünften (z. B. aus deinem Job) verrechnen und senkt so deine Steuerlast. Das ist besonders in der Anfangsphase mit hoher AfA oder nach großen Renovierungen häufig der Fall.
Kann ich Möbel in einer vermieteten Wohnung absetzen?
Ja – allerdings nicht sofort in voller Höhe. Möbel zählen als bewegliche Wirtschaftsgüter und werden nach der AfA-Tabelle des BMF abgeschrieben, meist über 13 Jahre. Kosten bis 800 € netto kannst du als geringwertige Wirtschaftsgüter (GWG) sofort absetzen (§ 6 Abs. 2 EStG).