Untervermietung: Wann muss der Vermieter zustimmen – und wann darf er ablehnen?

Was §540 und §553 BGB für Vermieter bedeuten – und warum das BGH-Urteil vom Januar 2026 die Spielregeln bei gewinnbringender Untervermietung klar verschärft hat.

Dein Mieter schreibt dir: Er geht für sechs Monate ins Ausland und möchte jemanden in die Wohnung nehmen. Musst du zustimmen? Und unter welchen Bedingungen darfst du ablehnen? Das Mietrecht unterscheidet hier klar zwischen zwei Szenarien – und ein BGH-Urteil vom Januar 2026 hat die Spielregeln in einem wichtigen Punkt verschärft.

§540 vs. §553 BGB: Zwei Paragraphen, zwei Situationen

§540 BGB – Die Grundregel: Ohne Erlaubnis geht nichts

Grundsätzlich braucht jeder Mieter für jede Form der Gebrauchsüberlassung die Erlaubnis des Vermieters. Das regelt §540 Abs. 1 BGB. Bei einer vollständigen Untervermietung – der Mieter zieht selbst aus und gibt die gesamte Wohnung weiter – besteht kein gesetzlicher Anspruch auf Zustimmung. Du als Vermieter kannst hier nach eigenem Ermessen entscheiden und die Erlaubnis verweigern.

Untervermietet der Mieter die gesamte Wohnung trotzdem ohne Erlaubnis, hast du nach §540 Abs. 1 Satz 2 BGB das Recht, das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen.

§553 BGB – Teiluntervermietung: Hier hat der Mieter einen Anspruch

Anders bei der Teiluntervermietung: Bleibt der Mieter selbst in der Wohnung und überlässt nur einen Teil davon an Dritte, kann er unter bestimmten Voraussetzungen die Erlaubnis von dir verlangen. Das ergibt sich aus §553 Abs. 1 BGB.

Voraussetzung: Nach Abschluss des Mietvertrags muss ein berechtigtes Interesse für den Mieter entstanden sein. "Kann verlangen" bedeutet dabei: Liegen die Voraussetzungen vor, bist du grundsätzlich verpflichtet zuzustimmen – außer einer der gesetzlich anerkannten Ablehnungsgründe greift.

Was gilt als berechtigtes Interesse?

Das BGB definiert den Begriff nicht abschließend. Die Rechtsprechung erkennt folgende Gründe an:

• Auslandsaufenthalt – Studium, Praktikum, Dienstreise, für den der Mieter die Wohnung vorübergehend nicht selbst nutzt
• Neuer Lebenspartner zieht ein und soll als Untermieter geführt werden
• Kind oder Familienangehöriger ist ausgezogen, Mieter will die Wohnung aber behalten
• Finanzielle Entlastung, wenn die Mietzahlung zur echten Belastung geworden ist – etwa nach Trennung oder Jobverlust

Kein berechtigtes Interesse besteht dagegen, wenn der Mieter die Wohnung von Anfang an als Renditeobjekt nutzen wollte – dazu mehr im nächsten Abschnitt.

Wann darfst du als Vermieter ablehnen?

Auch wenn ein berechtigtes Interesse besteht, darf die Zustimmung nach §553 Abs. 1 BGB verweigert werden, wenn:

• In der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt – etwa wenn dir die Person aus einem früheren Mietverhältnis als Problemmieter bekannt ist oder konkrete Anhaltspunkte für Vertragsverstöße bestehen
• Überbelegung droht – die Wohnfläche ist für die geplante Personenzahl nicht geeignet
• Sonstige Unzumutbarkeit – dieser Auffangtatbestand wird von Gerichten eng ausgelegt; allgemeine Abneigung reicht nicht aus

Tipp: Lehnst du ab, solltest du den Grund schriftlich und klar benennen. Eine pauschale Verweigerung ohne Begründung kann dazu führen, dass der Mieter das Mietverhältnis mit gesetzlicher Frist kündigt (§553 Abs. 2 BGB).

BGH-Urteil 2026: Gewinnbringende Untervermietung ist kein berechtigtes Interesse

Der Bundesgerichtshof hat am 28. Januar 2026 (Aktenzeichen: VIII ZR 228/23) eine für Vermieter wichtige Entscheidung getroffen: Eine gewinnorientierte Untervermietung begründet kein berechtigtes Interesse im Sinne des §553 BGB.

Der Sachverhalt: Ein Berliner Mieter zahlte 460 Euro Kaltmiete. Wegen eines Auslandsaufenthalts hätte grundsätzlich ein berechtigtes Interesse bestanden. Er unterverweigerte die Wohnung jedoch ohne Erlaubnis für 962 Euro Kaltmiete plus Betriebskosten – insgesamt 1.100 Euro pro Monat an zwei Untermieter.

Der BGH entschied: Das berechtigte Interesse entfällt, wenn der Mieter durch die Untervermietung Einnahmen erzielt, die über die Deckung der eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehen. Ziel der gesetzlichen Regelung ist es, dem Mieter die Wohnung bei veränderten Lebensumständen zu sichern – nicht, ihm eine Einkommensquelle zu erschließen. Die Kündigung des Vermieters wurde bestätigt; das Räumungsurteil ist rechtskräftig.

Was das für dich als Vermieter bedeutet:

• Du kannst die Zustimmung verweigern, wenn der Mieter erkennbar plant, mit der Untervermietung Gewinn zu machen
• Wenn ohne Erlaubnis und mit Gewinnabsicht untervermietet wird, ist nach Abmahnung eine fristlose Kündigung möglich
• Airbnb-Vermietungen und Kurzzeitmieten – oft deutlich teurer als die eigene Miete – fallen typischerweise in diese Kategorie

Unerlaubte Untervermietung: Was kannst du tun?

Stellt sich heraus, dass dein Mieter ohne Erlaubnis untervermietet, hast du folgende Handlungsoptionen – in dieser Reihenfolge:

1. Abmahnung: Fordere den Mieter schriftlich auf, die unerlaubte Untervermietung zu beenden. Die Abmahnung gegenüber dem Mieter ist in aller Regel Voraussetzung für die fristlose Kündigung – sorgfältige Dokumentation ist dabei entscheidend.
2. Klage auf Unterlassung: Hört der Mieter trotz Abmahnung nicht auf, kannst du auf Unterlassung der vertragswidrigen Nutzung klagen.
3. Fristlose Kündigung: Nach §543 Abs. 2 Nr. 2 BGB kannst du kündigen, wenn der Mieter die Mietsache unbefugt einem Dritten überlassen hat und die Verletzung erheblich ist. Das BGH-Urteil 2026 bestätigt: Bei unerlaubter und gewinnbringender Untervermietung ist das der Fall.

Mehr zu den genauen Voraussetzungen und Fristen einer Kündigung findest du im Beitrag Mietvertrag kündigen als Vermieter.

Praktische Empfehlungen für Vermieter

Mietvertragsklausel prüfen: Viele Standardverträge binden die Untervermietung an eine schriftliche Genehmigung. Das ist sinnvoll – so bist du im Bild, bevor Fakten geschaffen werden.

Zustimmung immer schriftlich und befristet erteilen: Wenn du zustimmst, halte Name und Geburtsdatum des Untermieters, die Dauer und die maximale Personenzahl fest. Unbefristete Erlaubnisse können schwer wieder rückgängig gemacht werden.

Airbnb gesondert behandeln: Kurzzeitmietungen über Plattformen gelten als Untervermietung. Bei gewerbsmäßigem Einsatz – also wenn der Mieter regelmäßig und mit Gewinnabsicht vermietet – liegt unerlaubte Nutzung vor. Das BGH-Urteil 2026 hat hier Klarheit geschaffen.

Dokumente zentral ablegen: Erteilte Erlaubnisse, Abmahnungen und Korrespondenz zur Untervermietung solltest du vollständig dokumentieren. Mit ImmoFluss lassen sich alle Unterlagen direkt dem jeweiligen Mietverhältnis zuordnen – damit du im Streitfall alles auf einen Blick parat hast.

Häufige Fragen zur Untervermietung

Kann ich als Vermieter Untervermietung im Mietvertrag generell ausschließen?
Für die Teiluntervermietung nach §553 BGB nicht vollständig: Bei berechtigtem Interesse hat der Mieter einen gesetzlichen Anspruch auf Zustimmung. Du kannst die Erteilung der Erlaubnis jedoch von bestimmten Bedingungen abhängig machen – etwa der schriftlichen Benennung des Untermieters. Die vollständige Untervermietung nach §540 BGB kannst du dagegen wirksam von deiner Zustimmung abhängig machen.

Was passiert, wenn ich die Zustimmung trotz berechtigtem Interesse verweigere?
In diesem Fall hat der Mieter nach §553 Abs. 2 BGB das Recht, das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist zu kündigen. Prüfe Ablehnungsgründe daher sorgfältig, bevor du ablehnst.

Gilt das BGH-Urteil 2026 auch für bestehende Mietverhältnisse?
Ja. Das Urteil des BGH vom 28. Januar 2026 (VIII ZR 228/23) stellt klar, dass gewinnbringende Untervermietung kein berechtigtes Interesse nach §553 BGB begründet. Die Grundsätze gelten allgemein – bei bereits bestehenden Untermietverhältnissen kommt es auf den Einzelfall an, insbesondere ob eine Erlaubnis erteilt wurde und unter welchen Bedingungen.

Ist Airbnb-Vermietung durch den Mieter immer unzulässig?
Ohne deine ausdrückliche Erlaubnis auf jeden Fall – Airbnb-Vermietungen gelten als Gebrauchsüberlassung an Dritte und sind nach §540 BGB erlaubnispflichtig. Bei gewerbsmäßiger Nutzung mit Gewinn besteht nach dem BGH-Urteil 2026 zudem kein Anspruch auf Erlaubnis nach §553 BGB.