Wie hoch ist deine lineare Gebäude-AfA?

Welche Werte brauchst du für die Berechnung?

Für eine entgeltlich erworbene, vollständig zur Einkünfteerzielung vermietete Wohnimmobilie mit durchgehend linearer AfA. Die eingetragenen Werte sind ein frei gewähltes Beispiel; ersetze sie durch deine belegten Angaben. Der Gebäudeanteil wird hier nicht bewertet oder steuerlich bestätigt.

Welcher AfA-Satz gilt für welches Gebäude?

Für Wohngebäude gelten nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG diese linearen Regelsätze:

Ein Kauf im Jahr 2026 macht ein 1990 fertiggestelltes Gebäude also nicht zum 3-%-Neubau. Insgesamt kannst du nur die Bemessungsgrundlage abschreiben; der Rechner begrenzt auch das letzte Abschreibungsjahr.

Wie werden Gebäudewert und erster Jahresanteil berechnet?

Im hier abgebildeten einfachen Kauf-Fall lautet die Formel: (Kaufpreis + gemeinsame Anschaffungsnebenkosten) × Gebäudeanteil × AfA-Satz × Monatsanteil. Direkt nur dem Gebäude oder nur dem Boden zuzuordnende Zusatzkosten sind nicht Teil dieser vereinfachten gemeinsamen Kostenposition. Lass solche Fälle gesondert aufteilen.

Beispiel: 300.000 € Kaufpreis plus 30.000 € gemeinsame Anschaffungsnebenkosten ergeben 330.000 €. Bei angenommenen 80 % Gebäudeanteil sind 264.000 € abschreibbar; 66.000 € Boden bleiben außen vor. Fertigstellung 1990 bedeutet 2 %: 5.280 € pro vollem Jahr. Beim wirtschaftlichen Übergang im Juli 2026 sind es 6/12, also 2.640 € AfA für 2026.

Der Startmonat zählt vollständig mit, auch bei einem Übergang am Monatsende; bei Dezember ist es 1/12. In späteren vollen Jahren sind es 12/12, bis der Gebäudewert ausgeschöpft ist. Der Ansatz setzt eine entsprechende Vermietung beziehungsweise nachweisbare Einkünfteerzielungsabsicht voraus.

Wie findest du einen nachvollziehbaren Gebäudeanteil?

Eine pauschale 80/20-Aufteilung ist kein Nachweis. Prüfe Kaufvertrag und Wertermittlung. Die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung (Stand März 2026) unterstützt eine typisierte Aufteilung oder Plausibilitätsprüfung. Dieser Rechner übernimmt ausschließlich deinen eingegebenen Anteil.

1. Kaufpreis für Gebäude und Boden von Inventar und sonstigen Positionen trennen.
2. Gemeinsame Anschaffungsnebenkosten aus den Belegen zusammenstellen.
3. Gebäude-/Bodenaufteilung und Fertigstellung belegen.
4. Wirtschaftlichen Übergang und Beginn der Einkünfteerzielung prüfen.
5. Ergebnis und Unterlagen vor Übernahme in die Steuererklärung abgleichen.

Welche Fälle bildet der Rechner nicht ab?

Er prüft keine degressive oder Sonder-AfA, Denkmalschutz, kürzere tatsächliche Nutzungsdauer, Erbschaft oder Schenkung, vorherige Eigennutzung, teilweise Vermietung, Methodenwechsel, nachträgliche Herstellungskosten oder Verkauf im Berechnungsjahr. Auch verbilligte Vermietung und die Abziehbarkeit deiner Aufwendungen werden nicht bewertet. Bei solchen Fällen ist steuerliche Beratung sinnvoll. Ein jüngeres Gebäude kann für andere Abschreibungsmethoden infrage kommen; der lineare Betrag ist hier kein Vergleich aller Möglichkeiten.

Wie behältst du die Angaben für die Steuer im Blick?

Den Hintergrund erklärt der AfA-Ratgeber für Vermieter. Für die weitere Vorbereitung helfen der Ratgeber zur Anlage V und die Dokumentenverwaltung. In ImmoFluss kannst du beim Anlegen einer Immobilie Gebäude-/Grundstücksanteile und einen AfA-Satz in der detaillierten AfA hinterlegen. Prüfe den Satz selbst anhand der Fertigstellung; die App ersetzt keine steuerliche Prüfung.