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Kosten eintragen, Umlageschlüssel wählen, fertig. Du siehst sofort Nachzahlung oder Guthaben und lädst die Abrechnung als PDF für deinen Mieter herunter.
Abrechnung 2025 muss bis 31.12.2026 beim Mieter sein
Schritt 1 von 4
Schritt 2 von 4
Schritt 3 von 4
Schritt 4 von 4
Freiwillig. Was du leer lässt, bleibt im PDF als Linie zum Ausfüllen.
Frist
Bis dahin muss die Abrechnung beim Mieter sein (§ 556 Abs. 3 BGB).
Neue Vorauszahlung
Deckt die Kosten dieses Jahres. Anpassen darfst du nach § 560 Abs. 4 BGB.
Leg dem Schreiben eine Kopie der Jahresabrechnung der Hausverwaltung bei. Daraus sieht dein Mieter die Gesamtkosten und Verteilerschlüssel des Hauses.
Hinweis: Der Rechner ersetzt keine Rechtsberatung. Umlegen darfst du nur, was dein Mietvertrag vorsieht. Bewahre die Belege auf, der Mieter darf sie einsehen.
In ImmoFluss lädst du die Abrechnung der Hausverwaltung hoch, die KI ordnet die Positionen zu, Vorauszahlungen kommen aus den Mieteingängen. Das PDF ist dann ein Klick.
Alles läuft in deinem Browser. Deine Eingaben werden nicht an uns übertragen.
Die Nebenkostenabrechnung (rechtlich: Betriebskostenabrechnung) stellt die tatsächlichen Kosten eines Jahres den Vorauszahlungen deines Mieters gegenüber. Hat er mehr vorausgezahlt, bekommt er ein Guthaben. Hat er weniger gezahlt, schuldet er die Differenz.
Diese vier Punkte verlangt der Bundesgerichtshof als Mindestinhalt. Fehlt einer, ist die Abrechnung formell unwirksam. Der Rechner oben baut das PDF genau so auf.
Umlagefähig sind die Betriebskosten aus § 2 BetrKV, und auch nur dann, wenn dein Mietvertrag die Umlage vorsieht.
| Umlagefähig | Nicht umlagefähig |
|---|---|
| Grundsteuer | Verwalterhonorar, Verwaltungskosten |
| Wasser, Abwasser | Reparaturen und Instandhaltung |
| Heizung und Warmwasser | Erhaltungsrücklage (Instandhaltungsrücklage) |
| Aufzug, Allgemeinstrom | Bankgebühren, Porto |
| Müllabfuhr, Straßenreinigung, Winterdienst | Kabel-TV-Gebühren (seit 01.07.2024) |
| Gebäudereinigung, Gartenpflege | Kosten leer stehender Wohnungen |
| Schornsteinfeger, Gebäudeversicherungen | Rechts- und Steuerberatung |
| Hauswart, Gemeinschaftsantenne, Wäschepflege |
Mehr Details mit Beispielen: Umlagefähige Betriebskosten im Überblick.
Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB). Für 2025 heißt das: bis 31.12.2026. Es zählt der Zugang, nicht das Absenden. Wer später abrechnet, verliert jede Nachforderung, ein Guthaben muss er trotzdem auszahlen.
Der Mieter hat danach wiederum 12 Monate Zeit, Einwände zu erheben. Für die Zahlung einer Nachforderung ist eine Frist von 30 Tagen üblich. Alle Termine im Überblick: Fristen der Betriebskostenabrechnung.
Als Eigentümer bekommst du von der Hausverwaltung die Jahresabrechnung. Sie ist nicht die Abrechnung für deinen Mieter. Du übernimmst daraus nur die umlagefähigen Positionen für deine Wohnung und lässt Verwalterhonorar, Instandhaltung und Erhaltungsrücklage weg. Die Grundsteuer steht nicht in der Hausgeldabrechnung, sie kommt aus deinem Grundsteuerbescheid dazu.
Wie das Schritt für Schritt geht, steht in unserer Anleitung zur Nebenkostenabrechnung.
Bei einem Abrechnungszeitraum vom 01.01. bis 31.12.2025 spätestens am 31.12.2026. Entscheidend ist der Zugang beim Mieter. Kommt sie später, kannst du keine Nachzahlung mehr verlangen, außer du hast die Verspätung nicht zu vertreten. Ein Guthaben musst du trotzdem auszahlen.
Die Betriebskosten aus § 2 BetrKV, wenn der Mietvertrag es vorsieht: unter anderem Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Heizung, Aufzug, Müll, Reinigung, Garten, Allgemeinstrom, Schornsteinfeger, Gebäudeversicherungen, Hauswart, Gemeinschaftsantenne und Wäschepflege. Nicht umlagefähig sind Verwaltung, Reparaturen, Erhaltungsrücklage, Bankgebühren und seit 01.07.2024 Kabel-TV.
Grundlage ist die Jahresabrechnung der Hausverwaltung. Übernimm daraus nur die umlagefähigen Positionen für deine Wohnung, ergänze die Grundsteuer aus deinem Bescheid und rechne mit den Vorauszahlungen deines Mieters ab. Im Rechner wählst du dafür „Eigentumswohnung mit Hausverwaltung“.
Dann wird nach Wohnfläche verteilt (§ 556a Abs. 1 BGB). Was nach Verbrauch erfasst wird, verteilst du nach Verbrauch. Für Heizung und Warmwasser gilt die Heizkostenverordnung.
Er trägt die Kosten nur für die Zeit, in der er dort gewohnt hat. Der Rechner teilt die Jahreskosten tagesgenau auf. Heizkosten aus der Abrechnung des Messdienstes trägst du als festen Betrag ein, die sind schon auf den Mieter bezogen.
Nein. Der Rechner läuft vollständig in deinem Browser und überträgt nichts an ImmoFluss. Nur dein eigener Browser merkt sich den Entwurf, damit du später weitermachen kannst. „Neu beginnen“ löscht ihn.
